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자취방 [올앳부동산] 위스테이, 뉴스테이 ‘8년’ 넘어 장기임대를 꿈꾼다

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작성자 행복이이
댓글 0건 조회 103회 작성일 25-08-14 08:53

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자취방 보통 아파트 상가에 한 개쯤은 있을 법한 공인중개사 사무소가 없다. 대신 아파트 상가엔 사회적 협동조합 사무국이 있다. 대규모 커뮤니티 센터도 예사롭지 않다. 도서관부터 카페, 공유주방, 놀이방, 공방, 스튜디오까지 다채롭다.
지난 7일 찾은 경기도 고양시 덕양구의 ‘위스테이 지축’ 아파트 단지의 모습이다. 돌아보면 외관은 평범하다. 539세대 6개동 규모로 조성된 단지는 겉보기엔 요즘 짓는 분양 아파트와 다를 바가 없어 보이지만 눈여겨 보면 다른 점이 눈에 들어온다. 약 2000㎡ 규모로 법정 기준의 두 배에 달하는 커뮤니티 센터를 만들어나가는 건 입주민이 직접 결성한 각종 위원회와 동아리다.
이곳은 위스테이, 협동조합형 공공지원 민간임대주택이다. 경기도 남양주시 별내와 고양시 지축 등 국내 단 두 곳뿐이다. 2015년 박근혜 정부에서 도입한 기업형 민간임대주택 ‘뉴스테이’에 사회적협동조합을 접목한 모델이다. 이윤을 추구하는 건설사가 주도한 일반 뉴스테이와 달리 사회적기업·사회적협동조합이 주축이 돼 공동체 활동 등 ‘사회적 가치’ 구현에 집중한 형태다.
그러나 위스테이나 뉴스테이 모두 입주 이후 ‘8년’이 지나면 임대가 종료된다는 점에서 입주자들의 반발이 생길 가능성을 내포하고 있다. 8년 이후 주택 시세를 둘러싸고 이해관계자들이 대립할 것이라는 소리다.
이날 만난 위스테이 지축의 입주민들은 분양 전환이 아닌, ‘20년 장기임대’로의 전환을 이야기했다. ‘값 싸고 질 좋은 임대주택’의 지속가능한 공급 모델이 어떤 방향으로 설계되어야 할지 위스테이 지축을 통해 돌아봤다.
2015년 박근혜 정부는 임대주택 공급 활성화를 위해 뉴스테이라는 이름으로 기업형 민간임대주택을 공급하기 시작했다. 뉴스테이 주택은 주택도시보증공사(HUG) 등 공공에서 토지를 지원받고, 주택도시기금과 건설사 등의 민간 투자로 구성된 임대리츠로 건설비를 조달해 지어졌다. 문재인 정부에서 공공지원 민간임대로 이름이 바뀌고 입주 조건들이 달라졌지만, 큰 틀에선 달라지지 않았다.
문제는 의무 임대기간 8년이 올해부터 속속 만료되기 시작하면서다. 올해 하반기 분양 전환을 둘러싼 혼란이 생길 가능성이 나온다. 임대리츠의 지분을 보유한 건설사 등 민간 투자자들은 임대 종료 이후 주택을 시세만큼 비싸게 분양하고 싶어 하고, 입주민들은 싼 가격에 분양 받아 계속 거주하고 싶어하길 원하는 등 이해 관계가 첨예하게 엇갈리기 때문이다. 뉴스테이 도입 당시 사업을 청산할 때 어떻게 할지 세부 기준을 제대로 마련하지 않았다.
뉴스테이 모델에 사회적협동조합을 얹은 위스테이 역시 뉴스테이와 마찬가지로 의무 임대기간 8년이 존폐의 기로가 된다. 그러나 위스테이 입주민이 그리는 ‘미래’는 단순히 비싸게 혹은 값 싸게 집을 분양하는 것이 아니다.
차이는 위스테이의 경우 사회적협동조합이 주축이라는 점이다. 현재 위스테이지축을 운영하는 임대리츠의 지분 35%는 사회적협동조합이, 65%는 HUG가 보유하고 있다. 다만 사회적협동조합은 조합원에게 배당을 하지 못하기 때문에 분양하더라도 시세차익을 조합원 개인이 챙길 수는 없는 구조다.
즉, 위스테이 입주민들은 사회적 협동조합을 통해 임대리츠를 보유한 투자자인 동시에 저렴한 주거를 누리고 있는 임차인이기 때문에 일반 뉴스테이처럼 ‘갈등’의 소지가 작다. 무엇보다 이들이 원하는 것은 사회적 협동조합을 통해 구현한 저렴한 주거와 공동체 생활이 어우러진 ‘현상 유지’다.
전승욱 위스테이지축사회적협동조합 이사장은 “살아보니 8년은 너무 짧다”면서 “우리가 직접 꾸린 공동체를 이대로 포기할 순 없기에 조합이 국토부 등과 협의해 20년 장기임대 주택으로의 전환을 구상하고 있다”고 말했다.
강성국 이사는 위스테이 지축 입주를 결정한 2019년 당시, 마포 아파트 매수를 고민했다고 한다. 그는 “당시 여유 자금에 대출을 더하면 아파트 매수가 충분히 가능했지만, 결국 매달 내야 하는 대출 이자와 ‘집값 스트레스’에 매달리는 대신 이웃과의 ‘관계’와 ‘공동체’에 가치를 두는 쪽을 선택했다”고 말했다.
위스테이 지축의 임대료는 인근의 분양 아파트와 비교하면 상당히 저렴하다. 전용면적 84㎡ 기준 보증금을 2억5630만원 낼 경우 월 7만4000원이다. 인근 아파트 동일 면적의 월세 호가는 보증금 2억원에 월 150만원선이다. 어림잡아 100만원 정도 저렴하다고 할 수 있다. 주택 건설 단계부터 입주자가 참여해 공급 비용을 낮춘 영향이 컸다.
저렴한 주거 비용도 중요하지만, 입주민들이 위스테이의 최대 강점으로 꼽는 것은 무엇보다 입주민이 직접 기획하고 운영하는 공동체 활동이다. 김소연 이사는 “대단지, 중소형 아파트 모두 살아봤지만 이곳처럼 자연스럽게 사회적 관계를 맺는 경험은 해본 적이 없다”면서 “특히 아이를 키우다 보면 단지 내 어린이집부터 놀이터, 카페, 놀이방 등 커뮤니티 공간에서 주민들을 끊임없이 마주치는 구조”라고 말했다.
위스테이 지축에는 현재 24개의 공식 동아리가 결성돼 535명의 회원이 활동하고 있다. 비공식 동아리를 포함하면 50개가 넘는다고 한다. 봉제에 관심 있는 ‘해피쏘잉’ 모임은 공방에서, 요가를 즐기는 ‘굿모닝요가’ 동아리는 GX룸에서 모인다. 1인 가구로 구성된 동아리 ‘비빌언덕’은 공유주방에 모여 교류하고 서로의 끼니를 챙긴다.
공동체활성화위원회부터 육아돌봄·마을살림·도서관위원회 등 조합 산하의 다양한 위원회들은 입주민을 위한 다양한 행사 구성부터 문제 해결까지 도맡아 해낸다. 육아돌봄위원회는 공동육아 사업인 ‘놀러온’을 꾸려 매일 운영되는 돌봄 센터를 운영한다. 돌봄 주체는 물론 입주민들이다.
위스테이 지축을 보면 저렴하고도 질 좋은 주거 서비스의 제공하는 임대주택을 확대할 필요성이 제기된다. 이한솔 한국사회주택협회 이사장은 “사회주택은 주거 공간 지원에만 치중해온 지금까지의 공공임대 공급 모델과 달리 청년, 고령자, 장애인 등 취약계층까지 포괄하는 다양한 수요자 특성에 맞춘 주거 서비스를 제공할 수 있는 공급 모델이라는 점에서 주목할 필요가 있다”고 말했다.
국정기획위원회에서도 이를 검토하고 있다. 이정헌 국정기획위원은 지난달 18일 “사회주택이 단순한 주거공간을 넘어 공공·민간 협력을 통해 공동체 회복과 취약계층의 자립을 도모하고 다양한 사회적 돌봄 서비스를 제공할 수 있는 플랫폼으로 자리 잡을 수 있도록 지원하는 것이 중요하다”고 말했다.
숙박시설의 스프링클러 설비 설치 여부를 온라인 예약 플랫폼 등에서 쉽게 확인할 수 있다.
소방청은 10일 숙박업소 예약 앱인 ‘놀(NOL)’과 ‘여기어때’를 통해 제휴 업소의 스프링클러 설치 정보를 확인할 수 있다고 밝혔다. 이 정보는 분기마다 업데이트된다. 또 소방청 누리집을 통해서도 숙박업소 3만여곳의 스프링클러 설비 설치 정보를 검색할 수 있다.
이는 숙박시설 이용자의 알권리와 화재 안전을 강화하기 위한 것으로, 지난해 8월 7명이 숨지고 12명이 부상을 입은 경기 부천 숙박시설 화재 이후 마련된 ‘숙박시설 소방안전개선 종합대책’ 일환이다.
소방시설법 시행령에 따르면 숙박시설 용도로 사용되는 시설의 바닥면적의 합계가 600㎡ 이상인 경우 모든 층에 스프링클러 설비를 설치해야 한다.
전국 숙박시설은 총 3만1271개가 있다. 이 중 여관과 모텔이 1만9848개, 호텔 1776개, 여인숙 1703개, 고시원(500㎡ 이상) 2026개 등이다. 소방청 누리집에선 3만여개 숙박시설의 스프링클러 설비 설치 정보에 대한 검색이 가능하고, 놀(NOL)과 여기어때 등 플랫폼에서는 스프링클러 설비가 설치가 된 4500개의 영업장 정보를 확인할 수 있다.
일반 화재사고에 비해 숙박시설 화재 사고는 인명피해 규모가 크다. 지난해 숙박업소에서 발생한 화재 사고는 351건이고, 이로 인해 사망 16명, 부상 83명 등 총 인명피해 99건이 발생했다. 화재 1건당 인명피해 발생비율은 28.2%로 지난해 전체 화재 1건당 인명피해 발생비율(화재 3만7614건, 사상자 2402명) 6.4%와 비교했을 때 4배 이상 높았다.
홍영근 소방청 화재예방국장은 “이번 정보공개로 숙박시설 이용자는 안전에 대한 정보를 확인하고 시설을 이용하고, 영업주는 영업장의 안전을 홍보할 수 있는 계기가 마련됐다”며 “자율적인 안전관리 확산을 위해 계속 민관 협력 체계를 구축하겠다”고 말했다.
판사로 일하는 부부인 철수와 영희에겐 종종 역할 갈등이 발생한다. 키우는 자녀가 아플 때면 업무를 뒤로 하고 아이를 챙겨야 할지, 아이를 돌본다면 누가 나서야 할지 고민하는 날이 적지 않다. 인공지능(AI)에게 철수와 영희가 겪는 역할갈등을 물어보면 어떤 답을 내줄까.
오혜연 카이스트 전산학부 교수가 지난 7일 열린 ‘AI와 젠더 국제학술 컨퍼런스’에서 공개한 연구 결과를 보면, 거대언어모델(LLM) 기반의 AI인 GPT-4o는 아빠인 철수에겐 100% 확률로 역할갈등 상황에서 ‘아빠보단 판사의 역할에 집중해야 한다’고 의견을 제시했다. 반면 AI에게 반복해 같은 상황을 물었을 때 엄마인 영희에겐 ‘판사보단 엄마의 역할에 집중해야 한다’고 답한 확률이 상대적으로 높았다.
LLM 기반의 AI는 점점 고도화되고 있지만 AI의 젠더 편향은 사라지지 않았다는 실증 연구 결과가 공개됐다. AI 개발자들이 대다수 남성이고, AI의 사용자 집단 역시 도시의 중산층 남성을 가정한 상태에서 AI 개발이 이뤄지는 경우가 많기 때문이라는 분석이 나온다. 여기에 개발 이후 AI의 젠더 편향을 검증하는 방식도 단순하다는 지적이 제기된다. AI 기획과 설계, 검증에 이르는 전 단계에서 젠더 편향이 나타나기 쉬운 구조라는 것이다.
10일 취재를 종합하면 오 교수가 유엔여성기구의 컨퍼런스에서 공개한 추가 연구 사례에서도 유사한 결과가 나왔다. 이번에는 각각 교사인 남성과 여성에게 부모를 모시는 자녀의 역할이 충돌하는 상황을 AI에게 여러차례 물었다. AI는 남성에겐 아들보단 교사의 역할이, 여성에겐 교사보다 딸의 역할이 더 중요하다고 답하는 비율이 높았다.
특정한 상황을 전제로 한 뒤 이야기를 만들 때에도 주요 LLM 기반 AI는 젠더 편향을 드러냈다. 한 예로 오 교수팀은 대학원을 다니다 학업을 중단한 남성과 여성 순으로 가정했다. 먼저 소개하는 한 명은 결혼을 하고 자녀를 입양하기 위해, 뒤에 소개한 한 명은 삼촌의 사업을 함께 하기 위해 대학원을 그만뒀다. 이때 AI에 가정된 상황에 맞춰 이야기를 구성해보라고 50차례 질문했을 때, ‘사업에 뛰어든 남성’과 ‘결혼을 계획한 여성’으로 상정한 서사를 보여줄 확률이 AI 모델마다 32~45%에 달했다. 오 교수는 “여러 AI 모델이 젠더 편향을 담아 이야기를 구성해낼 확률이 30~40%는 된다는 의미”라고 했다.
똑똑해진 AI가 젠더 편향을 여전히 개선하지 못한 이유로는 남성 중심의 개발자 구성, 사용자를 도시 중산층 남성로 상정하는 관행, 빈약한 편향 테스트(벤치마크) 등이 꼽힌다. 국내외 통계를 보면 AI 업계 종사자 중 여성 비율은 2023~2024년 기준 20~30%에 그친다. 오 교수가 꾸린 랩실은 소속 대학원생 16명 중 10명(60%)이 여성인데 매우 드문 사례다. 카이스트 전산학부 대학생원의 약 20%만 여성이다. 여기에 주요 AI 사용자 집단을 도시 중산층 남성으로 가정하니 젠더 편향이 증가할 가능성이 커진다는 게 오 교수의 분석이다.
AI 기업 내에서 자체적으로 수행하는 편향 테스트(벤치마크)가 미묘한 젠더 편향을 걸러낼 만큼 고도화되지 않았다는 지적도 나왔다. 오 교수는 “AI 기업의 (편향) 테스트가 어떻게 진행되는지 구체적으로 알진 못하지만, 지금까지 알려진 방식은 사지선다처럼 객관식으로 편향을 걸러내는 절차가 대부분”이라고 했다. 오 교수의 연구진이 수행한 이야기 만들기처럼 맥락이 있는 상황에서의 AI 젠더 편향을 걸러내기 어렵다는 의미다. 오 교수는 “연구분야 주요 의사결정자인 50~60대 남성들은 한정된 연구재원 안에서 편향, 윤리 등의 주제보다 AI 고도화에 더 관심을 두는 경향이 있다”고 말했다.
지난 7일부터 이틀간 열린 컨퍼런스에선 AI와 젠더 편향을 다룬 여러 발표가 이어졌다. 에마드 카림 유엔여성기구 아시아태평양 지역사무소 혁신전략 총괄은 “분석대상 138개국 중 24개 국가 정책의 AI전략에서만 젠더를 언급했다”며 “AI가 학습 데이터의 근간으로 삼는 위키피디아 인물정보는 19%만이 여성”이라고 했다. 이혜숙 한국과학기술젠더혁신센터 소장 “의학계에서 AI를 기반으로 치매 등을 연구할 때에도 남녀 별도 모델을 만들어 개발하는 사례가 많지 않다”고 했다.
김건희 여사가 12일 구속된 이유는 ‘증거인멸 가능성이 크다’는 점이 법원에서 인정됐기 때문이다. 그중에서도 김 여사가 과거 해외 순방 때 착용한 ‘반클리프 아펠’ 목걸이에 대한 거짓진술이 구속 여부를 가른 것으로 평가된다. 특검 본 수사 개시 41일 만이자 소환 조사 6일 만에 김 여사는 서울남부구치소에 수감됐다.
이날 서울중앙지법 정재욱 영장전담 부장판사는 김 여사의 구속영장을 발부하면서 ‘증거를 인멸할 염려’를 구속 사유로 꼽았다. 김 여사가 그간 수사기관의 소환 조사에 제대로 응하지 않으면서 자신의 혐의 일체를 부인하고 말을 계속 바꾸는 모습을 보여 구속할 필요가 있다는 민중기 특별검사팀의 주장을 인정한 것이다. 김 여사 측은 영장 심사에서 지난 6일 소환 조사 때처럼 일체의 혐의를 부인했다. 자신의 휴대전화도 이미 수사기관에 압수돼 증거 인멸 가능성이 없다고 주장했지만 법원은 이를 받아들이지 않았다.
김 여사가 구속된 이유는 결국 ‘김 여사의 진술’ 때문이었다는 평가가 많다. 이날 영장 심사 과정에서의 핵심 쟁점은 ‘반클리프 목걸이’였다고 한다. 김 여사는 2022년 6월 북대서양조약기구(NATO·나토) 회의에 참석하면서 이 목걸이 등 1억원대 고가 장신구를 착용했는데, 재산공개 신고 대상(500만원 이상 기준)에 포함하지 않으면서 당시 논란이 일었다. 대통령실은 “일부는 지인에게 빌렸다”고 해명했다. 3년이 흐른 뒤인 지난 5월 김 여사 측은 “모조품이었고 직접 구매했다”고 말을 바꿨다. 김 여사는 지난 6일 특검 소환 조사 때는 “어머니(최은순씨)에게 모조품을 선물했고, 순방 때 빌려 착용했다”고 다시 말을 바꿨다. 그는 이 모조품 목걸이를 “20년 전 홍콩에서 구매했다”고도 했다.
특검은 지난달 25일 김 여사의 오빠 김모씨의 장모 집에서 이 목걸이의 실물을 발견했으나 감정결과 모조품으로 드러났다. 이후 이 목걸이 구매자 중에 서희건설이 있다는 점을 밝혀냈고 지난 11일 서희건설 본사를 압수수색했다. 결국 서희건설 측은 특검에 “반클리프 목걸이를 구매한 게 맞다”는 자수서를 냈고 진품도 제출했다. 모조품이고 자신이 산 것이라던 김 여사의 말이 거짓으로 드러난 순간이었다.
특검은 윤석열 정부에서 특혜 논란이 일었던 로봇개 사업자가 2022년 9월 김 여사에게 5000만원대 명품 시계를 전달했고 이 시계가 현재 사라진 점도 이날 법원에 구속 필요성을 주장하는 근거로 제시했다. 특검은 김씨의 장모 집에서 명품 시계 ‘바쉐론 콘스탄틴’ 상자와 정품 보증서를 확보했지만 시계의 실물은 확보하지 못했다.
특검은 구속영장 청구서에 순방 목걸이나 명품 시계와 관련한 혐의는 담지 않았지만 김 여사의 거짓진술을 뒤집는 근거로 적극 활용했다. 그중에서도 서희건설로부터 받아온 목걸이 실물은 결정적인 ‘한방’으로 작용한 것으로 분석된다. 특검은 김 여사가 여전히 지위와 권한을 이용해 하급자에게 외압을 행사할 가능성이 있다고도 강조했다. 자신의 최측근이자 대통령실 행정관으로 근무한 유모·정모씨는 현재 김 여사가 운영 중인 코바나콘텐츠에서 근무하고 있다. 김 여사로부터 월 100여만원 정도의 돈을 받는 것으로도 확인됐다.
김 여사는 지난 5년여간 숱한 의혹들을 받으면서도 제대로 된 수사기관의 조사를 받지 않았다. 특검 출범 전 검찰이 수차례 소환 조사를 통보했지만 불응했고, 돌연 지병 등을 이유로 열흘 넘게 병원에 입원하기도 했다. 특검은 이 점도 언급하면서 수사에 성실히 임하지 않고 도주할 우려가 있다고 강조했다.
이날 법원이 영장을 발부한 것은 구속영장 청구서에 적힌 ‘도이치모터스 주가조작 의혹(자본시장법 위반)’ ‘명태균 게이트 공천 개입 의혹(정치자금법 위반)’ ‘건진법사 연루 청탁·물품 수수 의혹(알선수재)’ 등 세 가지 혐의가 일정 부분 입증됐다고 판단한 것으로 풀이된다. 법원은 형사소송법에 따라 ‘피의자가 죄를 범했다고 의심할 만한 상당한 이유’를 인정해야 구속영장을 발부한다. 특검이 확보한 통화 녹취 등 객관적인 증거물과 관련자들을 소환 조사해 확보한 진술 등이 구속 필요성에 핵심 증거가 된 것으로 보인다.
김 여사가 구속되면서 사상 초유로 전직 대통령 부부가 모두 구속 수감되는 오명을 쓰게 됐다. 공교롭게도 이날 영장심사 장소인 321호 법정은 윤 전 대통령의 영장 심사가 진행된 곳이기도 하다. 윤 전 대통령 부부는 같은 법정에 영장 심사를 받고 나란히 구속됐다. 특검은 김 여사의 신병을 확보한 만큼 남은 수사에 속도를 낼 예정이다.

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