의정부법률사무소 [8·13 부동산 종합대책]사놓고 안 사는 수도권 1주택자…전세대출 막아 ‘갭투자 차단’ > 공지사항

의정부법률사무소 [8·13 부동산 종합대책]사놓고 안 사는 수도권 1주택자…전세대출 막아 ‘갭투자 차단’

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작성자 행복이이
댓글 0건 조회 1회 작성일 26-08-16 16:04

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의정부법률사무소 수도권·규제지역에 아파트를 보유하면서 본인·배우자 모두 한번도 실제 거주하지 않은 1주택자는 내년 1월1일부터 자신이 사는 전셋집의 대출을 새로 받거나 만기를 연장할 수 없게 된다. 전세 끼고 매매하는 이른바 ‘갭투자’를 사실상 막겠다는 뜻으로 풀이된다.
금융위원회는 13일 전세대출이 갭투자에 활용되지 못하도록 하는 내용 등의 ‘부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책’을 발표했다. 정부는 그간 ‘비거주 1주택자’를 투기 수요로 보고, 전세대출 보증을 제한하는 방식으로 규제하겠다고 예고해왔다. 자신은 다른 지역에서 전세대출을 받아 거주하면서 정작 소유한 아파트는 세를 놓아 갭투자나 시세차익 목적의 보유를 이어가는 행위를 차단하기 위해서다.
규제 대상은 ①수도권·규제지역 내 아파트를 보유한 1주택자(부부합산 기준)로 ②해당 주택을 세 주고 있고 ③본인과 배우자 모두 그 집에 실거주한 이력이 없는 경우다. 세 조건을 모두 충족해야 규제 대상이 된다.
다만 본인이나 배우자의 직계존비속(부모·자녀 등) 등 가족에게 세를 준 경우는 제외된다. 실거주 목적 없이 수도권·규제지역 아파트를 매입하면서 타인의 임차보증금을 매입자금으로 활용한 경우를 투기로 간주하겠다는 취지다.
현재는 다주택자와, 투기지역·투기과열지구 내에서 3억원 초과 아파트를 매수(강남3·용산구는 2023년 1월 이후, 이외 투기과열지구는 2025년 10월 이후 매매계약)한 사람만 전세대출을 받을 수 없었다. 여기에 이번 대책에선 매수 시점과 무관하게 ‘비거주 1주택자’ 요건을 추가했다. 금융위에 따르면 현재 수도권·규제지역 아파트를 보유한 1주택자가 받은 전세대출 규모는 약 9조3000억원(6만건) 정도로 추산된다.
사정상 실거주하지 못하는 경우는 예외로 뒀다. 토지거래허가구역 내에서 세입자가 있는 집을 매수한 경우처럼, 법적 의무에 따라 향후 실거주가 예정된 사람은 그 전까지 사는 전셋집에 대해 신규 대출과 만기 연장이 모두 허용된다. 세입자가 있는 집을 임대차계약 승계 조건으로 매입해 당장 들어가 살지 못하는 경우는, 승계한 임대차계약이 끝나는 시점까지만 만기 연장이 허용된다.
집주인이 보증금을 돌려주지 않아 상환이 어려운 경우와 이사를 앞두고 일정 조정 과정에서 대출 연장이 필요한 경우에는 6개월 이내의 단기 연장을 허용한다. 이런 사유에 해당하지 않더라도 비거주의 불가피성이 명백하다고 금융회사 여신심사위원회가 인정하면 신규 취급과 만기 연장이 가능하다.
비거주 1주택자의 전세대출 제한은 행정지도와 보증기관 내규 개정을 거쳐 내년 1월1일부터 시행된다. 신진창 금융위원회 사무처장은 “본인·배우자가 보유하고 있으며 현재는 남에게 세를 주고 있는 집에 과거 한 번도 주민등록을 이전한 적이 없다면 규제 대상”이라며 “다만 한 번이라도 살았다면, 현재 다른 곳에서 전세로 살고 있는 이유가 자녀 교육이든, 부모 부양 목적이든 무엇이든 간에 규제 대상이 아니다”라고 설명했다.
규제 대상이 아닌 1주택자의 전세대출 보증비율도 수도권·규제지역 80%→70%, 그 외 지역 90%→80%로 축소된다. 무주택자에 대한 보증비율은 현행대로 유지된다.
이억원 금융위원장은 이날 “LTV(주택담보인정비율) 등 핵심 규제는 일관되게 유지하고, 투기적 대출에 대한 점검과 회수도 지속할 것”이라고 말했다.
서울시가 광복절을 맞아 독립유공자 후손들과 타종행사를 진행하고 다양한 문화공연을 선보인다.
서울시는 오는 15일 오전 11시30분 보신각 앞에서 ‘제81주년 광복절 기념 타종행사’를 개최한다고 13일 밝혔다.
타종 행사에는 오세훈 서울시장, 임만균 서울시의회 의장과 일제강점기 전국 각지에서 다양한 방식으로 항일 활동을 펼친 애국지사 9인의 자녀가 참석한다. ‘나라의 평안함과 백성들의 편안한 생활을 기원한다’는 의미를 담아 33번 종을 울릴 예정이다.
행사 전후 다양한 문화공연도 진행한다. 행사는 서울시가 육성한 예술 영재 3인이 선보이는 바이올린·국악·성악 공연으로 시작한다. 본 공연에서는 서경대학교 공연예술학부 뮤지컬 전공 재학생들이 창작뮤지컬 ‘독립의 열망’을 선보인다.
타종이 끝난 후에는 만세삼창을 외치고, 어린이부터 어르신까지 전 세대로 구성된 ‘서울미래연합 합창단’의 시민대합창을 진행한다.
서울시는 여름철 야외 행사로 진행되는 만큼, 온열질환을 예방하기 위해 관람객에게 생수와 쿨패치 등을 제공할 예정이다.
민수홍 서울시 문화본부장은 “이번 행사가 광복의 기쁨을 되새기는 데 그치지 않고, 우리의 역사가 미래 세대를 깨우는 희망의 울림으로 이어지는 자리가 되길 바란다”며 “폭염에 대비한 세심한 준비를 통해 모든 시민이 안심하고 행사를 즐길 수 있도록 하겠다”고 말했다.
복잡한 국민연금 개혁안을 놓고 시민들이 토론하는 자리에 인공지능(AI)이 ‘토론 조력자’로 나선다. 연금 재정안정을 위해 서로 다른 조건으로 설계된 개혁안에 대해 AI가 각자에게 미칠 영향을 계산하고 시민들의 다양한 생각을 정리해 보여주면서, 더 나은 판단과 합의를 돕는 새로운 정책실험이 열린다.
한국정책학회는 오는 12일 전남광주 국립아시아문화전당에서 열리는 하계학술대회에서 ‘Human+AI Collaboration(인간+AI 컬래버레이션) 정책실험’을 진행한다. 대규모 시민 숙의 과정에 AI를 활용하는 실험은 국내 최초다.
지난해 국민연금 개혁으로 기금 소진 시점은 늦춰졌지만 장기적인 재정 지속 가능성 문제는 여전히 남아 있다. 사전 등록한 시민 등 참가자 약 250명은 기금 운용 수익률과 국고 투입, 연금 수급 개시 연령을 달리 조합한 3개의 추가 개혁안을 놓고 숙의한다. 100분 동안 전문가 설명과 토론, 세 차례 투표를 거치는데, 그 과정에서 AI가 맞춤형 데이터를 빠르게 분석하는 ‘도우미’로 등장해 토론을 이끈다.
실험은 시민들이 AI의 도움 없이 자신의 판단으로 연금개혁안을 선택하는 데서 시작한다. 먼저 정책전문가팀이 재정 안정성을 높이기 위해 설계한 A·B·C안의 내용과 장단점을 설명한다.
세 가지 안은 모두 장기적으로 일정 규모의 연기금을 유지하는 것을 목표로 한다. 다만 연금 수급 시기를 늦출지, 세금을 더 투입할지, 기금 운용 수익률을 높일지 등 재정안정을 위해 감수해야 할 부담을 서로 다르게 조합했다. 장단점이 뚜렷한 대안들을 비교하면서 시민들이 연금의 지속 가능성과 현재·미래세대의 부담 가운데 무엇을 더 중요하게 볼 것인지 판단하도록 한 것이다.
참가자들은 전문가와 질의응답을 거친 뒤 가장 선호하는 안을 고르는 1차 투표를 한다. 자신이 고른 안을 전적으로 받아들일 수 있는지, 조건부로 받아들인다면 어떤 조건이 필요한지, 나머지 안을 선택하지 않은 이유는 무엇인지도 함께 입력한다.
이 시점부터 AI가 본격적으로 개입한다. AI는 참가자들의 선택뿐 아니라 선택·비선택 이유와 조건부 수용 의견, 전문가와의 질의응답까지 분석해 주요 쟁점을 추려낸다. 이를 다시 연령대와 소득구간별로 나눠 보여준다. 가령 한 개혁안을 두고 청년층은 미래의 조세 부담을 우려하고 고령층은 연금 수급 시기가 늦춰지는 것을 걱정한다면, 서로 다른 집단이 무엇을 중요하게 여기는지 한눈에 파악할 수 있도록 하는 식이다.
참가자들은 AI가 정리한 분석을 보고 다시 전문가와 토론한다. ‘다른 사람들의 생각을 확인한 뒤 내 판단이 달라졌는지, 새롭게 고려하게 된 점은 무엇인지’를 놓고 한 차례 더 숙의한 뒤 A·B·C안에 대한 2차 투표를 한다. 연구진은 1·2차 투표 사이 시민들의 선택이 어떻게 달라졌는지, 특히 연령대와 소득구간에 따른 정책 선호의 격차가 좁혀졌는지를 분석한다.
이후 AI가 한 번 더 개입한다. 두 차례 숙의에서 나온 참가자들의 의견과 전문가 논평·질의응답을 실시간으로 속기록으로 풀어낸 뒤, AI가 곧바로 발언 내용을 분석해 주요 쟁점과 의견을 종합한다. 지금까지 축적된 데이터를 토대로 AI는 기존 A·B·C안과 다른 새로운 ‘D안’을 만들어 제시한다. 시민들이 ‘이런 조건이라면 받아들일 수 있다’고 밝힌 지점을 찾아 기존 정책수단을 새롭게 조합하는 것이다. 참가자들은 전문가들의 설명을 들은 뒤 D안을 수용할지, 조건부로 수용할지 또는 받아들이지 않을지를 마지막으로 평가한다.
한국정책학회는 이번 실험을 위해 범용 대규모언어모델(LLM)에 정책을 분석하고 대안을 평가하는 정책학의 방법론을 결합한 ‘KAPS 정책의사결정모델’을 자체 개발했다. 이석환 한국정책학회장(국민대 행정학과 교수)은 “이번 실험은 AI가 제시한 대안을 시민들이 그대로 수용하는지를 보는 것이 아니라, AI의 도움을 받은 뒤 시민들의 선택이 어떻게 달라지고 세대·소득계층 간 의견 차이가 좁혀지는지를 살펴보는 데 핵심이 있다”고 말했다.

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