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한걸음먼저사회탐방 끝나지 않는 ‘전세사기’…이재명 정부 대책에 있어야 할 것들

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작성자 행복이이
댓글 0건 조회 93회 작성일 25-08-24 17:31

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한걸음먼저사회탐방 [주간경향] 전세사기 피해자들의 최대 현안은 보증금 회수다. 4~5년 전 부동산 호황기에 무자본 갭투기 주택에 입주한 세입자들은 2022~2023년 부동산 침체에 역전세(전세 시세가 기존 전세보증금보다 낮아지는 것) 현상이 두드러지면서 보증금을 떼였다. 보증금을 받으려면 해당 주택에 대한 경매(공매)에서 배당을 받아야 하지만, 대부분의 주택에 상당액의 선순위 근저당이 잡혀있다 보니 후순위 세입자들은 경매를 통한 회수가 불가능했다. 한 푼도 받지 못하고 살던 집에서 쫓겨난 이들도 많았다.
2023년 6월 제정된 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(전세사기특별법)’은 피해자가 법원 등에 경매 유예를 신청해 당장 집에서 쫓겨나는 일을 막도록 했고, 피해자들에게 저리 대출을 지원했다. 보증금 회수가 불가능한 후순위 세입자들이 목숨을 끊는 일이 이어지자, 2024년 11월 시행된 개정법은 한국토지주택공사(LH)가 경매에 참여해 피해주택을 낙찰받은 뒤, LH 감정가와 낙찰가의 차액(경매차익)을 피해자에게 지원토록 했다.
경매차익은 전세사기 피해자들의 유일한 희망이 됐다. 다만 피해자의 실질적인 보증금 회수로 이어지고 있는지는 따져볼 문제다. 국정기획위원회는 지난 8월 20일 발표한 ‘이재명 정부 국정운영 5개년 계획안’에 ‘전세사기 피해 지원’을 포함시켰다. 향후 관건은 보증금 회수를 현실적으로 보장할 대책 마련에 있다.
경기 수원의 한 다세대주택 65가구는 모두 전세사기 피해자다. 이중 6~8층(총 30가구)이 지난 4~6월 진행된 3차 경매에서 낙찰됐고, 특별법에 의해 피해자들로부터 매입 요청을 받은 LH가 22개 물건의 낙찰자가 됐다. LH는 경매에서 입찰가를 써내지 않는다. 최고가를 써낸 1순위 입찰자가 있으면, 그 가격으로 낙찰을 받을 수 있는 권리(우선매수권)를 행사한다.
법원 감정가는 물건당 1억4000만~1억5000만원 수준이었는데, LH가 매수한 금액(낙찰가)은 1억1000만~1억2000만원이었다. 두 번째로 높은 금액을 써낸 2순위 입찰자들은 대략 7000만~8000만원 수준에 경매에 들어왔지만, 1순위 입찰자들이 이보다 훨씬 높은 금액으로 써내면서 LH의 낙찰가가 껑충 뛰었다. 30개 물건의 1순위 입찰자는 총 6명이었는데, 이중 한 명은 18개 물건에 최고가를 써냈다. 피해자들은 1순위 입찰자 6명 중에 근저당권자가 끼어 있다고 의심한다. 피해자 이하은씨는 “LH가 낙찰할 매물들인데, 근저당권자 입장에서는 낙찰가가 낮으면 돈을 회수할 가능성이 작아지잖아요. 방어입찰을 해서 LH의 낙찰가를 높이는 거죠”라고 말했다.
LH 감정가가 법원 감정가와 같은 금액이라고 가정할 경우, 경매로 얻게 된 LH의 경매차익은 물건당 3000만원 정도다. 이 다세대주택에는 반전세와 전세가 절반씩 섞여 있는데, 전세의 경우 보증금은 1억6000만~1억9000만원이다. 경매차익을 지원받게 되면 전세보증금의 15~17% 정도만 회수하게 된다.
보증금 1억~1억5000만원으로 반전세를 사는 피해자의 경우 그나마 사정이 나은 편이다. 해당 주택에는 2022년 근저당권이 설정됐는데, 당시 기준으로 수원의 보증금 1억3000만원 이하 세입자는 소액임차인으로 분류돼 경매 배당 과정에서 최우선변제금(4300만원)을 근저당권자에 우선해 받게 된다. 반전세 보증금 1억원을 피해본 경우라면 최우선변제금 4300만원에 경매차익 3000만원을 더해 총 7300만원까지 회수할 수 있다. 피해액의 73% 수준이다.
아예 한 푼도 건지지 못한 피해자도 있다. 이 다세대주택에서 1㎞쯤 떨어진 또 다른 다세대주택의 외국인 피해자는 LH의 도움을 받을 수 없어 1순위 입찰자가 낸 가격으로 우선매수권을 행사해 셀프 낙찰을 받았다. LH는 외국인 피해자에 대해서는 경매에 참여하지 않는다. LH가 전세사기 피해주택을 매입하는 돈은 주택도시기금에서 나오는데, 주택도시기금법상 지원대상이 국민으로 한정돼 있기 때문이다. 이외에도 1순위 입찰자들이 써낸 금액이 너무 높을 경우 LH가 매입을 포기하기도 한다. LH 관계자는 “해당 지역의 경매 낙찰가율이나 감정평가 금액 등을 감안해서 내부적으로 매입을 할 수 있는 상한가격을 정해놓는다. 상한가격 이내로 들어오는 것만 매입한다”고 말했다. 이하은씨는 “지역 피해자들의 이야기를 들어보면, 피해자 요청으로 LH가 매입에 나섰다가 낙찰가가 너무 높아 포기한 집들이 있다”고 말했다.
LH에 기대는 방식으로는 외국인 피해자 같은 사각지대가 생긴다. 예컨대 선순위 가등기나 가압류 등 경매로도 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리가 있는 주택들은 LH가 매입할 수 없다. 권리관계가 복잡해 매입이 까다로운 곳도 많다. 가구별로 호실이 나뉘어 있지만 등기상으로는 한 가구(단독주택)로 표시되는 다가구주택이 대표적이다. LH가 다가구 피해주택을 매입하려면 건물 전체를 통으로 사야 하기 때문에 금액이 커진다. 다가구주택은 또 불법 증축, 무단 용도 변경 등 불법 건축물이 다수라 LH가 매입하기 전 지방자치단체의 양성화 절차(건축물 조사·시정 작업을 거쳐 합법화하는 일)를 밟아야 한다. 그만큼 LH 매입까지 오랜 시간이 걸린다.
경기도 광주의 다가구주택에서 전세를 살다 사기 피해를 본 김태욱씨와 같은 주택의 피해자 7세대는 지난해 11월 LH에 피해주택 매입을 요청했다. 지난 1월에 불법 건축물 실사를 마치고 지자체의 양성화 결정을 기다리고 있다. 김씨는 “(근저당권자의 경매 신청으로) 경매 절차가 진행됐다가 피해자들이 경매 유예를 요청해 중지된 상황”이라며 “당시 건물 전체 감정가가 15억7000만원이 나왔는데 개인이 셀프 낙찰을 받기엔 금액이 너무 커서 LH의 매입만 기다리고 있다”고 말했다. LH가 매입을 결정하고 낙찰가가 LH 상한가격 이내로 결정되면 경매차익을 얻을 수 있다.
하지만 그는 “한 푼도 못 건질 수도 있다고 보고 마음을 단단히 먹고 있다”고 말했다. “2주 전에 LH 경기남부지사 담당자들과 면담을 진행했어요. 이 지역 다가구 같은 경우는 소위 ‘경매꾼’들이 많이 달라붙는다고 하더라고요. 보통은 1순위 입찰가가 법원 감정가의 60~70% 정도인데, 80% 이상 되지 않을지 걱정돼요. LH가 매입을 포기할 수도 있고, 매입하더라도 경매차익이 많지 않아 세대별로 나누면 돌아오는 게 얼마 되지 않을 것 같아요. 제 전세대출금도 상환해야 하는데, 갚을 수가 없으니 개인회생 절차를 밟는 방법밖에 없을 것 같아요.”
신탁사기로 인한 전세사기 피해자들도 막막하기는 마찬가지다. 집주인(위탁자)이 집을 신탁회사에 맡긴 경우로, 집주인이 신탁사 동의 없이, 혹은 동의서를 위조해 전세계약을 한 경우다. 신탁사 동의가 없이 진행된 전세계약은 무효로, 애초에 계약이 설립되지 않은 불법 점유라 경매를 진행할 경우 한 푼도 받지 못하고 쫓겨나게 된다. 특별법은 신탁사기 경우에 한해 LH가 신탁사와 협의해 매수할 수 있도록 했지만 실제 매수는 거의 이뤄지지 않았다. 그러다 지난 8월 19일 LH가 대구의 신탁사기 피해주택을 매입하는 첫 사례가 나왔다. 해당 주택에 사는 피해자 정태운씨는 “LH가 매입했다는 소식을 들었을 때 2년 6개월간 고생했던 게 주마등처럼 지나가면서 눈물이 났다. 기적 같은 일”이라고 말했다.
LH가 감정가 대비 싼값으로 매입하면서 정씨는 전세보증금 1억원 중 6500만원을 회수할 수 있게 됐다. 그는 전세사기를 당하기 직전 대구의 한 아파트 청약에 당첨됐고, 계약금 등으로 1억2000만원을 낸 상황이었다. 하지만 전세보증금 1억원이 묶이면서 분양 계약을 해지했다. 1억2000만원도 날아갔다. 그가 말했다. “많이 아쉽죠. 조금만 빨리 해결됐으면 열심히 일하고 모은 그 돈들이 사라지지 않을 수 있었을 텐데···.” LH의 첫 신탁사기 피해주택 매입 날 참여연대는 “현재 LH에 매입을 신청한 신탁사기 피해주택이 170가구다. 이번 매입이 신탁사기 피해주택의 신속 매입을 본격화하는 신호탄이 돼야 한다”고 논평했다.
전문가들은 정부가 예산을 투입해 전세보증금 일부를 회수할 수 있도록 보장해야 한다고 말한다. 전 세입자114 운영위원장인 김태근 변호사(법무법인 융평)는 “지금의 방식으로는 보증금을 한 푼도 회수하지 못하는 피해자가 생긴다”며 “최소한 전세보증금의 50%는 회수할 수 있도록 정부가 예산을 투입해야 한다”고 말했다.
“전세사기는 ‘사회적 재난’입니다. 정부는 투기에 취약한 전세 제도를 방치했고, 민간 임대사업자에게는 세금 혜택을 주면서 의무 위반에 대한 제재는 유명무실했습니다. 보증기관과 금융기관은 임대인의 상환 능력을 제대로 검증하지 않은 채 보증과 대출을 내주었고, 책임을 다하지 않은 일부 공인중개사까지 얽혀 지금의 전세사기가 발생한 것입니다. 정부에 아무런 책임이 없다고 말할 수 없죠. ‘재난지원금’의 형식으로 정부가 이들에 대한 지원을 늘리는 일이 필요합니다.”
전세사기가 발생하지 않도록 제도를 보완하는 일도 시급하다. 김 변호사는 “조치를 취하지 않으면 금리 인상·인하기에 부동산 버블과 침체가 반복될 때마다 전세사기도 반복될 가능성이 크다”고 말했다. 그는 ①전세금을 주택 공시가격(시세의 60~70%) 이하로 제한 ②등록임대사업자의 보증보험 가입 의무 위반 시 형사 처벌 도입 ③공공주택 전세 확충 등을 제안했다.
이철빈 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위 공동위원장은 “반복되는 전세사기·깡통주택 문제를 근본적으로 해결하기 위해서는 부동산을 담당하는 국토교통부뿐 아니라, 금융·행정·법원 등 범부처와 기관들이 모여 종합적으로 청사진을 그리면서 가야한다”며 “범정부 차원의 태스크포스(TF)나 대통령실 산하 위원회 같은 조직에서 이 문제를 풀어나가기를 희망한다”고 말했다.
애초 2년 기한이었던 특별법은 지난 5월 2년 더 연장됐다. 피해 구제는 지지부진한데 피해자는 계속 늘어난 데 따른 조치다. 국정기획위는 8월 20일 발표한 ‘이재명 정부 국정운영 5개년 계획안’에서 전세사기 피해자 보호 방안으로 ‘최우선 변제금 보장 대상 확대’, ‘공공임대 지원’, ‘피해주택 신속 매입’, ‘가해자 처벌 강화’, ‘안전계약 컨설팅’, ‘정보제공 강화’, ‘예방교육 확대’ 등의 대책을 제시했다. “정말 이 정도 수준으로 피해자를 보호할 수 있다고 생각하는 걸까요? 이런 방법으로 전세사기를 막을 수 있을까요?” 국정기획위 발표를 본 피해자의 말이다.
김건희 여사 측이 김 여사가 “한동훈이 어쩌면 그럴 수가 있었겠느냐”고 말했다고 전한 신평 변호사를 강력 비난했다. 김 여사는 하지 않은 말을 신 변호사가 가공하고 왜곡했다는 것이다.
김 여사의 법률대리인인 유정화 변호사는 21일 낸 입장문에서 “선임된 변호인도 아닌 신평씨가 특정 기자의 요청에 따라 무단으로 김 여사를 접견하고, 언론 매체와 인터뷰를 하며 민감한 사건 관련 발언을 쏟아낸 행위는 상식적으로 납득하기 어렵다”며 “사건 당사자의 권익을 심각하게 훼손할 수 있으며, 향후 재판에도 돌이킬 수 없는 악영향을 끼칠 수 있는 위험한 언동”이라고 밝혔다.
유 변호사는 김 여사가 전날 접견에서 “신 변호사가 대통령과 친하니 ‘대통령이 보냈나’ 짐작하고 만났다”며 “질문을 계속하니까 중간부터 이상함을 느꼈다”고 말했다고 전했다. 유 변호사는 특히 김 여사가 ‘한동훈이 그렇게 배신하지 않았더라면 그의 앞길에는 무한한 영광이 기다리고 있었을 것 아니냐’고 말했다는 신 변호사의 주장에 대해 “본인의 정치적 견해와 상상을 덧씌워 발언을 왜곡해서 전달했다”며 “김 여사의 입에서 나온 것이 아님이 명확히 확인됐다”고 밝혔다.
유 변호사는 신 변호사가 사전에 준비한 질문 목록을 갖고 김 여사와 접견했다고 주장했다. 신 변호사가 먼저 질문하자 김 여사가 “아 그래요? 한동훈이 왜요?”라고 반문한 것을 신 변호사가 왜곡해 전하고 있다는 것이다. 유 변호사는 김 여사가 “신 변호사가 왜 거짓말을 하는지 도저히 이유를 모르겠다”고 했다고 전했다.
윤석열 전 대통령 멘토로 불린 신 변호사는 지난 20일 SNS에서 전날 김 여사와 접견했다며 대화 내용을 전했다. 그는 YTN 라디오에 출연해선 김 여사의 정확한 발언이 “자기(한 전 대표)가 배신하지 않았으면 무엇이든 자기가 다 차지할 수 있었지 않았겠나”였다면서 김 여사가 한 전 대표에 대해 말하는 과정에서 “오죽했으면 우리 남편이 계엄을 했겠나”라고 말했다고 전했다. 이에 대해 유 변호사는 김 여사가 “계엄의 ‘계’자도 안 꺼냈는데, 왜 계엄 얘기가 나왔냐”고 말했다고 밝혔다.
정청래 더불어민주당 대표는 24일 “특위 위원장들께 언론·사법개혁도 가급적 9월25일 성과낼 수 있도록 최대한 노력해주실 것을 부탁드렸다”고 밝혔다.
정 대표는 이날 국회에서 열린 민주당 의원총회에 참석해 “제가 약속드린 대로 추석 전에 검찰청 해체 소식을 전할 수 있지 않을까 생각한다. 9월25일 그것을 처리할 예정”이라며 이같이 말했다. 민주당은 검찰청 폐지와 공소청·중대범죄수사청 설립을 담은 정부조직법 개정안을 9월25일 국회 본회의에서 처리할 계획이다.
정 대표는 언론·사법개혁 법안에 대해 “그 부분도 된 건 된 대로, 미진한 건 추후에 하는 걸로 하면 좋겠다”고 덧붙였다. 민주당은 언론에 대한 징벌적 손해배상제 등을 담은 언론중재법 개정, 대법관 수를 증원하는 법원조직법 개정을 추진하고 있다.
정 대표는 오는 26일 전당대회를 열어 새 당대표를 선출하는 국민의힘에 대해 “‘윤 어게인’(윤석열 전 대통령의 복귀)을 외치거나 주장한 세력들로 당 지도부가 구성될 모양”이라며 “국민의힘이 사실 ‘국민의짐’이 된지 오래됐지만 ‘국민의적’이 되지 않을지 진짜 걱정”이라고 비판했다. 국민의힘 당대표 최종 결선에는 김문수 전 고용노동부 장관, 장동혁 의원이 진출했다.
정 대표는 “진정성 있는 대국민 사과를 하지 않고 ‘윤 어게인’을 외치는 세력이 다시 국민의힘 지도부가 된다는 건 매우 심각한 일이라고 생각한다”고 덧붙였다.
정 대표는 민주당 당직 인선에 대해선 “거의 마무리됐다”며 “전당대회 이후 미래 지향적으로 탕평 인사를 하려고 노력했다”고 말했다. 정 대표는 “내년 지방선거 관련해 당직에서 시비 소지가 있으면 어떡하나, 그런 부분을 가급적 고려해 당직 인선을 마쳤다”고 덧붙였다.
조현 외교부 장관이(사진)21일 한·미 정상회담을 나흘 앞두고 먼저 미국으로 향했다. 외교부 장관이 이처럼 정상회담 직전에 급히 미국을 찾는 건 이례적이다. 이에 따라 조 장관은 한·일 정상회담에는 동행하지 않는다. 여러 해석이 나오는 가운데 한·미 정상회담 조율 과정에서 돌발 상황이 발생한 것 아니냐는 관측도 제기된다.
21일 외교부에 따르면 조 장관은 이날 오후 미국으로 출국했다. 마코 루비오 미 국무장관 등과 만날 것으로 전망된다. 외교부 북미국장 등 소수만 조 장관을 수행하는 것으로 알려졌다.
조 장관은 현지에 머물다가 오는 25일(현지시간) 워싱턴 백악관에서 개최되는 한·미 정상회담에서 이 대통령을 수행할 예정이다. 조 장관은 이에 따라 23~24일 한·일 정상회담에 동행하지 않는다. 보통 외교부 장관은 대통령의 해외 방문 때 공식 수행원으로 참여한다.
외교부 당국자는 “이번 한·미 정상회담이 양국 신정부 출범 후 첫 번째 정상회담이라는 의미와 무게감을 감안해 보다 면밀하고 철저한 준비를 위해 먼저 방문해서 직접 현장에서 미국 측과 최종 점검할 예정”이라고 말했다. 외교 소식통은 “특별한 문제가 있는 건 아닌 것으로 안다”고 했다.
조 장관의 조기 방미는 한국 쪽 제안으로 전날 결정된 것으로 알려졌다. 외교부 장관이 한·일 정상회담에 배석하지 않는 점이나 한·미 정상회담 전에 먼저 미국을 방문하는 것 모두 이례적이다. 이 때문에 한·미 정상회담의 진행이나 공동성명 조율 과정에서 긴급한 상황이 발생한 게 아니냐는 관측도 있다.
한·미 정상은 이번 회담에서 한국의 국방비 인상, 주한미군의 전략적 유연성과 방위비 분담금, 원자력협정 개정, 관세 협상 후속 조치 등을 다룰 것이란 전망이다.
이종섭 전 국방부 장관의 ‘도피성 주호주대사 임명 논란’을 수사하고 있는 이명현 특별검사팀이 22일 외교부 실무자들을 불러 조사하고 있다. 이 전 장관의 대사 임명 과정 수사에 주력해왔던 특검팀은 지난해 3월 ‘방산협력 주요 공관장 회의’ 개최 과정에 대한 수사를 하고 있다. 이 회의는 지난해 ‘이 전 장관 귀국’ 명분을 만들기 위해 급조됐다는 의혹이 제기됐다.
정민영 특별검사보는 22일 오전 서울 서초구 서초한샘빌딩에서 열린 브리핑에서 “오늘 외교부 실무자들에 대한 조사가 있다”며 “방산공관장 회의가 어떻게 열렸고, 어떻게 진행됐는지에 대한 경위를 확인할 방침”이라고 말했다. 이어 정 특검보는 “이 전 장관에 대한 출국금지 해제 경위를 확인할 것도 있다”고 밝혔다. 특검팀은 전날 법무부 관계자들을 불러 이 전 장관 출국금지 해제 심사 과정을 추궁했다.
특검팀은 방산공관장 회의가 이 전 장관의 귀국용 명분을 쌓기 위해 급조됐다고 본다. 이 전 장관은 도피성 대사 임명 논란에도 지난해 3월4일 주호주대사로 임명됐는데, 그는 방산공관장 회의를 명분으로 부임한 지 11일만에 귀국했다. 당시 정치권 등에서는 이 전 장관이 도피성 출국 의혹이 불거지자 ‘자진 귀국’ 명분을 만들기 위해 이 회의를 만든 것이라는 의혹이 제기됐다. 이 회의의 공동 주관 부처인 국방부·산업부 장관조차 기존 일정으로 개회식에 참석하지 못하면서 급조 의혹은 더 커졌다.
정 특검보는 “이 전 장관에 대한 주호주대사 임명과 관련해서는 임명 추진 과정부터 출국금지 해제 및 귀국 과정 전반을 다 살펴봐야 한다”며 “일련의 과정을 보면 (피의자들의) 고발 혐의인 범인도피죄와의 관련성도 볼 수 있을 것으로 생각한다”고 말했다.

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