서울 아파트 ‘신고가 거래’ 급감 > 공지사항

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규제 발표 직전보다 74% 줄어
지난달 27일 정부의 대출 규제 발표 후 서울 아파트 최고가 거래량이 큰 폭으로 감소한 것으로 나타났다.
대출 규제 직전 공격적인 매수세에서 관망세로 돌아서고 있다는 평가가 나온다.
14일 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부의 실거래가 자료를 분석한 결과, 6·27 대책 발표 이후 2주간 역대 최고가로 체결된 서울 아파트 거래량은 300건으로 발표 전 2주간 대비 74%가량 감소한 것으로 조사됐다.
대출 규제 직전 2주간(6월13~26일) 서울 아파트 거래량은 총 4693건으로, 이 중 24.3%인 1141건이 역대 최고가로 거래됐다.
이때는 강남권에서 시작된 집값 상승세가 마포·용산·성동구 등으로 확산하던 시기였다. ‘앞으로 더 오른다’는 기대심리가 공격적인 매수세로 이어진 것으로 보인다.
그러나 주택담보대출의 한도를 6억원으로 제한하는 등 고강도 대출 규제가 발표된 이후 시장은 빠르게 냉각됐다. 대책 발표 이후 2주간(6월27일~7월10일) 서울 아파트 거래량은 1312건으로 직전 2주 대비 72% 감소했고, 최고가 거래량은 300건으로 73.7% 감소했다. 전체 거래량 대비 최고가 거래량 비중도 22.9%로 종전 대비 1.4%포인트 줄었다.
지역별로 보면, 대책 발표 2주간 최고가 거래량이 139건으로 가장 많았던 성동구는 이후 22건으로 84% 감소했다. 마포구는 대책 발표 후 최고가 거래량이 18건에 그쳐 이전 대비 87% 줄었다.
직방은 전반적인 서울 아파트 거래량 감소 가운데서도 최고가 거래량이 더 크게 위축된 점을 두고 기존의 공격적인 매수세가 관망세로 전환되고 있다고 분석했다.
직방 관계자는 “아직 거래량만으로 시장 흐름을 단정하기에는 이르지만 서울·수도권 주택시장의 전반적 분위기는 짙은 관망세에 접어든 모습”이라고 말했다.
2022년 하반기 전세사기 문제가 공론화된 이후 초토화된 빌라 등 비아파트 시장을 어떻게 살릴 수 있을까. 정부가 과도하게 풀어준 전세대출과 전세금 반환보증을 축소하고 주거의 한 축인 비아파트 시장을 떠받치는 임대인들에게 연착륙 방안을 제공해야 한다는 목소리가 나온다.
다가구·다세대·오피스텔 등 비아파트 임대인들은 정부가 ‘6·27 부동산 대출 규제’를 발표한 이후 더 긴장하고 있다. 전세자금 대출인 청년 버팀목 대출 한도가 2억원에서 1억5000만원으로 대폭 줄어들었기 때문이다. 전세 시장이 더 위축되면 기존에 체결한 계약에 대한 보증금 반환 압박이 커진다.
서울 광진구에 사는 A씨(59)는 다가구 주택 임대인이다. 세입자가 ‘에어컨에 물이 샌다’고 하면 달려가 살피고, LED등을 교체하고, 마당의 이끼를 닦으며 매일을 분주하게 보낸다. 그는 요즘 날마다 보증금을 못 돌려줘 범죄자가 되는 악몽을 꾼다고 했다.
A씨는 2015년 살던 아파트를 팔고 낡은 다가구 주택을 사들여 식구들과 직접 수리하며 임대업에 뛰어들었다. 남편이 직장생활을 접으면 빌라 관리로 노후 소득을 마련할 계획이었다.
“몸 써서 일하면서 열심히 살았다고 생각했는데…. 지금 완전히 ‘적폐’가 되어 버렸죠.” 13일 기자와 통화하면서 A씨는 한숨을 내쉬었다.
A씨가 임대업에 뛰어든 2015년 임대차 시장에선 전세 구하기가 ‘하늘의 별따기’였다. 기준금리가 1%대로 사상 최저 수준을 기록하던 때다. 공사 진행 중 전세를 선점하려는 예비 임차인들 문의가 끊이지 않았다.
당초 A씨는 원룸·투룸을 잘 수리해 월세로 내놓을 생각이었다. 하지만 월세는 좀처럼 인기가 없자 방을 하나둘 전세로 내놓게 됐다. “대로변의 큰 오피스텔처럼 번듯한 건물만 월세를 주는 분위기가 계속되더라고요.”
성실하게 관리하고 저렴하게 내놓아 ‘가성비 좋은 집’이란 평판을 얻었던 A씨 건물에 처음으로 ‘공실’이 생긴 것은 2023년 10월이었다. 2022년부터 수면 위로 떠오른 빌라 전세사기 여파였다. 한때 전세만 찾던 세입자들은 이제 전셋집에는 아예 들어오려 하지 않았다.
원룸 4개를 두고 반 년여를 속앓이하던 A씨는 지난해 주위 돈을 모두 끌어다가 이 방들을 월세로 돌렸다. 직장에 취업한 자녀들은 신용대출을 끌어와 보탰다. 그러고도 돌려줄 보증금이 모자라자 A씨 부부는 결국 자신들이 살던 집을 세놓고 창고로 쓰던 옥탑으로 이주했다.
‘전세의 월세화’가 빠르게 이뤄지는 동안 많은 임대인들이 A씨와 비슷한 일을 겪었다. 국토교통부 주택통계를 보면 올해 1~5월 전국에서 이뤄진 비아파트(다세대·다가구·오피스텔 등) 전월세 거래의 74.9%가 월세였다. 같은 기간 아파트의 월세 거래 비중(45.6%)을 크게 웃도는 수치다. 1~5월 기준 서울 비아파트의 월세 거래 비중도 2023년 64.4%에서 2024년 68.6%, 2025년 74%로 가파르게 커지고 있다.
임대인들은 빠른 월세화를 버틸 지원책이 필요하다고 말한다. 전세사기 이후 불신의 대상이 된 비아파트 임대차 시장을 정상화하기 위해 월세화와 정부의 보증 축소가 올바른 방향일 수 있지만 대비할 출구는 마련해줘야 한다는 것이다.
조정흔 경제정의실천시민연합(경실련) 토지주택위원장은 “전세사기에 정부 책임도 큰 만큼 임대인들의 주장에 정부도 귀를 기울일 필요가 있다”고 말했다.
경실련은 정부가 무리하게 늘린 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증보험(반환보증)이 전세사기의 ‘토양’을 제공했다고 본다. 임차인 보호라는 제도 취지는 좋았으나 주택가에 맞먹는 정부 보증이 전세가를 밀어 올렸고, 아파트와 달리 시세 측정이 어려운 비아파트 주택에 피해가 집중됐다는 것이다.
경실련이 HUG 자료를 분석한 결과를 보면, 2013년부터 2024년까지 HUG 반환보증 가입액의 70%가 아파트에 집중됐다. 다세대·연립 주택의 가입액은 15% 수준에 불과하다. 하지만 보증금 미반환 사고가 발생해 HUG가 집주인 대신 세입자에게 돈을 갚아준 ‘대위변제’ 액수를 보면, 전체의 절반인 약 5조원이 다세대·연립에 쏠려 있다.
임대차 시장 정상화를 위해 이 보증을 대폭 축소해야 한다는 게 경실련 주장이다. 정부는 2017년부터 100%로 유지하던 HUG의 반환보증 담보인정비율을 전세사기 사태 이후인 2023년 5월 90%로 낮췄는데, 이를 더 낮춰 주택 가격의 60~70% 수준으로 해야 비아파트 전세가의 ‘거품’을 꺼뜨릴 수 있다는 것이다.
만기 때 새로운 세입자를 구해야 하는 임대인들에게 이런 변화는 큰 충격이 될 수 있다. A씨처럼 여러 개의 임대차 계약을 맺은 임대인은 한 건만 보증금 반환이 막혀도 ‘불량 임대인’으로 등록돼 계약이 줄줄이 막힐까봐 걱정한다.
그런데 임대인들조차 보증 축소에 무조건 반대하진 않는다. 비아파트 시장 회복을 위해 꼭 필요하다고 보기 때문이다. 강희창 한국임대인연합 회장은 “공공보증의 재정 건정성 확보와 보증 지속 가능성을 위해 원칙적으로 동의한다”면서도 “다만 보증금이 이 기준을 초과하는 기존 임대차 계약에 대해서는 월세 전환을 지원하는 정책금융 또는 전환대출 상품 도입이 꼭 필요하다”고 말했다.
‘무자본 갭투자’로 빌라를 사들인 ‘불량 임대인’이 시장에서 퇴출되는 것은 바람직한 일이다. 문제는 이들이 떠나도 빌라를 관리할 좋은 임대인이 필요하다는 점이다.
국토교통부가 5년마다 전국 표본 6만1000가구를 대상으로 실시하는 주거실태조사의 최근 결과(2023년)를 보면, 아파트에 거주하는 비율은 소득이 높을수록 확연히 높았다. 아파트 거주 비율이 고소득층은 76.8%, 중소득층은 57.4%, 저소득층은 33.7%였다. 저소득층은 3가구 중 2가구가 단독·연립·다세대 주택에 사는 셈이다.
전문가들은 아파트값 안정을 위해서라도 비아파트를 향한 냉소와 불신을 해소할 방안을 찾아야 한다고 말한다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 “민간 임대의 신뢰 회복이 너무 어려운 상황이어서 비아파트는 공공이 장기 임대하는 방향으로 가는 게 맞다고 본다”고 말했다.
조정흔 경실련 토지주택위원장은 “기존 임대인들의 파산과 경매가 이어지면 임차인들에게도 좋지 않다”며 “선량한 임대인들까지 모두 시장에서 퇴출되면 결국 시장에는 고가의 월세만 남게 되는 것”이라고 말했다.
도널드 트럼프 미국 대통령은 최근 한국과 일본, 유럽연합(EU) 등 주요 무역 대상국에 보낸 ‘관세 서한’이 곧 협정을 마무리한 것을 의미한다면서도 향후 협상을 계속할 수 있다고 밝혔다.
트럼프 대통령은 14일(현지시간) 백악관에서 마르크 뤼터 북대서양조약기구(NATO·나토) 사무총장과 회담하는 자리에서 취재진의 EU와의 무역 협상 관련 질의에 “서한이 협정이다. 협정은 이미 이뤄졌다. 더 이상 협상할 게 없다”고 말했다.
그는 그러면서도 “그들(EU)은 다른 종류의 협정을 하고 싶어 한다”며 “우리는 항상 대화에 열려 있다. EU를 포함해 우리는 대화에 열려 있다”고 강조했다.
이어 “사실 그들(EU)은 (협상하러 미국에) 올 것이다. 그들은 대화하고 싶어 한다”고 덧붙였다.
앞서 트럼프 대통령은 지난 7일 한국과 일본에 25%의 관세율을 적시한 서한을 시작으로 지난 12일 EU와 멕시코에 30%의 관세율이 적힌 서한까지 총 25개 무역 파트너에 관세 서한을 발송했다. 이들 서한에서 애초 7월 9일부터였던 상호관세 부과 시점을 8월 1일로 다시 미뤘다.
트럼프 대통령의 이날 발언은 최종 합의까지 남은 협상 시한 동안 무역 상대국들이 만족할 만한 협상안을 들고 오지 않으면 해당 서한에 적힌 관세율을 그대로 적용할 수밖에 없다고 압박한 것으로도 보인다.
의대생들이 수업 거부 509일 만에 전원 복귀를 선언했지만 수업 정상화까지 적잖은 진통이 예상된다. 24·25학번이 같이 수업을 들어야 하는 ‘더블링’이 현실화된 상황에서 수업의 질을 담보할 방법을 찾아야 하고 학사 유연화 조치도 불가피하다. 이미 복귀한 학생들과의 형평성 문제로 특혜 논란도 예상된다.
13일 교육부와 각 대학 등에 따르면 의대생들이 정상적인 수업을 받을 수 있는 시기상 마지노선은 한참 지났다. 교육부와 각 대학은 지난 4월30일을 본과생 교육을 국가고시 요건에 맞춰 마칠 수 있는 마지막 시한으로 제시했다.
의대생 대다수는 유급 시한까지도 돌아오지 않았다. 지난 5월 기준 의대생 1만9475명 중 8350명(42.8%)이 유급 대상자로 집계됐다. 유급 대상자가 수업에 복귀하려면 정부가 학사 유연화 또는 특례로 숨통을 틔워줘야 한다. 이선우 대한의과대학·의학전문대학원학생회(의대협) 위원장은 지난 12일 기자회견에서 사실상 특례를 요구했다. 그는 정부와 국회를 향해 “학사일정 정상화를 통해 의대생들이 교육에 복귀할 수 있도록 종합적인 대책을 마련해달라”고 말했다.
실제로 각 의대는 이달 말 1학기가 마무리되므로 학생들이 돌아오려면 학사일정 조정이 불가피하다. 의대 교육은 1년 단위로 이뤄진다. 1학기에 2학기 수업을 들을 수 없는 구조다. 예과생은 여름 계절학기로 벌충하는 방안이 있지만, 본과생은 사정이 다르다. 본과생은 1년에 최소 40주가량의 수업을 들어야 한다. 학사일정이 조정되지 않으면 수업을 따라잡기가 사실상 불가능하다. 본과 4학년의 경우 복귀해도 9월 의사 국가고시 응시 일정을 맞추기 어렵다.
학사일정 조정 방안을 짜내더라도 형평성 문제가 대두된다. 복귀한 학생들은 이미 수업을 듣고 시험을 봤다. 이 위원장은 자신들의 요구가 “학사 정상화”라며 “학사 유연화는 특혜와는 다르다”고 주장했다. 그는 “(앞서 복귀한) 학생들만 분리해서 다른 학년으로 올려보내면 다시 친구 관계로 돌아갈 수 없다”고 했다. 하지만 이미 유급이 확정된 학생들을 조기에 복귀시키면 ‘특혜’라는 비판을 피할 수 없다. 교육부도 그간 “확정된 유급이나 제적은 철회되거나 취소되지 않으며 학사 유연화는 없다”고 밝혀왔다.
먼저 복귀한 학생들을 대상으로 협박도 계속되고 있다. 의료인 전용 온라인 커뮤니티인 메디스태프에는 “복귀해도 먼저 들어간 감귤은 기수열외시킨다” 등 협박글이 올라와 경찰이 수사에 착수했다. 이 위원장은 “실제 사례보다 커뮤니티 내용이 마치 전체 학생들의 일반화처럼 보이는 경우가 많다”고 의미를 축소했다.
시민들의 시선도 곱지 않다. 한국중증질환연합회는 의대생 복귀 선언을 “환영한다”면서도 “의료계가 전공의, 의대생들의 집단행동으로 발생한 의료 공백과 국민 피해에 대해 단 한마디의 사과도 없었다”고 비판했다.
앞으로 교육부는 각 대학과 함께 구체적인 복귀 방안을 검토할 것으로 보인다. 교육부 관계자는 “대학에서 실제로 수업이 운영되는지가 문제”라며 “본과생의 경우에도 이론적으론 한 학기씩 졸업을 미루는 방법도 있지만 현실적으로 가능한지는 대학마다 여건이 모두 다르다”고 말했다.
법무부가 서울구치소에 수용된 윤석열 전 대통령의 처우가 열악하다는 주장에 “일반 수용자들과 동일한 처우를 받고 있다”고 13일 밝혔다. 윤 전 대통령 측 변호인이 열악한 구치소 환경 탓에 그의 건강이 악화됐다고 주장한 데 대해 반박한 것이다.
법무부는 이날 보도자료에서 “윤 전 대통령의 실외 운동이 제한됐다는 주장은 사실이 아니다”라고 밝혔다. 법무부는 “수용자의 실외 운동은 교정관계법령에 따라 일과 중 1시간 이내로 실시하고 있다”며 “다만 윤 전 대통령은 다른 수용자와의 접촉 차단을 위해 단독으로 실시하고 있다”고 했다.
법무부는 윤 전 대통령의 건강과 관련해 “입소 직후 건강상태 확인을 위한 진료를 했다”며 “수용 전 복용 중이던 의약품을 소지하지 않고 입소해 관급약품을 우선 지급한 뒤, 신청에 의한 외부 차입약품을 허가해 지급했다”고 밝혔다.
윤 전 대통령이 수용된 거실에 대해선 “일반 수용거실과 동일한 독거실을 사용 중”이라며 “거실 내 선풍기가 설치돼 있고, 혹서기 수용관리를 위해 수용동의 온도를 매일 관리 중”이라고 했다. 수용자 보관금에 대해서는 “개인당 400만원을 한도로 규정하고 있다”며 보관금 액수는 공개가 불가하다고 밝혔다.
윤 전 대통령 측은 윤 전 대통령이 지난 10일 구속된 뒤 열악한 구치소 환경 탓에 건강이 악화됐다고 주장했다. 당뇨 등 지병에 필요한 약 중 일부만 복용하고 있고 더위까지 겹쳤다는 것이다. 김계리 변호사는 지난 12일 페이스북에서 윤 전 대통령의 실외 운동이 제한됐다는 주장도 했다.
김 변호사는 전날 윤 전 대통령 영치금 계좌번호도 공개했는데 하루 만에 한도를 채운 것으로 알려졌다.

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