폰테크 사이트 [올앳부동산]알짜라더니 공실률 43% 지식산업센터, 오피스텔로 바꾸면 팔릴까…전문가들이 말리는 이유 > 공지사항

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폰테크 사이트 아파트도, 공장도, 오피스텔도 아닌 ‘지식산업센터’. 이곳의 공실 문제가 심각해진 지 오래다. 정부는 이 문제를 해결하기 위해 이를 주거용 오피스텔로 바꿀 수 있게 규제를 풀면서 두가지 방안을 제시했다. 하나는 민간이 직접 전환할 수도 있고, 다른 하나는 한국토지주택공사(LH)가 수도권에서 비어 있는 지식산업센터를 매입해 청년·신혼부부 공공임대주택으로 공급하는 방안이다. 공실로 마음고생한 지식산업센터 소유자라면 솔깃할 소식이다. 실제로 민간이 직접 전환하려면 어떤 조건과 비용이 드는지 산업통상자원부·국토교통부와 건설사, 부동산 업계 전문가들에게 20일 들어봤다. 전문가들은 주차장 확보와 배관 문제 등을 생각하면 조심스럽게 접근해야 한다고 지적했다.
- 지식산업센터는 왜 생겼나.
“지식산업센터란 제조업·벤처기업 같은 생산시설과 편의점·병원 같은 근린생활시설(지원시설)이 한 건물에 함께 입주하는 복합용도 집합건축물을 말한다. 공업지역이 아닌 곳에도 공장을 지을 수 있게 정부가 규제를 풀면서 만들어진 건물 형태다. 원래 이름은 1989년 처음 등장한 ‘아파트형 공장’이었다. 공장은 본래 공업지역에만 지을 수 있는데, 1980년대 들어 도심 내 공장 부지가 부족해지자 정부가 공업지역이 아닌 땅에도 공장을 고층으로 지어 소규모 제조업체들을 몰아 넣은 것이다. 2000년대 들어 IT·정보통신업이 급성장하면서 이런 지식기반산업 업종도 입주가 허용됐고, 2010년 ‘지식산업센터’로 바뀌었다.”
- 전국적으로 공실 문제가 얼마나 심각한가.
“산업부가 지난 5월 전국 지식산업센터 1553개를 조사한 결과, 전국 평균 공실률은 16.6%, 미분양률은 9%였다. 문제는 최근 3년(2023~2025년)간 준공된 153개 건물이다. 이곳들의 평균 공실률은 43.5%, 미분양률은 26.9%로 훨씬 심각하다. 지역별로 보면 비수도권이 특히 심각하다. 전남 75.9%, 충남 61.2%, 광주 53.3%에 달한다. 수도권도 서울 40.7%, 경기 44.2%로 상황이 좋지 않은 건 마찬가지다.”
- 한때는 알짜 투자처라더니, 공실 늪에 빠진 원인은
“수요보다 공급이 너무 많았던 탓이다. 2020년 전후 부동산 상승기, 아파트 대출·세금 규제가 대폭 강화되자 지식산업센터가 규제를 피할 수 있는 ‘대체 투자처’로 떠올랐다. 특히 지식산업센터는 분양가의 최대 80~90%까지 대출이 가능했다. 1억원짜리 호실이라면 계약금 1000만원(10%)만 내고, 나머지 9000만원은 대출을 받은 것이다. 지방자치단체의 무분별한 인허가도 문제를 키웠다. 지식산업센터 인허가권은 각 시·군·구 지자체장에게 있는데, 세수 확보만 보고 권역 내 기존 공급량이나 공실률, 지역 기업 수요 같은 시장 상황을 제대로 따지지 않고 인허가를 내준 것이다.”
- 이제 주택으로 바꿀 수 있나.
“정확히는 ‘주택’이 아니라 ‘준주택’인 오피스텔로 바꿀 수 있다. 국토계획법상 일반공업지역 내 지식산업센터는 그동안 오피스텔로 용도변경이 불가능했는데, 이번에 시행령을 개정해 길을 열어줬다. 일반공업지역만 규제를 푼 이유는 그 외 지역은 원래도 건물 요건만 갖추면 오피스텔 설치가 허용되는 지역이기 때문이다. 다만 기한은 정해져 있다. 2027년 말까지만 용도변경이 가능하다.”
- 준주택으로 바꾸려면 주차장 등 조건이 까다롭지 않나.
“지식산업센터는 ‘건물 전체 면적 대비 주차 대수’로 계산하지만, 오피스텔은 ‘세대당 최소 주차대수’가 기준이라 주차 공간이 더 필요하다. 정부는 30㎡ 미만 소형 오피스텔로 바꾸는 경우에 한해 추가 주차장 확보 규제를 면제하기로 했다. 소형이 아니라면 여전히 주차장을 추가로 확보해야 한다.”
- 호실 하나만 단독으로 개조하는 것도 가능한가?
“이미 입주한 소유자들로 구성된 ‘관리단’ 동의를 받아야 한다. 산업부 담당자는 “제도적으로는 가능하지만 쉽진 않을 것”이라고 말했다. 이미 입주한 소유자들로 구성된 ‘관리단’의 동의를 받아야 하는데, 기존 입주 기업들은 생산시설과 주거시설이 섞이며 생길 소음 민원을 우려해 반대할 수 있기 때문이다. 한 건설업계 관계자는 “미분양률이 50%를 넘는 건물이 아니라면 사실상 어려울 것”이라고 말했다.”
- 오피스텔로 바꾸려면 공사비는 얼마나 드나.
“건설업계 관계자들의 의견을 종합하면 평당 300만~500만원가량이 들 것으로 추정된다. 전용면적 30㎡(약 9평) 규모의 소형 호실 하나를 개조하는 데만 3000만~4500만 원이 필요한 셈이다. 바닥 난방과 상하수도 배관을 새로 깔고, 소방 스프링클러 위치를 바꾸고, 구조 변경에 따른 내부 가벽까지 세워야 해서 사실상 내부 전체를 다시 짓는 수준의 공사를 해야 한다. 가장 큰 난관은 오·배수 설비이다. 주방이나 화장실 급수는 기존 수도관을 연장하면 되지만, 주거용 공간은 특성상 배출되는 하수량이 기존 사무실보다 훨씬 많다. 그래서 건물 주배관 자체를 더 굵은 관으로 바꿔야 하고, 지하에 오수를 모으는 집수정(집수조)도 따로 설치해야 한다. 이런 이유로 개별 호실 단위의 오피스텔 전환은 사실상 불가능하고, 최소한 한 층 단위로는 개조해야 한다는 게 업계의 공통된 의견이다.”
- 개조 비용 대출이나 정부 지원은.
“정부는 호당 7000만 원을 연 3%대 금리로 빌릴 수 있도록 지원한다. 사업자를 대상으로는 ‘리모델링 후 예상 주택 감정가’의 60% 이내에서 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 서준다.”
- 주거용 오피스텔로 바꾸면 다주택자가 되나.
“세법상 주거용 오피스텔은 주택으로 분류된다. 이미 다른 주택을 갖고 있다면 다주택자가 되니 꼼꼼히 따져봐야 한다. 또한 지식산업센터를 처음 취득할 당시 5년간 취득세·재산세를 최대 35%까지 감면받았을 텐데, 용도를 변경하면 이 감면분을 다시 내야 한다.”
- 수천만원짜리 공사비를 들일 가치가 있나.
“여러 부동산 업계 전문가은 개별 임대인 차원의 전환을 신중히 생각해야 한다는 의견이 많았다. 한 부동산 투자개발 전문기업 대표는 “기존 분양가에 공사비까지 더한 투자비를 회수하려면 주변 집값이 비싼 지역이어야 한다”며 “과천이나 강남처럼 입지가 좋은 곳이 아니라면 사업성이 나오기 어렵다”고 말했다.”
-현실적 대안은.
“전문가들은 결국 정부가 나서서 공실이 많은 지식산업센터를 직접 매입해 오피스텔로 개조하는 방식이 현실적인 대안이라고 입을 모았다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “공공이나 기업이 문제가 생긴 건물을 통째로 매입해 바꾸는 게 맞는 방향”이라고 말했다. 김인만 김인만부동산연구소장 역시 “아이디어는 괜찮지만, 개인 입장에서는 투자 대비 효과가 크지 않을 것”이라고 내다봤다.”
한국원자력연구원 제13대 소장을 지낸 김성년 박사가 지난 20일 별세했다. 향년 84세.
1943년 부산에서 태어난 고인은 한양대 원자력공학과를 졸업하고 미국 뉴욕대에서 원자력공학 박사학위를 받은 뒤 1976년 한국원자력연구소에 입소했다.
고인은 다목적 연구용 원자로 ‘하나로’(HANARO) 개발을 이끈 주역으로 꼽힌다. 1980년대 중반부터 하나로의 개념설계와 기술개발을 총괄했고, 1995년 하나로센터장으로 준공과 시운전을 책임졌다.
부소장을 거쳐 1996~1999년 제13대 소장을 지낸 그는 원자로 계통설계와 핵연료, 방사성폐기물 관리사업 등을 연구소에서 산업체로 단계적으로 이관하는 등 국내 원자력산업 구조를 구축하는 데 주도적인 역할을 했다고 평가받는다.

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