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“'LTV 80% 특례' 절판마케팅에 과열된 시장···수요 잠근 6·27 대책은 적절”

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작성자 행복이이
댓글 0건 조회 117회 작성일 25-07-01 00:29

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[주간경향] 서울 집값이 역대 최고치를 경신하며 위험 수위까지 치솟자 정부가 강력한 규제책을 꺼내 들었다. 6월 26일 한국부동산원이 발표한 ‘6월 넷째 주(지난 23일 기준) 아파트 가격 동향’에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.43% 올랐다. 6년 9개월 만에 최대 상승폭이다. ‘한강벨트’로 불리는 성동구(0.99), 마포구(0.98) 등 일부 자치구에서는 0.9%를 넘어섰다. 이런 상승률은 2013년 1월 한국부동산원이 주간 아파트 가격 통계 공표를 시작한 이후 처음이다. 시장 과열이 비정상적인 수준에 이르자, 정부는 긴급히 강도 높은 수요 억제 대책을 발표했다.
6월 27일 금융위원회는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 은행연합회, 제2금융권협회 등이 참석한 관계기관 합동 ‘긴급 가계부채 점검 회의’를 열었다. 정부는 하반기부터 가계대출 총량 관리 목표를 기존의 절반 수준으로 대폭 축소하기로 했다. 주택담보대출(주담대) 한도를 6억 원으로 낮추고, 다주택자의 추가 주택 구입 목적 대출을 금지하고 생활안정자금 명목의 주담대도 제한한다. 생애최초 특례대출의 주택담보인정비율(LTV) 역시 강화하는 방안이 포함됐다.
주간경향은 정부 대책 발표 전인 6월 25일 과열되는 부동산 시장의 대응을 묻기 위해 부동산 애널리스트인 채상욱 커넥티드그라운드 대표를 서울 중구의 한 스튜디오에서 만났다. 채 대표는 당시 최근의 부동산 상승세가 구조적 변화에서 비롯된 것이 아닌, 높은 레버리지(차입)를 통해 만들어진 ‘기계적 상승’이라고 분석했다. 그러면서 주택담보인정비율(LTV·주택가격 대비 대출받을 수 있는 금액의 비율) 80%를 적용하는 ‘생애최초 특례대출’이 부동산 과열의 핵심 원인이라 진단했다. 생애최초 특례대출은 무주택자의 주택 구입 자금을 저리로 빌려주는 정책대출 상품이다. 채 대표는 당시 “수요를 신속히 관리해야 ‘기계적 상승’을 멈출 수 있다”라며 “대응이 늦어지면 과열이 서울 전역을 넘어 수도권 전체로 확산할 수 있다”라고 경고했다.
6월 27일 정부 대책이 예상보다 조기에 발표되자 채 대표와 추가로 전화 인터뷰를 진행했다. 그는 정부의 대응에 대해 “유동성을 완전히 잠그는 수준의 대책”이라며 “서울 고가주택군에 대한 실질적 매수금지 정책이 시행된 상태여서 한 달 정도 시차를 두고 주간 상승률이 소수점 둘째 자리 수준으로 안정화될 것으로 보인다”라고 전망했다. 아래 일문일답은 정부 대책 발표 전인 25일 인터뷰 내용과 대책 발표 직후인 27일 추가 인터뷰 내용을 순서대로 포함하고 있다
-서울 지역의 부동산 상승세가 심상치 않다. 원인은 무엇인가.
“수요와 공급이 주택가격을 움직인다. 공급은 장기간에 걸쳐 영향을 주지만 수요는 단기적인 변동성을 만들어낸다. 지금은 초과 수요가 발생한 상황이다. 7월 시행 예정인 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR), 새 정부가 본격적인 정책을 내기 전에 사야 한다는 심리, 서울시가 토지거래허가제 등 규제 지역을 추가로 지정할 수 있다는 가능성 등이 맞물리며 ‘지금 사지 않으면 기회를 놓친다’는 조급함이 커지고 있다. 일종의 ‘절판마케팅’ 효과로 초과 수요가 형성되고 강세장이 만들어졌다.”
-3단계 스트레스 DSR이 시행되기 전에 집을 사야 한다는 심리가 주요 원인으로 지목되곤 한다. 실제 3단계가 시행되는 7월 이후에는 매수세가 완화될 수 있지 않나.
“3단계 스트레스 DSR의 실질적인 영향은 제한적이다. 시행 전에는 대출이 막힐 것처럼 과장되게 얘기되지만, 실제로는 큰 차이를 만들지 않는다. 3단계 스트레스 DSR이 시행되면 가산금리가 종전 0.7%에서 1.5%로 올라간다. 그렇지만 스트레스 금리는 100% 반영하는 게 아니라 적용률만큼 반영된다. 예를 들어 2단계 스트레스 DSR에서는 대출이 ‘혼합형’(고정금리와 변동금리를 혼합한 상품)이냐 ‘주기형’(고정금리지만 일정 주기마다 금리가 조정되는 상품)이냐에 따라 적용률이 다르다. 적용된다고 해도 일반적으로 10~30% 또는 20~40% 수준으로 적용돼왔다. 3단계를 시행해도 40~60% 수준의 스트레스 금리가 적용될 것으로 보인다. 1.5%의 가산금리에 40~60% 반영비율을 곱하면 약 0.6~0.9%가 적용되는 구조다. 예컨대 연봉 6000만원인 경우 2단계에서는 3억6000만원까지 대출이 가능했다면 3단계 적용 시 3억5000만원으로 줄어드는 정도로 실질적인 영향은 크지 않다.”
-그렇다면 핵심 원인은 무엇인가.
“지금의 절판마케팅 심리는 생애최초 특례대출에 적용되는 LTV 80%에서 비롯된다. 이 제도가 고가 주택 강세장의 유동성을 만들어낸 핵심이다. 생애최초 특례대출을 제외하면 현재 LTV가 70%로 묶여 있다. 예컨대 자기자본이 3억원이 있는 경우 LTV 70%일 때 최대 구입가능한 주택은 10억원짜리지만 80%로 올라가면 최대 구입가능한 주택이 15억원으로 높아진다. 지금 시장은 이재명 정부의 인선 기간을 정책 공백기로 간주하고 있다. 인선이 마무리되면 생애최초 특례가 종료될 수 있다는 관측 속에 ‘절판마케팅’ 심리가 작동하면서 높은 레버리지를 동원한 고가 주택 매수 움직임이 뚜렷한 상황이다. 현재 생애최초 특례대출의 부작용은 상상을 초월한다. 생애최초 특례대출은 주택가격에 제한이 없고 반드시 실거주 목적일 필요도 없다. 전세를 끼고 기존 대출 위에 생애최초 특례대출을 후순위로 얹어 갭투자에 나설 수 있으며, 해당 주택을 상생임대인으로 등록하면 양도세 비과세 혜택까지 받을 수 있다. 생애최초 특례대출은 시장 수요가 극도로 위축됐던 2022년에 한시적으로 도입된 수요 촉진 정책이다. 당시에는 수요가 완전히 녹아버렸기 때문에 필요했을 수도 있지만, 지금은 강세장이 이어지고 있고 기준금리가 하향세를 보이는 등 거시 여건이 우호적인 상황이다. 이처럼 예외적인 프로그램을 계속 운영할 필요가 없는데도 이를 놔두면서 과열의 원인으로 작동하고 있다.”
-이번 상승은 과거와 다른가.
“현재의 상승은 과거처럼 미시(수요·공급)나 거시(금리·성장률)적 요인이 받쳐주는 구조적 강세장이 아니라 특정 정책이 만들어낸 기계적 상승이자 ‘포모’(FOMO·Fear Of Missing Out 상승장에서 소외될까 불안해 따라 매수하는 심리) 장세에 가깝다. 구조적인 상승은 보통 낮은 가격에서 출발한다. 수요 측면에서는 대출 규제가 완화되고 유동성이 공급되며, 거시적으로는 성장률이 유지되는 가운데 금리가 하향 안정세를 보인다. 공급 측면에서는 신규 공급이 수요를 따라가지 못할 만큼 타이트해지는 현상이 나타난다. 이처럼 미시와 거시 여건이 동시에 맞물릴 때 장기간에 걸친 구조적인 강세장이 형성된다. 지금은 구조적 강세장이라기보다는 2022년 하반기부터 이어진 중간 수준의 약세장 국면 속에서 높은 레버리지를 활용한 상승 사이클에 가깝다고 본다.”
-대응책은 무엇인가.
“수요 관리 정책이 나와야 한다. 2024년 6~8월 서울 기준으로 0.2%대 상승을 했는데, 강남과 송파 특히 서초는 0.67%까지 올랐다. 바로 강력한 수요 억제 정책이 나왔다. 당시 금융당국이 은행의 가계대출 총량을 강도 높게 관리하게 시작했고, 생애최초 특례대출도 그 영향으로 사실상 어려워졌다. 또 전세가가 올라가면서 매매가도 오르니 비아파트 주택 무제한 매입, 재건축 초과이익 환수제 폐지 등 공급 확대 방안도 제시했다. 그 결과 한 달 안에 시장이 안정화됐다. 지금은 5~6월 상승장이 이어지는 국면이다. 만약 7월 초에 수요 억제책이 나오지 않는다면 대응이 한 달가량 늦어지는 셈이다. 지금과 같은 강세장에서는 한 달 사이에 몇 년치 상승분이 빠르게 반영될 수 있다. 늦어질수록 더 넓게 전파가 될 것이라는 우려가 있다. 지금 서울 상위 가격대 지역인 소위 5분위·4분위를 지나 이미 3분위 지역까지 강세가 뚜렷하다. 경기도도 5분위에서 4분위로 전이가 이뤄지는 흐름이다. 경기도 4분위와 3분위 지역까지 강세가 이어지면 수도권 전체로 확산하는 셈이다. 대책이 늦어지면 서울 상위 지역과 지방 광역시와의 격차가 역대 최대로 벌어진 상태로 끝날 수 있다.”
아래 내용은 6월 27일 정부 대책 발표 직후 추가로 진행된 전화 인터뷰에서 나온 일문일답이다.
-6월 27일 정부가 강력한 수요억제 정책을 내놓았다. 어떻게 평가하는가.
“유동성을 완전히 잠그는 수준의 대책이다. 첫째는 가계대출 즉 주담대를 6억 이상을 받지 못하게 했다. 이 대책으로 서울의 3-4-5분위 고가주택군에 대한 실질적 구입이 제약된다. 3-4-5분위 고가주택의 가격은 상승세가 꺾이며 조정 국면에 접어들 가능성이 크다. 둘째는 생애최초 후순위 대출을 드디어 정상화했다. 오르막일 때는 액셀을 밟아야 하지만, 내리막에서는 브레이크를 밟아야 한다. 그러나 지난 1년간은 내리막에서도 계속 액셀을 밟아왔다. 이를 정상화한 셈이다. 그 밖에도 정책대출을 축소하고 주담대 대출만기를 30년 이내로 제한해 DSR 규제 우회를 방지하는 등 적절한 대책들을 내놨다. 다만 비은행권이나 사업자 대출에서 발생할 수 있는 풍선효과에 대해서도 향후 철저한 관리·감독이 필요하다. 2021년 문재인 정부 당시에도 은행권 가계대출 규제가 강화되자 비은행권과 사업자 대출이 우회로로 활용되는 사례가 나타났다. 이번에도 이러한 풍선효과를 면밀히 모니터링하고 보완책을 함께 추진하는 것이 중요하다.”
-시장은 안정될까.
“과거에도 은행 대출 규제가 시행된 이후 시장은 안정세를 되찾았다. 지난해 9월에도 같은 양상이었고, 이번에도 비슷한 흐름이 예상된다. 자금줄이 차단되면 수요가 약화되며 즉각적인 영향을 미치기 때문이다. 2024년에도 6~8월 수요 강세 이후 가계대출 대책, 즉 은행 대출 규제가 시행되면서 시장이 안정됐다. 이번에는 그때보다 더 강력한 수준으로, 서울 고가주택군에 대한 실질적 매수금지 정책이 시행된 상태여서 한 달 정도 시차를 두고 주간 상승률이 소수점 둘째 자리 수준으로 안정화될 것으로 보인다.”
국민의힘이 30일 김민석 국무총리 후보자를 국민 이름으로 검증하겠다며 ‘국민 청문회’를 열었다. 일부 의원은 나흘째 지명 철회를 요구하는 농성을 이어갔다. 자체 청문회와 농성에는 물리적으로 총리 인준을 저지할 수 없는 소수 야당의 현실이 반영됐다. 당내에서도 무력감을 느끼는 목소리가 나왔다.
송언석 국민의힘 원내대표는 이날 국회에서 진행한 김 후보자 국민 청문회에서 “김 후보자는 소득이 없는데 재산은 늘기만 하고, 청문회 과정에서 배추 농사 투자, ‘반도자’ 표현, 증여세 등 각종 의혹이 눈덩이처럼 불어났다”면서 “김 후보자처럼 부도덕한 후보자를 인준하면 앞으로 어떤 인사청문회도 의미를 가질 수 없다”고 밝혔다. 그는 “도덕성과 윤리 기준이 무너진 공직 사회는 국민의 삶을 위태롭게 한다”며 “그래서 국민 청문회를 열어 국민 이름으로 검증한다”고 말했다.
국민의힘은 김 후보자가 청문회에서 강모씨의 배추 농사에 2억원을 투자하고 미국 유학 시 한 달에 450만원을 받았다고 말한 것을 겨냥해 배추 18포기를 쌓아두고 청문회를 진행했다. 배추 농사를 짓는 농민 김대희씨와 김경율 회계사, 평양 출신 탈북자 김금혁씨 등이 민간위원으로 참석했다.
김경율 회계사는 “김 후보자 인사청문회 특징은 계좌 정보와 증인이 없다”며 “김 후보자를 ‘제2의 조국’이라고 하는데 그럼 조국이 억울할 것 같다”고 말했다. 그는 소득 증빙이 안된 금액이 8억원이 아니라 아들 유학비와 김 후보자 신용카드 사용 금액 등을 모두 더해 11억원이라고 주장했다.
김 회계사는 “김 후보자는 국회의원 출판 기념회, 장인상 조의금, 전처 교육비 보조 등 공직자윤리법에서 살짝 엇나가는 모든 수단을 동원했다”며 “이런 식으로 공직자윤리법을 형해화하면 안된다”고 질타했다.
강원도 평창군에서 배추 농사를 짓는 농민 김씨는 “배추는 죄가 없다. 청문회를 들으면서 이해 못하는 부분이 있어 이 자리까지 왔다”며 “김 후보자가 이야기한 건 사실이 아닌 건 확실하다고 판단된다”고 말했다. 배추 농사가 김 후보자 말처럼 2억원을 투자해 수익으로 월 450만원을 받고, 나중에 원금을 그대로 회수할 정도가 될 수 없다고 주장한 것으로 해석된다.
탈북자 김씨는 중국 칭화대 석사 논문에서 탈북자를 ‘반도자’, ‘도북자’로 표현한 것을 두고 “달리 해석할 여지가 없다. 배반하고 도망간 사람이라는 뜻이고 중국에서 생경한 용어”라고 비판했다.
나경원 의원과 국민의힘 의원 일부는 국회 본회의장 앞에서 김 후보자 지명 철회와 더불어민주당의 국회 법제사법위원장직 반환을 촉구하는 규탄 농성을 이어갔다. 지난 주말부터 원내 지도부를 포함한 의원들이 농성에 결합해 밤샘 농성을 이어가고 있다.
한 국민의힘 원내 관계자는 통화에서 “소수 야당인데다, 정권 초 허니문 기간이라 판세를 뒤집을 방법이 없고, 무기력함을 느끼는 것은 사실”이라며 “인내심을 갖고 여당의 잘못을 알리고 야당 제대로 역할을 해나가겠다”고 말했다.
국내 최초 상업용 원자력발전소인 ‘고리 1호기’(부산 기장군)가 본격적인 해체 작업에 들어간다.
원자력안전위원회는 26일 본회의를 열어 ‘고리 1호기 해체 승인’ 안건을 의결했다고 밝혔다. 1972년 건설 허가가 난 지 53년 만, 2017년 영구정지가 결정된 지 8년 만이다.
고리 1호기는 1978년 4월29일 상업 운전을 시작한 가압경수로 방식의 전기출력 587메가와트(MWe)급 원전이다. 30년 설계수명을 마친 뒤 2007년 계속운전 승인을 받아 2017년 5월까지 운영되다 그해 6월 영구정지됐다.
원전 운영사인 한국수력원자력은 해체 사전 작업으로 지난해 5월부터 방사성물질을 제거하는 ‘제염’ 작업을 진행 중이다.
고리 1호기 해체가 결정되면서 국내 원전해체 산업에도 탄력이 붙을 것이란 전망이 나온다. 하지만 사용후핵연료 처리가 시급한 과제가 됐다. 고리 원전 부지 내 사용후핵연료 저장시설은 이미 포화 상태인 데다 사용후핵연료를 외부로 옮겨 안전하게 저장할 곳도 마련되지 않았다.
매년 이맘때 수도권에서는 ‘러브버그’가 창궐합니다. 떼로 다니는 습성이 있는 러브버그는 방충망과 자동차에 덕지덕지 달라붙고, 가끔 팔과 다리에도 붙는 탓에 많은 분이 고충을 호소하는데요. 그런 러브버그를 무작정 학살하듯 방제하는 것도 적절하지 않다고 합니다. 러브버그는 해충이 아닌 익충이고, 화학약품 방제가 환경에 미칠 악영향도 고려해야 할 테니까요. 러브버그의 대발생(대량 발생)에 인간의 책임도 적지 않고요.
하지만 당장 동네를 새까맣게 뒤덮은 러브버그를 보면 마음이 복잡해지기도 합니다. 우리는 러브버그를 어떻게 봐야 할까요?
러브버그의 정식 이름은 ‘붉은등우단털파리’입니다. 짝짓기를 끝내고 나서도 며칠 동안 함께 날아다니는 모습에서 러브버그라는 별칭을 얻었죠. 1934년 중국 남부 장쑤성에서 처음 발견됐지만 실제 기원지가 어디인지는 확실하지 않습니다. 이후 중국 남부와 대만·일본 등을 거쳐 서식지를 넓혔고, 국내에서는 2015년 처음 발견됐습니다.
한국에 상륙한 러브버그는 해마다 서식지를 넓혀 가고 있습니다. 지난 25일 찾은 서울 은평구 공원에서는 러브버그 수백 마리가 ‘결혼 비행’을 하고 있었습니다. 양천구 아파트 단지에서도 수십 마리가 흰색 벽과 자동차에 붙어 있었습니다. 러브버그는 흰색을 선호하고, 차량의 매연 냄새를 부엽토(낙엽이 썩어 만들어진 흙) 냄새로 착각해 유인된다고 합니다. 인천과 서울 은평구 등에 주로 분포하던 러브버그는 이제 서울 대부분 자치구와 경기도 일대까지 확산했습니다.
일부 지역에서는 러브버그가 매년 대발생하지는 않을 수도 있다고 합니다. 처음에는 러브버그를 낯설어하던 참새·비둘기 등 포식자들이, 러브버그를 ‘먹이’로 인식하면서 잡아먹으면 개체수가 줄어들 수도 있다네요. 하지만 그렇게 개체수가 줄어드는 지역보다 새로 늘어나는 지역이 아직까지는 더 많습니다. 사람들은 러브버그가 부엽토가 많은 숲속에서 주로 발생할 것이라고 예상했지만, 관찰을 해 보니 아파트 화단 정도의 흙만 있어도 대발생을 할 수 있다고 해요.
그렇다고 대량의 살충제를 뿌려 가면서 러브버그를 방제하는 것은 적절하지 않다고 합니다. 러브버그는 생태계를 교란하거나 인간에게 해를 끼치지 않습니다. 오히려 나무와 낙엽을 분해해 흙에 영양분을 공급하는 익충에 속합니다. 살충제가 인체와 환경에 미칠 영향도 무시할 수 없습니다. 무분별한 화학약품 방제는 특정 종의 천적까지 함께 죽이는 탓에 오히려 대발생을 부추길 수도 있죠.
전문가들은 효과적인 ‘친환경 방제’ 수단을 꾸준히 연구하고 있습니다. 빛을 이용한 광원 포집기가 대표적입니다. 최근 서울 성동구 성수동 인근에 대발생한 동양하루살이를 조명을 통해 포집한 사례도 있어요. 광원 포집기는 전기가 연결돼야 한다는 한계가 있어서, 벌레가 좋아하는 향을 풍기는 ‘유인제’ 포집기도 연구되고 있습니다.
그러나 근본적인 문제도 짚고 넘어가야 합니다. 러브버그의 대발생에는 기후변화의 영향이 큽니다. 원래 아열대 지역에서 살던 러브버그가 한국에서 서식지를 넓혀 가는 것만 봐도 기후변화의 영향력을 짐작할 수 있습니다. 미국 곤충학회는 이대로면 50년 이내에 동북아시아 상당 부분이 러브버그 서식지가 될 수 있다고 봤습니다. 러브버그가 주로 도시에서 대발생하는 것도 도심의 ‘열섬 현상’과 관련이 있다고 추측돼요. 앞서 일어났던 대벌레와 동양하루살이의 대발생에도 기후변화가 영향을 미쳤을 가능성이 꽤 있습니다.
인간이 부른 기후변화 때문에 대발생한 벌레들을, 인간이 다시 죽이는 일이 반복되고 있습니다. 더워진 날씨에 어떤 종은 대량 발생하지만, 꿀벌 등 어떤 종들은 개체 수 감소의 위기를 겪기도 합니다. 손희정 문화평론가는 칼럼에서 “기후위기로 곤충이 골칫거리가 된 줄로만 알았지, 그들 역시 인간이 초래한 기후위기에 함께 휘말리고 있다는 생각은 못 했다”며 “곤충이 사라지면 곤충을 먹이로 삼는 작은 동물이 죽기 시작하고, 썩어야 할 것들은 썩지 못하며, 식물이 번식하지 못해 식량위기가 닥쳐온다”고 했습니다. 해마다 무더기로 찾아오는 러브버그는 우리에게 무언가를 경고하고 있는 것일지도 모르겠습니다.
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김계환 전 해병대 사령관이 오는 27일로 예정된 박정훈 전 해병대 수사단장(대령) 항명 혐의 사건 항소심 재판에 불출석하겠다는 사유서를 제출한 것으로 파악됐다. 김 전 사령관은 박 대령 재판의 증인으로 신청된 상태였다.
26일 경향신문 취재를 종합하면, 김 전 사령관 측은 이날 서울고법 형사4-1부(재판장 지영난)에 ‘증인 불출석 사유서’를 제출했다. 이에 따라 27일로 예정됐던 김 전 사령관에 대한 증인신문은 이뤄지지 않을 가능성이 높아졌다.
김 전 사령관은 이종섭 전 국방부 장관을 비롯한 국방부 상부로부터 ‘수사대상 축소’ 지시를 받았다는 의혹을 받는 인물로 채 해병 수사외압 의혹의 ‘키맨’으로 불렸다. 김 전 사령관은 박 대령이 주장한 ‘VIP(윤석열 전 대통령) 격노 의혹’이 사실과 다르다며 부인해 왔다.
채 해병 순직사건 수사외압 의혹을 수사하는 특별검사(특검)팀은 오는 27일 공판을 참관해 김 전 사령관 증인신문 내용을 검토할 예정이었다. 류관석·이금규·정민영·김숙정 등 특검보 4인이 모두 참관하는 방향으로 검토됐다.
김 전 사령관에 대한 증인신문이 불발되더라도 특검보 4인은 예정대로 재판을 참관할 가능성이 높은 것으로 전해졌다. 특검팀은 김 전 사령관 증인신문 이후 국방부에 박 대령 사건을 이첩 요구할지를 추가로 논의할 방침이다.
채 해병 특검법엔 채 상병 사망사건과 그 수사에 대한 외압 의혹뿐 아니라 ‘수사과정에서 인지된 관련 사건’도 수사대상으로 명시돼 있다. 또 수사대상 사건의 재판이 진행 중인 경우 특검이 이 사건을 이첩받아 공소취소 여부 결정을 포함한 공소유지 업무를 할 수 있게 돼 있다.

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