초고가 1주택자, 비거주 땐 ‘다주택 종부세’
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정부가 공시가격 30억원을 넘는 초고가 주택에 실거주하지 않는 1주택자에게는 다주택자(3주택 이상) 수준의 종합부동산세를 부과하는 방안을 유력하게 검토하고 있다.
실거주하지 않는 1주택자의 종부세 기본공제를 축소하고, 양도소득세 장기보유특별공제에도 공제액 상한선을 처음 도입하는 방안을 추진한다. ‘똘똘한 한 채’에 집중된 세제 혜택을 대폭 축소하겠다는 취지다.
26일 경향신문 취재 결과, 재정경제부는 초고가 주택의 기준을 ‘공시가격 30억원 초과’로 설정하고, 1주택자라도 초고가 주택이면서 실제 거주하지 않는 경우 ‘3주택 이상 다주택자’와 같은 높은 종부세율을 적용하는 방안을 검토하고 있다. 똘똘한 한 채로 몰리는 투자 수요를 차단하겠다는 취지다. 다만 구체적인 기준 금액은 다음달 초 세법 개정안 발표 전까지 조정될 가능성이 있다.
현행 종부세 세율은 1·2주택자의 경우 같고, 3주택 이상 보유자에게만 가중된다. 과세표준 12억원 이하 주택까지는 세율이 같지만, 과세표준 12억원 초과~25억원 이하 구간부터는 1·2주택자는 1.3%, 3주택 이상 보유자는 2.0%의 세율이 부과된다. 1·2주택자 최고세율은 2.7%, 3주택자 이상은 5.0%다. 즉 10억원짜리 집 3채를 가진 사람과 50억원짜리 집 한 채를 가진 사람이 현재 내는 세금을 비교하면, 가액이 적은 다주택자가 더 징벌적 수준의 세금을 부담해야 했던 셈이다.
정부는 이러한 과세구조가 조세 형평성에 어긋난다고 판단, 일정 기준을 넘는 초고가 주택 구간에서는 세율을 가중할 방침이다.
나아가 일반 1세대 1주택자에 대한 공제 혜택도 ‘실거주’ 중심으로 엄격해질 것으로 전망된다. 정부는 1주택자라 하더라도 해당 주택에 실제 거주하지 않는다면 종부세 기본공제액 기준을 현행 12억원에서 다주택자와 동일한 9억원으로 낮추는 방안을 추진한다.
이 같은 안이 확정되면 예를 들어 공시가격 30억원 아파트에 실거주하지 않는 1주택자는 기본공제 축소로 종부세 과세표준이 10억8000만원에서 12억6000만원으로 늘어난다.
일반 1주택자라도 실거주 안 하면 종부세 공제 기준 ‘12억 → 9억’ 검토‘초고가’ 증세 예고다주택 세율 적용 땐 2% ‘현행 2배’공정시장가액비율 인상안도 거론
이 경우 과세표준이 12억원을 넘어서면서 적용 세율도 한 단계 높은 구간으로 올라간다.
여기에다 정부가 검토 중인 대로 공시가격 30억원이 넘는 초고가 주택에도 3주택 이상 보유자와 같은 세율을 적용하면 이 주택에 적용되는 최고세율은 현행 1.0%에서 2.0%로 두 배 높아진다.
또한 양도소득세 장기보유특별공제의 감면액에 상한을 두는 방안도 검토 대상이다.
현재는 보유·거주 기간에 따라 양도차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있지만, 공제받는 금액 자체에는 제한이 없다. 이에 따라 양도차익이 큰 초고가 주택일수록 공제액도 함께 커진다.
이에 정부는 ‘공제율’은 유지하되 실제 ‘공제액’에 상한을 설정하는 방안을 검토하고 있다. 세율을 일괄적으로 높이지 않더라도 초고가 1주택자의 과도한 세제 혜택은 한도를 부여해 줄이고, 일반 장기보유·실거주 1주택자는 보호할 수 있다는 판단에서다.
또한 다주택자의 보유세 부담을 높이기 위해 ‘공정시장가액비율’을 인상하는 방안도 거론된다. 공정시장가액비율은 공시가격 가운데 실제 과세표준에 반영하는 비율이다. 현재는 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액의 60%를 과세표준으로 삼는다. 예를 들어 기본공제를 제외한 금액이 10억원인 다주택자는 현행 공정시장가액비율을 적용하면 과세표준이 6억원이지만, 이를 80%로 높이면 8억원으로 늘어난다. 세율을 조정하지 않더라도 과세표준이 커지는 만큼 종부세 부담도 증가하게 된다.
다만, 이번 세제 개편이 실효성을 가지려면 세율 조정보다 ‘과세 기반 정상화’부터 선행돼야 한다는 지적이 나온다. 홍정훈 한국도시연구소 책임연구원은 “재산세 과표 상한제와 공시가격 현실화율이 낮아 고가 주택일수록 현실화율이 낮아지는 구조적 문제가 그대로인 상황에서 중과 대상이나 세율 구간만 일부 손질하는 방식으로는 한계가 있다”며 “과세 기반 전반을 함께 손보지 않으면 정부가 기대하는 정책 효과를 거두기 어려울 것”이라고 말했다.
“한쪽에서 낯선 남자가 텔레비전 앞에 올라갔다 내려갔다 하면서 뛰어다니는 거야. 그때는 이 사람이 뭐 하는 사람인지도 몰랐어요. 우리가 볼 때는 미쳤다 했지. 그런데 우리 어른(동해안별신굿 예능보유자 김석출·김유선)이 ‘저게 미친 게 아니고 자기 특기다. 저래도 재주가 보통이 아니다’ 이러는 기라.”
국가무형유산 동해안별신굿 김영숙 전승교육사는 36년 전 서울 사간동에서 열린 굿판을 생생히 기억했다. 1990년 7월20일, 백남준의 쉰여덟 번째 생일이었다. 당시 그는 4년 전 세상을 떠난 독일 친구 요제프 보이스를 추모하기 위해 굿판을 벌였다. 동해안별신굿패가 전통굿을 펼쳤고 그 옆에선 백남준이 퍼포먼스로 친구의 혼을 불렀다. ‘늑대 걸음으로: 서울에서 부다페스트까지’. 굿을 자신의 예술 언어로 재해석한 현장이었다.
36년이 지난 2026년 7월20일. 살아 있다면 아흔네 번째 생일을 맞았을 백남준이 이번엔 TV를 타고 돌아왔다. 그가 해체하고 새 생명을 불어넣었던 TV가 그의 혼을 모시는 신체가 됐다. 경기 용인 백남준아트센터에서 열린 그의 생일굿판에서다.
생일 49일 전인 6월1일, 아트센터 앞 왕벚나무에는 낡은 브라운관 TV 한 대가 내걸렸다. 동해안별신굿 이수자 방지원과 굿패는 나무 아래에서 백남준의 혼을 청했다. 전통적인 천도의식에서 49일이 망자를 떠나보내는 시간이라면 이번엔 그 방향을 뒤집어 망자를 다시 청하고 기다리는 시간으로 삼았다. 그렇게 혼을 담은 TV를 짊어진 굿패는 20일 아침 국립현대미술관 과천의 ‘다다익선’(1988) 앞에서 ‘맞이굿’을 한 뒤 아트센터로 돌아왔다. 오후 1시가 조금 지나 본격적인 굿판이 시작됐다.
제상 뒤편엔 브라운관 TV 여러 대가, 가운데엔 백남준의 사진이 자리 잡았다. 상 옆엔 그랜드피아노가 옆으로 누워 있었다. 굿패들이 ‘백남준씨 영가’(백남준의 혼을 지칭하는 말)를 외치며 굿이 시작되자 관객 150여명은 객석과 굿판 경계 없이 둘러앉아 절을 하기도, 술을 따르기도 했다. 굿이 무르익어 13번째 굿거리(굿을 이루는 각각의 의식)인 ‘생일굿’에 이르자 백남준의 대표작 ‘글로벌 그루브’의 음악이 섞여 연주되기 시작했고, 미디어아트와 참가자들의 자유로운 춤사위까지 더해지며 한바탕 난장이 펼쳐졌다. “정말로 신명이 나지요. 생일이라고 이리 많이 와주시고요.” 굿을 이끄는 이의 추임새인지 백남준 혼의 목소리인지 모를 소리에 맞춰 참가자들의 어깨도 덩달아 들썩였다.
이번 굿판은 백남준 20주기를 맞아 어떻게 그를 기억할 것인지에 대한 고민에서 시작됐다. 박남희 백남준아트센터 관장은 “백남준의 이야기를 가장 백남준답게 나누고 추억할 수 있는 방식이 백남준식 굿이라고 생각했다”면서 “세계와 사람, 우주를 연결하려 했던 그의 행위가 이 자리에서 과거와 현재를 다시 연결한다”고 말했다.
이날 백남준의 혼은 현장에 와 있었을까. “왔다고 생각하면 온 것이죠.” 굿을 설계한 방지원이 말했다. 백남준을 불러 함께 기억하고, 굿의 과정을 통해 망자를 향한 마음을 나누는 일이 중요하다는 것이다. 누군가는 이를 굿으로, 누군가는 퍼포먼스로 받아들일 수 있다. 이를 통해 위로와 해원이 일어났다면 그 제의는 제 몫을 다한 것이다.
해가 저물 무렵, 넋을 불러 한을 풀어내고 망자의 말을 전하는 ‘초망자굿’이 이어졌다. 36년 전 백남준과 함께 굿판에 있었던 김영숙 전승교육사가 나섰다. “백남준씨 영가.” 비디오아트의 선구자는 한 사람의 망자로 불려나왔다. 이어 김영숙은 백남준이 된 듯 말했다.
“내 살아생전에 예술 한다고 돌아댕기며 고생도 많이 했고… 내가 그래도 인심이 나쁘고 그렇다면 여태까지 내 이름이 남아 있지도 않았을 거고 이런 굿도 안 해줄 거고 누가 나를 불러주겠나요. 그러니 그것만 해도 내가 잘 살았다고 생각해야 되지요.”
실거주하지 않는 1주택자의 종부세 기본공제를 축소하고, 양도소득세 장기보유특별공제에도 공제액 상한선을 처음 도입하는 방안을 추진한다. ‘똘똘한 한 채’에 집중된 세제 혜택을 대폭 축소하겠다는 취지다.
26일 경향신문 취재 결과, 재정경제부는 초고가 주택의 기준을 ‘공시가격 30억원 초과’로 설정하고, 1주택자라도 초고가 주택이면서 실제 거주하지 않는 경우 ‘3주택 이상 다주택자’와 같은 높은 종부세율을 적용하는 방안을 검토하고 있다. 똘똘한 한 채로 몰리는 투자 수요를 차단하겠다는 취지다. 다만 구체적인 기준 금액은 다음달 초 세법 개정안 발표 전까지 조정될 가능성이 있다.
현행 종부세 세율은 1·2주택자의 경우 같고, 3주택 이상 보유자에게만 가중된다. 과세표준 12억원 이하 주택까지는 세율이 같지만, 과세표준 12억원 초과~25억원 이하 구간부터는 1·2주택자는 1.3%, 3주택 이상 보유자는 2.0%의 세율이 부과된다. 1·2주택자 최고세율은 2.7%, 3주택자 이상은 5.0%다. 즉 10억원짜리 집 3채를 가진 사람과 50억원짜리 집 한 채를 가진 사람이 현재 내는 세금을 비교하면, 가액이 적은 다주택자가 더 징벌적 수준의 세금을 부담해야 했던 셈이다.
정부는 이러한 과세구조가 조세 형평성에 어긋난다고 판단, 일정 기준을 넘는 초고가 주택 구간에서는 세율을 가중할 방침이다.
나아가 일반 1세대 1주택자에 대한 공제 혜택도 ‘실거주’ 중심으로 엄격해질 것으로 전망된다. 정부는 1주택자라 하더라도 해당 주택에 실제 거주하지 않는다면 종부세 기본공제액 기준을 현행 12억원에서 다주택자와 동일한 9억원으로 낮추는 방안을 추진한다.
이 같은 안이 확정되면 예를 들어 공시가격 30억원 아파트에 실거주하지 않는 1주택자는 기본공제 축소로 종부세 과세표준이 10억8000만원에서 12억6000만원으로 늘어난다.
일반 1주택자라도 실거주 안 하면 종부세 공제 기준 ‘12억 → 9억’ 검토‘초고가’ 증세 예고다주택 세율 적용 땐 2% ‘현행 2배’공정시장가액비율 인상안도 거론
이 경우 과세표준이 12억원을 넘어서면서 적용 세율도 한 단계 높은 구간으로 올라간다.
여기에다 정부가 검토 중인 대로 공시가격 30억원이 넘는 초고가 주택에도 3주택 이상 보유자와 같은 세율을 적용하면 이 주택에 적용되는 최고세율은 현행 1.0%에서 2.0%로 두 배 높아진다.
또한 양도소득세 장기보유특별공제의 감면액에 상한을 두는 방안도 검토 대상이다.
현재는 보유·거주 기간에 따라 양도차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있지만, 공제받는 금액 자체에는 제한이 없다. 이에 따라 양도차익이 큰 초고가 주택일수록 공제액도 함께 커진다.
이에 정부는 ‘공제율’은 유지하되 실제 ‘공제액’에 상한을 설정하는 방안을 검토하고 있다. 세율을 일괄적으로 높이지 않더라도 초고가 1주택자의 과도한 세제 혜택은 한도를 부여해 줄이고, 일반 장기보유·실거주 1주택자는 보호할 수 있다는 판단에서다.
또한 다주택자의 보유세 부담을 높이기 위해 ‘공정시장가액비율’을 인상하는 방안도 거론된다. 공정시장가액비율은 공시가격 가운데 실제 과세표준에 반영하는 비율이다. 현재는 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액의 60%를 과세표준으로 삼는다. 예를 들어 기본공제를 제외한 금액이 10억원인 다주택자는 현행 공정시장가액비율을 적용하면 과세표준이 6억원이지만, 이를 80%로 높이면 8억원으로 늘어난다. 세율을 조정하지 않더라도 과세표준이 커지는 만큼 종부세 부담도 증가하게 된다.
다만, 이번 세제 개편이 실효성을 가지려면 세율 조정보다 ‘과세 기반 정상화’부터 선행돼야 한다는 지적이 나온다. 홍정훈 한국도시연구소 책임연구원은 “재산세 과표 상한제와 공시가격 현실화율이 낮아 고가 주택일수록 현실화율이 낮아지는 구조적 문제가 그대로인 상황에서 중과 대상이나 세율 구간만 일부 손질하는 방식으로는 한계가 있다”며 “과세 기반 전반을 함께 손보지 않으면 정부가 기대하는 정책 효과를 거두기 어려울 것”이라고 말했다.
“한쪽에서 낯선 남자가 텔레비전 앞에 올라갔다 내려갔다 하면서 뛰어다니는 거야. 그때는 이 사람이 뭐 하는 사람인지도 몰랐어요. 우리가 볼 때는 미쳤다 했지. 그런데 우리 어른(동해안별신굿 예능보유자 김석출·김유선)이 ‘저게 미친 게 아니고 자기 특기다. 저래도 재주가 보통이 아니다’ 이러는 기라.”
국가무형유산 동해안별신굿 김영숙 전승교육사는 36년 전 서울 사간동에서 열린 굿판을 생생히 기억했다. 1990년 7월20일, 백남준의 쉰여덟 번째 생일이었다. 당시 그는 4년 전 세상을 떠난 독일 친구 요제프 보이스를 추모하기 위해 굿판을 벌였다. 동해안별신굿패가 전통굿을 펼쳤고 그 옆에선 백남준이 퍼포먼스로 친구의 혼을 불렀다. ‘늑대 걸음으로: 서울에서 부다페스트까지’. 굿을 자신의 예술 언어로 재해석한 현장이었다.
36년이 지난 2026년 7월20일. 살아 있다면 아흔네 번째 생일을 맞았을 백남준이 이번엔 TV를 타고 돌아왔다. 그가 해체하고 새 생명을 불어넣었던 TV가 그의 혼을 모시는 신체가 됐다. 경기 용인 백남준아트센터에서 열린 그의 생일굿판에서다.
생일 49일 전인 6월1일, 아트센터 앞 왕벚나무에는 낡은 브라운관 TV 한 대가 내걸렸다. 동해안별신굿 이수자 방지원과 굿패는 나무 아래에서 백남준의 혼을 청했다. 전통적인 천도의식에서 49일이 망자를 떠나보내는 시간이라면 이번엔 그 방향을 뒤집어 망자를 다시 청하고 기다리는 시간으로 삼았다. 그렇게 혼을 담은 TV를 짊어진 굿패는 20일 아침 국립현대미술관 과천의 ‘다다익선’(1988) 앞에서 ‘맞이굿’을 한 뒤 아트센터로 돌아왔다. 오후 1시가 조금 지나 본격적인 굿판이 시작됐다.
제상 뒤편엔 브라운관 TV 여러 대가, 가운데엔 백남준의 사진이 자리 잡았다. 상 옆엔 그랜드피아노가 옆으로 누워 있었다. 굿패들이 ‘백남준씨 영가’(백남준의 혼을 지칭하는 말)를 외치며 굿이 시작되자 관객 150여명은 객석과 굿판 경계 없이 둘러앉아 절을 하기도, 술을 따르기도 했다. 굿이 무르익어 13번째 굿거리(굿을 이루는 각각의 의식)인 ‘생일굿’에 이르자 백남준의 대표작 ‘글로벌 그루브’의 음악이 섞여 연주되기 시작했고, 미디어아트와 참가자들의 자유로운 춤사위까지 더해지며 한바탕 난장이 펼쳐졌다. “정말로 신명이 나지요. 생일이라고 이리 많이 와주시고요.” 굿을 이끄는 이의 추임새인지 백남준 혼의 목소리인지 모를 소리에 맞춰 참가자들의 어깨도 덩달아 들썩였다.
이번 굿판은 백남준 20주기를 맞아 어떻게 그를 기억할 것인지에 대한 고민에서 시작됐다. 박남희 백남준아트센터 관장은 “백남준의 이야기를 가장 백남준답게 나누고 추억할 수 있는 방식이 백남준식 굿이라고 생각했다”면서 “세계와 사람, 우주를 연결하려 했던 그의 행위가 이 자리에서 과거와 현재를 다시 연결한다”고 말했다.
이날 백남준의 혼은 현장에 와 있었을까. “왔다고 생각하면 온 것이죠.” 굿을 설계한 방지원이 말했다. 백남준을 불러 함께 기억하고, 굿의 과정을 통해 망자를 향한 마음을 나누는 일이 중요하다는 것이다. 누군가는 이를 굿으로, 누군가는 퍼포먼스로 받아들일 수 있다. 이를 통해 위로와 해원이 일어났다면 그 제의는 제 몫을 다한 것이다.
해가 저물 무렵, 넋을 불러 한을 풀어내고 망자의 말을 전하는 ‘초망자굿’이 이어졌다. 36년 전 백남준과 함께 굿판에 있었던 김영숙 전승교육사가 나섰다. “백남준씨 영가.” 비디오아트의 선구자는 한 사람의 망자로 불려나왔다. 이어 김영숙은 백남준이 된 듯 말했다.
“내 살아생전에 예술 한다고 돌아댕기며 고생도 많이 했고… 내가 그래도 인심이 나쁘고 그렇다면 여태까지 내 이름이 남아 있지도 않았을 거고 이런 굿도 안 해줄 거고 누가 나를 불러주겠나요. 그러니 그것만 해도 내가 잘 살았다고 생각해야 되지요.”
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