레플리카쇼핑몰 고가 아파트 주담대, 더 깐깐해진다
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레플리카쇼핑몰 금융당국이 내년부터 고가 아파트 주택담보대출에 더 많은 자기자본을 쌓도록 하는 방안을 추진한다. 은행 입장에서 대출금액이 같아도 고가 아파트보다 중저가 아파트 대출을 취급하는 게 유리해지도록 제도를 정비할 방침이다. 고가 아파트를 담보로 한 대출이 한층 더 까다로워질 것으로 전망된다.
16일 금융당국에 따르면 금융감독원은 은행업 감독업무 시행세칙상 ‘신용·운영리스크 위험가중자산에 대한 자기자본비율 산출 기준’ 개정 작업에 본격 나섰다. 은행의 자본금 적립 기준이 되는 위험가중자산에 고가 주택 등을 새롭게 편입하는 내용이 골자다. 금융위원회가 지난 13일 발표한 부동산 금융종합대책의 후속 조치다. 당국이 고위험 주담대 위험가중치 규제를 정비하는 것은 2020년 이후 6년 만이다.
금융당국은 기존 기준에서 ‘대출액이 고액이면서 총부채원리금상환비율(DSR)이 높은 주담대(고위험3)’ ‘고가 주택이고 담보인정비율(LTV)이 높은 주담대(고위험4)’를 고위험 항목에 새로 편입하고, 내년 1월부터 이를 적용한 규제를 시행할 계획이다. 지금은 고가 아파트에 대한 자본금 적립 규정은 없는 상태다.
은행들은 국제결제은행(BIS) 자기자본비율 규제에 따라 위험자산을 담보로 한 대출을 실행할 땐 일정 비율 이상 자본금을 적립해야 한다. 글로벌 금융위기 이후 위험자산이 망가져도 은행 부실로 이어지지 않도록 한 장치다. 은행들은 위험가중자산 대비 총자본(완충자본 제외)은 8%, 보통주자본은 4.5% 이상 쌓아야 한다.
금감원, 주담대 ‘위험가중자산 규정’ 내년부터 개편
현재까진 주담대를 만기 일시상환 형태, 원금 상환 비율이 낮은 형태 등으로 나눠 ‘고위험1’ ‘고위험2’로 위험가중자산을 계산했다. 그러나 이 기준은 주담대 대부분이 2015년 무렵부터 원리금 분할상환 방식으로 재편되면서 낡은 규제가 됐다는 게 당국의 판단이다.
금융당국이 새로 고위험 주담대를 판단하는 가격 기준은 15억원 초과 아파트에 적용되는 기존 대출 규제와 맞춰서 검토 중인 것으로 파악된다. 자본금 적립 비율은 현행 고위험1~2 주담대에 대한 적립 비율(50~150%)보다 최대 1.6배가량 높이는 방안을 들여다보는 것으로 알려졌다.
이를 적용하면, 은행들은 위험가중자산을 새롭게 정해야 하고 자본금을 추가로 쌓아야 한다. 예를 들어 25억원을 넘는 고가 아파트에 1억원의 주담대를 실행했다면 50~150%인 5000만~1억5000만원을 위험가중자산으로 관리하고, 이에 따라 은행이 8%에 해당하는 400만~1200만원을 자본금으로 적립해야 하는 식이다.
은행 입장에선 동일한 대출액을 취급하더라도 자본금을 쌓으면 수익성이 떨어질 수밖에 없어 초고가 아파트 대출이 깐깐해질 것으로 관측된다. 20억원짜리 아파트에 4억원 대출을 실행하는 것보다 10억원짜리 아파트에 같은 금액을 취급할 때 은행 수익성 지표가 더 좋아진다.
고(高)LTV 기준은 현행 ‘고부담대출’ 기준인 40~60%, 고 DSR은 40% 안팎에서 준용될 가능성이 점쳐진다. 주택 가격과 상관없이 LTV를 최대 70%까지 적용하는 비규제지역에서도 LTV가 높으면 은행의 자본 적립 부담이 커지는 셈이다.
당국은 내부 시뮬레이션을 통해 고위험 주담대 잠정 기준안을 마련해놓은 것으로 알려졌다. 당국 관계자는 “가격 변동성이 높은 고가 주택의 담보대출이 아닌 생산적 금융 위주의 대출을 유도하려는 취지”라고 말했다.
이재명 정부 초대 국무총리를 지낸 김민석 의원(4선·서울 영등포을)이 17일 더불어민주당 대표에 당선됐다. 김 대표는 전당대회 과정에서 드러난 내부 갈등 수습과 집권 2년차 여당 대표로서 본격적인 민생 입법을 뒷받침해야 하는 막중한 책임을 지게 됐다. 정부 국정운영 뒷받침을 강조한 김 대표의 당선으로 향후 당·청 관계가 보다 안정적으로 작동할 것이란 전망이 나온다.
김 대표는 이날 대전 유성구 대전컨벤션센터에서 열린 전당대회 투표 총합산 결과 54.08%로 1위를 차지했다. 2위인 정청래 의원은 총 45.92%를 받았다. 권리당원 및 대의원 70%, 일반 국민여론조사 30% 비율로 반영한 결과다.
이번 당대표 선거에서는 1차 개표에서 과반 득표자가 나오지 않아 3위를 한 후보자를 1순위로 선택한 이들이 뽑은 2순위 후보 표까지 합산해 집계됐다. 후보별 1차 득표 결과와 3위인 송영길 의원의 득표 결과는 공개되지 않았다.
김 대표는 수락연설에서 “오늘부터 민주당은 역사 정당, 민주 정당을 넘어 국민의 삶, 책임 정당이 될 것”이라며 “당·청 관계는 국정의 중심인 대통령과 정부를 지원하는 전면 협력의 창조적 수평 관계가 될 것”이라고 말했다.
막판까지 김 대표와 박빙의 승부를 펼친 정 의원은 전당대회를 마친 후 기자들과 만나 “정청래는 졌다. 당선된 김민석 후보 진심으로 축하드린다”며 “앞으로 신임 당대표로서 잘해주실 것을 부탁드린다”며 승복 메시지를 냈다.
서울대 총학생회장 출신으로 1996년 정계에 입문한 김 대표는 김대중 전 대통령을 보좌하며 정치 신인 시절부터 주목을 받았다. 32세의 나이로 15대 총선에서 최연소 국회의원에 당선됐고, 16대 총선에서 재선에 성공했다.
일찌감치 민주당의 차기 지도자감으로 불리며 승승장구하는 듯했지만 2002년 10월 대통령 선거 과정에서 당시 민주당 후보였던 노무현 전 대통령과 정몽준 국민통합 21후보 사이에서 민주당을 탈당하고 정 후보 편에 서면서 18년간 야인 생활을 했다. 2020년 21대 총선에서 국회 입성에 다시 성공했고, 이재명 당시 대표 체제에서 수석최고위원을 지내며 이 대통령의 측근이 됐다. 이재명 정부 초대 총리를 지내며 국정운영 전반을 경험했다는 평가를 받는다.
총 5명을 선출하는 최고위원에는 최민희·박선원·서미화·이성윤·한민수 의원이 선출됐다. 친이재명계로 분류되는 박 의원과 서 의원을 제외하고는 모두 이번 전당대회 때 ‘팀 정청래’로 활동한 친정청래계 의원들이다. 최고위원은 선출직 외 당대표가 지명직으로 2명을 추가 임명할 수 있다.
최 의원이 득표율 18.35%로 최고위원 득표 1위를 차지하며 수석최고위원이 됐다. 박 의원은 17.57%, 서 의원은 16.60%, 이 의원은 16.35%를 얻었다. 김용 전 민주연구원 부원장과 5위 싸움을 벌이던 한 의원은 15.86%를 얻어 가까스로 당 지도부에 합류했다.
비거주 1주택자의 종합부동산세와 양도소득세 부담을 강화하는 정부 세제 개편안에 부정적인 김민석 의원이 17일 더불어민주당 대표로 선출되면서 국회 논의 과정에서 개편안이 상당 폭 수정될 가능성이 커졌다. 그러나 전문가들은 투자 목적의 비거주·고가 주택을 중심으로 세 부담 강화라는 정책 방향까지 흔들려서는 안 된다고 지적한다.
재정경제부는 입법예고 과정에서 제기된 의견 등을 토대로 세제 개편안을 보완해 다음달 3일 안에 국회에 제출할 예정이다. 종부세와 양도세 등 각종 공제 방식과 세율 등 ‘실거주’ 중심의 개편안 기본 틀은 유지하되 손주 돌봄이나 자녀 교육 등 불가피한 비거주 사례를 예외로 인정해달라는 의견이 잇달아 제기됨에 따라 관련 사례가 시행령에 추가될 가능성이 있다.
정부의 실거주 중심 개편안은 향후 국회 논의 과정에서 진통이 예상된다. 특히 전당대회 과정에서 비거주 1주택자의 세부담 강화에 반대한 김 의원이 당대표로 선출되면서 개편안이 큰 폭으로 수정될 가능성도 제기된다. 김 대표의 주장이 반영된다면 정부의 세제개편안은 ‘초고가 주택’만 과세를 강화하는 방향으로 결론날 가능성이 크다.
김 대표는 지난 14일 자신의 SNS에서 “양도세에 있어 1주택 비거주자의 보유 공제를 폐지하는 것은 시가 12억원 이상 1주택 비거주자들에게는 사실상 증세인 면이 있다”며 “임차인 퇴거 강요 등의 부작용을 초래할 수 있다는 우려가 제기되고 있다”고 밝혔다.
현행 세법상 1주택자는 10년 이상 보유하면 최대 40%, 10년 이상 거주하면 최대 40%를 적용받아 양도차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있다. 하지만 정부 개편안대로 비거주 1주택자의 보유기간 공제가 폐지되면 실제 거주하지 않은 소유자의 공제 혜택은 크게 줄어든다.
비거주 1주택자의 종부세 공제액도 현재 정부안은 실거주의 경우 기존 12억원에서 14억원으로 완화되지만 비거주의 경우 9억원으로 강화했다.
김 신임 당대표는 그러나 “종부세는 현행 제도를 그대로 유지해도 공시 가격 상승으로 비거주자의 세 부담이 자연 증가하므로, 실거주자의 기본 공제를 14억원(으로) 상향(하는 것으로)만 개선해도 어떨까 한다”고도 했다. 비거주자라도 1주택자라면 그 혜택을 유지해야 한다는 주장인 셈이다.
그는 또한 “실거주이든 비거주이든 부부 공동명의가 단독명의에 비해 차별화되는 것도 바람직하지 않다”며 “65세 이상 지방 이주 인센티브에 대해서도 토론 여지가 있다고 보인다”고도 말했다.
민주당 내부에서도 이번 개편안을 두고 의견이 엇갈리고 있다. 당대표 선거에 출마한 송영길 후보도 KBS라디오에 출연해 “부동산 세금 손대지 말라는 것이 제 생각”이라고도 말했다.
특히 수도권에 지역구를 둔 일부 민주당 의원들 사이에서는 종합부동산세 부담이 급격히 늘어나는 것을 막기 위해 현행 150%인 세 부담 상한을 유지해야 한다는 주장도 나오는 것으로 전해졌다. 정부안은 주택분 종부세 세 부담 상한율을 200%로 상향 조정하는 내용이 포함됐다. 향후 당정 협의에서 상당 부분 수정 가능성이 거론되는 이유다.
이에 향후 국회 논의에서는 정부가 내세운 ‘실거주 보호·비거주 부담 강화’ 원칙을 어느 수준까지 유지할지가 핵심 쟁점이 될 것으로 보인다.
강성훈 한양대 교수는 “투자 목적의 비거주 주택과 실거주 주택을 세제에서 동일하게 취급하기는 어렵다”며 “일부 부작용을 이유로 개편안을 원점으로 되돌리기보다는 세 부담을 단계적으로 높이는 등 시장 충격을 줄이는 절충안을 찾아야 한다”고 말했다.
16일 금융당국에 따르면 금융감독원은 은행업 감독업무 시행세칙상 ‘신용·운영리스크 위험가중자산에 대한 자기자본비율 산출 기준’ 개정 작업에 본격 나섰다. 은행의 자본금 적립 기준이 되는 위험가중자산에 고가 주택 등을 새롭게 편입하는 내용이 골자다. 금융위원회가 지난 13일 발표한 부동산 금융종합대책의 후속 조치다. 당국이 고위험 주담대 위험가중치 규제를 정비하는 것은 2020년 이후 6년 만이다.
금융당국은 기존 기준에서 ‘대출액이 고액이면서 총부채원리금상환비율(DSR)이 높은 주담대(고위험3)’ ‘고가 주택이고 담보인정비율(LTV)이 높은 주담대(고위험4)’를 고위험 항목에 새로 편입하고, 내년 1월부터 이를 적용한 규제를 시행할 계획이다. 지금은 고가 아파트에 대한 자본금 적립 규정은 없는 상태다.
은행들은 국제결제은행(BIS) 자기자본비율 규제에 따라 위험자산을 담보로 한 대출을 실행할 땐 일정 비율 이상 자본금을 적립해야 한다. 글로벌 금융위기 이후 위험자산이 망가져도 은행 부실로 이어지지 않도록 한 장치다. 은행들은 위험가중자산 대비 총자본(완충자본 제외)은 8%, 보통주자본은 4.5% 이상 쌓아야 한다.
금감원, 주담대 ‘위험가중자산 규정’ 내년부터 개편
현재까진 주담대를 만기 일시상환 형태, 원금 상환 비율이 낮은 형태 등으로 나눠 ‘고위험1’ ‘고위험2’로 위험가중자산을 계산했다. 그러나 이 기준은 주담대 대부분이 2015년 무렵부터 원리금 분할상환 방식으로 재편되면서 낡은 규제가 됐다는 게 당국의 판단이다.
금융당국이 새로 고위험 주담대를 판단하는 가격 기준은 15억원 초과 아파트에 적용되는 기존 대출 규제와 맞춰서 검토 중인 것으로 파악된다. 자본금 적립 비율은 현행 고위험1~2 주담대에 대한 적립 비율(50~150%)보다 최대 1.6배가량 높이는 방안을 들여다보는 것으로 알려졌다.
이를 적용하면, 은행들은 위험가중자산을 새롭게 정해야 하고 자본금을 추가로 쌓아야 한다. 예를 들어 25억원을 넘는 고가 아파트에 1억원의 주담대를 실행했다면 50~150%인 5000만~1억5000만원을 위험가중자산으로 관리하고, 이에 따라 은행이 8%에 해당하는 400만~1200만원을 자본금으로 적립해야 하는 식이다.
은행 입장에선 동일한 대출액을 취급하더라도 자본금을 쌓으면 수익성이 떨어질 수밖에 없어 초고가 아파트 대출이 깐깐해질 것으로 관측된다. 20억원짜리 아파트에 4억원 대출을 실행하는 것보다 10억원짜리 아파트에 같은 금액을 취급할 때 은행 수익성 지표가 더 좋아진다.
고(高)LTV 기준은 현행 ‘고부담대출’ 기준인 40~60%, 고 DSR은 40% 안팎에서 준용될 가능성이 점쳐진다. 주택 가격과 상관없이 LTV를 최대 70%까지 적용하는 비규제지역에서도 LTV가 높으면 은행의 자본 적립 부담이 커지는 셈이다.
당국은 내부 시뮬레이션을 통해 고위험 주담대 잠정 기준안을 마련해놓은 것으로 알려졌다. 당국 관계자는 “가격 변동성이 높은 고가 주택의 담보대출이 아닌 생산적 금융 위주의 대출을 유도하려는 취지”라고 말했다.
이재명 정부 초대 국무총리를 지낸 김민석 의원(4선·서울 영등포을)이 17일 더불어민주당 대표에 당선됐다. 김 대표는 전당대회 과정에서 드러난 내부 갈등 수습과 집권 2년차 여당 대표로서 본격적인 민생 입법을 뒷받침해야 하는 막중한 책임을 지게 됐다. 정부 국정운영 뒷받침을 강조한 김 대표의 당선으로 향후 당·청 관계가 보다 안정적으로 작동할 것이란 전망이 나온다.
김 대표는 이날 대전 유성구 대전컨벤션센터에서 열린 전당대회 투표 총합산 결과 54.08%로 1위를 차지했다. 2위인 정청래 의원은 총 45.92%를 받았다. 권리당원 및 대의원 70%, 일반 국민여론조사 30% 비율로 반영한 결과다.
이번 당대표 선거에서는 1차 개표에서 과반 득표자가 나오지 않아 3위를 한 후보자를 1순위로 선택한 이들이 뽑은 2순위 후보 표까지 합산해 집계됐다. 후보별 1차 득표 결과와 3위인 송영길 의원의 득표 결과는 공개되지 않았다.
김 대표는 수락연설에서 “오늘부터 민주당은 역사 정당, 민주 정당을 넘어 국민의 삶, 책임 정당이 될 것”이라며 “당·청 관계는 국정의 중심인 대통령과 정부를 지원하는 전면 협력의 창조적 수평 관계가 될 것”이라고 말했다.
막판까지 김 대표와 박빙의 승부를 펼친 정 의원은 전당대회를 마친 후 기자들과 만나 “정청래는 졌다. 당선된 김민석 후보 진심으로 축하드린다”며 “앞으로 신임 당대표로서 잘해주실 것을 부탁드린다”며 승복 메시지를 냈다.
서울대 총학생회장 출신으로 1996년 정계에 입문한 김 대표는 김대중 전 대통령을 보좌하며 정치 신인 시절부터 주목을 받았다. 32세의 나이로 15대 총선에서 최연소 국회의원에 당선됐고, 16대 총선에서 재선에 성공했다.
일찌감치 민주당의 차기 지도자감으로 불리며 승승장구하는 듯했지만 2002년 10월 대통령 선거 과정에서 당시 민주당 후보였던 노무현 전 대통령과 정몽준 국민통합 21후보 사이에서 민주당을 탈당하고 정 후보 편에 서면서 18년간 야인 생활을 했다. 2020년 21대 총선에서 국회 입성에 다시 성공했고, 이재명 당시 대표 체제에서 수석최고위원을 지내며 이 대통령의 측근이 됐다. 이재명 정부 초대 총리를 지내며 국정운영 전반을 경험했다는 평가를 받는다.
총 5명을 선출하는 최고위원에는 최민희·박선원·서미화·이성윤·한민수 의원이 선출됐다. 친이재명계로 분류되는 박 의원과 서 의원을 제외하고는 모두 이번 전당대회 때 ‘팀 정청래’로 활동한 친정청래계 의원들이다. 최고위원은 선출직 외 당대표가 지명직으로 2명을 추가 임명할 수 있다.
최 의원이 득표율 18.35%로 최고위원 득표 1위를 차지하며 수석최고위원이 됐다. 박 의원은 17.57%, 서 의원은 16.60%, 이 의원은 16.35%를 얻었다. 김용 전 민주연구원 부원장과 5위 싸움을 벌이던 한 의원은 15.86%를 얻어 가까스로 당 지도부에 합류했다.
비거주 1주택자의 종합부동산세와 양도소득세 부담을 강화하는 정부 세제 개편안에 부정적인 김민석 의원이 17일 더불어민주당 대표로 선출되면서 국회 논의 과정에서 개편안이 상당 폭 수정될 가능성이 커졌다. 그러나 전문가들은 투자 목적의 비거주·고가 주택을 중심으로 세 부담 강화라는 정책 방향까지 흔들려서는 안 된다고 지적한다.
재정경제부는 입법예고 과정에서 제기된 의견 등을 토대로 세제 개편안을 보완해 다음달 3일 안에 국회에 제출할 예정이다. 종부세와 양도세 등 각종 공제 방식과 세율 등 ‘실거주’ 중심의 개편안 기본 틀은 유지하되 손주 돌봄이나 자녀 교육 등 불가피한 비거주 사례를 예외로 인정해달라는 의견이 잇달아 제기됨에 따라 관련 사례가 시행령에 추가될 가능성이 있다.
정부의 실거주 중심 개편안은 향후 국회 논의 과정에서 진통이 예상된다. 특히 전당대회 과정에서 비거주 1주택자의 세부담 강화에 반대한 김 의원이 당대표로 선출되면서 개편안이 큰 폭으로 수정될 가능성도 제기된다. 김 대표의 주장이 반영된다면 정부의 세제개편안은 ‘초고가 주택’만 과세를 강화하는 방향으로 결론날 가능성이 크다.
김 대표는 지난 14일 자신의 SNS에서 “양도세에 있어 1주택 비거주자의 보유 공제를 폐지하는 것은 시가 12억원 이상 1주택 비거주자들에게는 사실상 증세인 면이 있다”며 “임차인 퇴거 강요 등의 부작용을 초래할 수 있다는 우려가 제기되고 있다”고 밝혔다.
현행 세법상 1주택자는 10년 이상 보유하면 최대 40%, 10년 이상 거주하면 최대 40%를 적용받아 양도차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있다. 하지만 정부 개편안대로 비거주 1주택자의 보유기간 공제가 폐지되면 실제 거주하지 않은 소유자의 공제 혜택은 크게 줄어든다.
비거주 1주택자의 종부세 공제액도 현재 정부안은 실거주의 경우 기존 12억원에서 14억원으로 완화되지만 비거주의 경우 9억원으로 강화했다.
김 신임 당대표는 그러나 “종부세는 현행 제도를 그대로 유지해도 공시 가격 상승으로 비거주자의 세 부담이 자연 증가하므로, 실거주자의 기본 공제를 14억원(으로) 상향(하는 것으로)만 개선해도 어떨까 한다”고도 했다. 비거주자라도 1주택자라면 그 혜택을 유지해야 한다는 주장인 셈이다.
그는 또한 “실거주이든 비거주이든 부부 공동명의가 단독명의에 비해 차별화되는 것도 바람직하지 않다”며 “65세 이상 지방 이주 인센티브에 대해서도 토론 여지가 있다고 보인다”고도 말했다.
민주당 내부에서도 이번 개편안을 두고 의견이 엇갈리고 있다. 당대표 선거에 출마한 송영길 후보도 KBS라디오에 출연해 “부동산 세금 손대지 말라는 것이 제 생각”이라고도 말했다.
특히 수도권에 지역구를 둔 일부 민주당 의원들 사이에서는 종합부동산세 부담이 급격히 늘어나는 것을 막기 위해 현행 150%인 세 부담 상한을 유지해야 한다는 주장도 나오는 것으로 전해졌다. 정부안은 주택분 종부세 세 부담 상한율을 200%로 상향 조정하는 내용이 포함됐다. 향후 당정 협의에서 상당 부분 수정 가능성이 거론되는 이유다.
이에 향후 국회 논의에서는 정부가 내세운 ‘실거주 보호·비거주 부담 강화’ 원칙을 어느 수준까지 유지할지가 핵심 쟁점이 될 것으로 보인다.
강성훈 한양대 교수는 “투자 목적의 비거주 주택과 실거주 주택을 세제에서 동일하게 취급하기는 어렵다”며 “일부 부작용을 이유로 개편안을 원점으로 되돌리기보다는 세 부담을 단계적으로 높이는 등 시장 충격을 줄이는 절충안을 찾아야 한다”고 말했다.
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