성남이혼변호사 전세금 굴려 수익 준다는 정부 ‘안심신탁’, 수요 있을까 > 공지사항

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성남이혼변호사 정부가 8·13 대책 중 하나로 발표한 ‘전월세 안심신탁사업’을 다음달 본격 시행한다. 임차인은 전세보증금을 정부에 맡기고, 정부는 이를 주택건설사업에 투자해 그 수익을 임대인에게 제공하는 사업으로, 전세금이 부동산 투자 지렛대로 여겨지는 현실에서 참여를 얼마나 이끌어낼지가 사업의 성패를 가를 것이라는 지적이 나온다. 일각에선 전세금 상승을 유발할 수 있다는 비판도 나온다.
국토교통부 관계자는 18일 “9월 중 참여 집주인 모집을 시작해 올해 안에 대상자 선정과 약정을 마칠 계획”이라고 밝혔다.
안심신탁사업 참여는 임대인과 임차인, 주택도시보증공사(HUG)가 관리하는 ‘주택전월세안정화기구’ 등 3자 계약으로 결정된다. 전월세안정화기구가 임대인 대신 전세금을 받아서 HUG가 보증하는 주택PF(프로젝트 파이낸싱)에 투자하고, 그 수익을 임대인에게 돌려주는 구조다. PF 대출 금리와 현재 서울 전월세전환율 등을 고려해 수익률은 4~5% 정도로 잡고 있다.
관건은 얼마나 많은 임대인이 참여하느냐다. 올해 초만 해도 국토부는 등록임대사업자이면서 ‘깡통전세’ 우려가 있는 주택 등을 대상으로 참여를 의무화하는 방안을 검토했으나, 대상자가 너무 적고 강제 참여 시 월세 전환, 즉 ‘전세의 월세화’를 가속시킬 수 있다는 지적에 방향을 틀었다. 이번엔 모든 임대인을 대상으로 의무가 아닌 자율 참여로 운영된다.
국토부는 세입자의 월세 미납 등 관리 부담을 느끼는 임대인들의 참여를 기대하고 있다.
문제는 임대인이 전세금을 이미 다른 용도로 썼거나, 다른 주택 구매에 사용한 경우가 많다는 점이다. 과연 참여할 사람이 있을지 의문이 나오는 이유다.
전세금 사용처는 정부 공식 통계가 존재하지 않는다. 다만 국토연구원 연구진이 2022년 가계금융복지조사를 바탕으로 분석한 결과, 임대인 48.3%는 현금·펀드·보험·주식·채권 등을 포함한 저축액이 전세금보다 적은 것으로 나타났다. 적어도 2명 중 1명은 전세금을 다른 곳에 써버려 ‘신탁할’ 전세금이 없는 셈이다.
특히 전세금은 집값 상승기엔 주택 구매 레버리지로 쓰는 경향이 더 강했다. 국토연구원의 연구를 보면, 2017년 9월~2020년 2월엔 보증금 승계 주택 매입 사례가 월 평균 6000여건이었다가 2020년 3월~2022년 6월엔 월 평균 2만여건으로 증가했다. 현 정부 들어 ‘갭투자’ 본격 규제 전 가격 상승기에도 이 같은 레버리지 활용 사례가 크게 늘어났을 가능성이 있다.
박진백 국토연구원 부연구위원은 “안심신탁사업을 장기적·안정적으로 운용하려면 집값 상승기와 하락기에 서로 다른 전세금 활용 실태를 정확히 파악할 필요가 있다”고 말했다.
수익률 4~5%가 충분한지도 쟁점이다. 국토부 자체적인 임대인 설문 결과, 수익률 4.85% 가정 시 약 20%가 참여 의사를 밝혔다고 한다. 박 부연구위원은 “임대인은 전세금이 자기 마음대로 쓸 수 있는 돈이란 의식이 강한 게 현실”이라며 “신탁 시 줄어들 다양한 레버리지의 가능성을 상쇄할 만큼의 수익률을 만들려면 보유세 등 세제 혜택이 필요할 수 있다”고 했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “수익률을 고정하면 미달 시 부족분을 책임져야 하고, 변동 수익률이라면 집주인에게 손실이 돌아갈 수 있는 문제가 생긴다”고 말했다.
일각에선 전세금 상승의 원인이 될 수 있다는 가능성도 제기된다. 서울의 경우 전세 수요가 공급보다 많아 임대인이 상대적으로 우세인 상황이다.
최경호 주거중립성연구소 수처작주 소장은 “임대인 입장에선 전세금을 키울수록 수익이 커지므로 이익이고, 전세보증금 규모가 더 커지는 방향으로 가는 길”이라며 “정부 대책엔 전세금이 들어간 PF에 이자 지원 방안도 있는데, 재정으로 PF를 뒷받침해주면서까지 공공이 할 일인가”라고 지적했다.
■과학기술정보통신부 ◇과장급 전보 △전략기술육성과장 김태규
■기획예산처 △장관정책보좌관 김병조
■공정거래위원회 ◇과장급 전보 △기업거래정책과장 송명현
■영화진흥위원회 ◇보직 임명 △경영본부장 유재천 △사업본부 영화산업지원팀장 직무대리 유지원 △사업본부 국제사업팀장 권태은 △공정성장센터 공정성장팀장 한인철 △한국영화아카데미 영화인교육팀장 박여주

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