25평주택 [올앳부동산]LH가 ‘땅 장사’를 멈추면 아파트값이 안정될까 > 공지사항

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25평주택 3기 신도시에 주택을 공급할 때 한국토지주택공사(LH)가 주택 용지를 민간에 팔지 않고 ‘임대’로 공급하는 방안이 정부와 정치권에서 본격적으로 논의되고 있다. 아파트나 상가·오피스를 분양할 때 땅값은 빼 분양가를 낮추고, 건물 소유권이 민간에 넘어간 후에도 땅에 대한 사용료는 공공이 계속 받아 개발이익을 상당 부분 회수한다는 취지다.
이 같은 방식의 부동산 공급이 원활히 이뤄지려면 택지 매각에서 영업이익을 내는 게 가장 중요한 성과인 LH 경영 방식을 바꾸는 게 필수적이다. 또 땅을 팔지 않고 장기 임대해 수익을 확보하는 경험과 능력을 새롭게 쌓을 필요가 있다는 지적도 나온다.
24일 정부가 내놓은 국정운영 5개년 계획을 보면, 3기 신도시의 신속한 주택 공급과 관련해 ‘LH 택지의 민간 매각 문제에 대한 근본적 개선 방안’이 해결 과제로 포함됐다.
이 과제는 이재명 대통령 지시에 따른 것이다. 이 대통령은 지난 6월 국무회의에서 “LH가 택지를 조성해 민간에 매각하는 구조에 근본적으로 문제가 있다”고 말하며 LH 개혁을 주문했다. 현재의 LH 사업 구조로는 정부가 목표로 하는 공적주택 확대와 부동산 시장 안정을 이룰 수 없다는 문제의식이 깔린 것으로 풀이된다. 국토부는 오는 27일 전후 LH 개혁 관련 태스크포스(TF)를 발표한다.
그동안 LH는 개인으로부터 사들인 땅을 공공주택 용지로 조성해 민간에 매각하는 방식으로 큰 영업이익을 내왔다. 이 때문에 ‘LH가 땅 장사를 한다’는 지적이 꾸준히 나왔다. 민간 건설사와 비슷하게 부동산 경기가 활황이면 수익이 크게 났고, 부동산 경기가 침체되면 영업이익이 줄었다.
문제는 이렇게 벌어들인 돈으로 공공임대 사업에서 난 적자를 메우게끔 LH 경영 구조가 설계됐다는 점이다. 남기업 토지+자유연구소장은 “LH 경영은 땅값과 집값 변동률에 절대적으로 영향을 받기 때문에 민간 건설사와 사실상 이해관계가 일치하는 문제가 있다”며 “LH의 사업으로 집값이 오르면 공공임대 수요가 더욱 늘어나게 되는 역설도 발생한다”고 말했다.
LH가 택지를 ‘매각’하지 않고 ‘임대’하는 방식으로 사업을 전환하기 위해서는 초기 재정 투입이 필수적이다. 일시에 받는 매각 대금과 달리 임대 수익은 장기간에 걸쳐 발생하기 때문이다. 대신 한 번 땅을 팔고 나면 회수할 방법이 없는 개발 이익을 공공이 장기간에 걸쳐 거둬들일 수 있게 된다. 이렇게 회수한 이익은 공공임대 등 공공 사업에 쓸 수 있다.
전문가들은 미국 뉴욕 맨해튼의 배터리 파크 시티를 토지임대부 택지개발 공공정책의 대표적 모범 사례로 꼽는다. 배터리 파크 시티는 세계무역센터 인근 해변가의 매립지로, 1970년대에 뉴욕시가 토지를 조성한 후 민간에 팔지 않고 임대했다.
뉴욕시가 사업 초기 발행한 장기 채권을 상환한 후 2020년까지 토지 임대로 거둬들인 누적 수익은 38억달러(약 4조원)에 이른다. 지난 18일 국회에서 열린 ‘LH 토지 매각 방식 토론회’에서 이 사례를 소개한 조성찬 하나누리 동북아연구원장은 “배터리 파크 시티의 토지 임대 수입은 저소득층 임대주택과 노인아파트 등 뉴욕시 주요 정책에 재정적으로 기여하고 있다”고 설명했다.
다만 이 같은 접근은 사업이 제대로 ‘흥행’했을 때 가능한 측면이 있다. 또 배터리 파크 시티는 부지 조성이 완료된 시점으로부터 채권 상환까지 38년이 걸리기도 했다.
남 소장은 입지 조건이 훌륭한 3기 신도시의 경우엔 토지 임대 방식으로 LH가 수익을 확보하는 게 충분히 가능하다고 짚었다.
예컨대 주택도시기금에서 LH에 연 1.5% 이율로 택지조성비를 빌려주고 LH는 토지 사용자로부터 토지 시장가의 약 3%를 임대료로 받는다고 가정하고, 택지의 조성원가를 1조원, 시장가격을 1조5000억원이라고 가정하면 LH는 첫해에 약 450억원, 10년차에 약 487억원의 수익을 낼 수 있다는 계산이다.
LH가 이 방식으로 아파트 등을 공급하게 되면 실수요자 입장에서는 부동산 구매 때 토지 대금은 지불하지 않으니 낮은 분양가에 입주할 수 있다. 다만 토지 임대료는 주기적으로 내야 한다. 남 소장은 “LH가 주거 안정을 위해 벌이는 공공임대 사업은 초기엔 적자가 작다가 건물이 노후화하고 비용이 증가하면서 적자 폭이 커지는 특성이 있다”며 “그런데 토지 임대 방식은 시간이 갈수록 임대수익이 늘어나는 구조이기 때문에 이 수익으로 적자를 보전하는 효과도 클 것”이라고 말했다.
하지만 공공이 토지를 소유한다고 해서 아파트나 건물 값이 오르지 않는 것은 아니다. 남 소장은 토지임대부로 공급하는 아파트나 건물은 토지 임대료가 낮으면 투기가 발생해 가격이 오르게 되고, 토지 임대료를 적절하게 환수하면 적정 가격을 유지할 수 있다고 본다.
앞서 LH가 임대형 택지로 공급한 LH서초5단지와 LH강남브리즈힐 등은 낮은 분양가에 많은 사람이 몰리며 사실상 ‘로또 분양’의 사례로 남았다. 현재 인근 민간 아파트 시세의 70~80% 수준에 거래되고 있다. 조정흔 경제정의실천시민연합 토지주택위원장은 “토지 임대료가 시세보다 훨씬 낮아 투기를 방지하는 효과가 현저히 떨어진 것으로 분석된다”고 말했다.
결국 LH의 토지 임대가 지금보다 낮은 가격에 양질의 주택을 공급하는 데 기여하려면 적정 수위의 토지 임대료를 설정하는 게 관건이 될 것으로 보인다. 토지 임대료가 너무 높으면 수요자들에게 매력 없는 상품이 되고, 너무 낮으면 ‘로또 분양’이 될 수 있기 때문이다.
시장에 LH가 더는 택지를 민간에 매각하지 않는다는 분명한 시그널을 주는 것도 필요하다. 개발이익을 누릴 수 있는 매각 택지 공급이 예상되면 임대 택지가 건설사와 수요자로부터 외면받을 가능성이 있어서다.
남 소장은 “토지 임대로 조성한 주택 등만 투기가 없는 ‘섬’처럼 남고 주변 지역으로는 투기 수요가 번지는 현상을 막으려면 부동산 관련 규제가 종합적으로 뒷받침돼야 한다”고 말했다.
이재명 대통령이 지난 24일(현지시간) 미국 워싱턴으로 향하는 전용기 내 기자간담회에서 국민의힘에 ‘탄핵 반대’ 지도부가 들어서도 “당연히 대화해야 한다”고 했다. “(국민을 대표해야 하는) 대통령 입장에서는 그들을 뽑은 사람들 역시 국민”이라는 이유를 들었다. “야당을 배제해서는 안 되는 게 당연하다”고도 했다. 취임사에서 밝힌 국민 통합과 협치 초심을 거듭 확인한 것이다. 경제·민생·안보 위기에도 여야 간 대화·협력은커녕 강퍅한 대결만 되풀이되는 상황에서 국정 최고책임자로서 바람직한 인식이다.
이 대통령은 그러면서도 국민의힘과 악수조차 않겠다는 정청래 더불어민주당 대표에 대해선 “당 대 당으로 경쟁하는 입장”이기에 다를 수 있다고 말을 아꼈다. 정 대표는 25일 페이스북에 “나는 여당 대표로서 궂은일, 싸울 일을 하는 것”이라고 했다. 하지만 국회 운영 책무를 진 여당 또한 ‘협치의 책임’을 공유한다는 사실은 다르지 않다. 제1야당에 대한 입장이 대통령 따로, 여당 대표 따로라면 이 대통령의 협치 의지는 신뢰를 얻기 힘들다. 국민의힘이 “굿캅 배드캅 쇼”라고 반발해도 할 말이 없다. 이게 이 대통령이 바라는 바는 아닐 것이다.
지금 한국은 국제 질서 전환기 속에서 미국과는 경제·안보 동맹을 현대화하고 한·일 협력을 강화하는 한편 중국과 관계 정상화를 모색하는 고난도 외교를 펼쳐야 할 시기다. 국내적으로도 검찰·사법·언론의 ‘3대 개혁’까지 여권이 할 일은 첩첩산중이다. 하나하나가 국민적 동의와 지지가 없으면 힘을 받기 어려운 과제들이다. 아무리 한심스럽게 보여도 제1야당을 아예 무시하는 태도로 국민적 동의를 얻을 수 있을지 의문이다. 이 대통령의 ‘야당을 배제해선 안 된다’는 협치 의지는 여당에도 대화·타협을 통해 매끄럽게 국회 상황을 풀어가달라는 당부로 봐야 한다.
정 대표는 전당대회 동안 이 대통령과 “한 몸처럼 움직이겠다”고 했다. 그렇다면 이 대통령 발언의 숨은 뜻을 헤아리기 바란다. 민주당이 대변하는 지지층과 정치적 가치를 잊지 않되, 야당과 소통·설득하는 태도를 견지해야 한다. 그게 여당의 품격이다. 여야 대표가 공식 석상에서 악수조차 나누지 않는 모습을 보면서 걱정하지 않을 국민이 있겠는가. 최근 여권의 지지율 하락은 이 같은 ‘정치 실종’ 상황과도 무관치 않을 것이다. 정 대표와 민주당은 수도권·중도층의 이탈 폭이 큰 지지율의 경고를 무겁게 봐야 한다.
[주간경향] 전세사기 피해자들의 최대 현안은 보증금 회수다. 4~5년 전 부동산 호황기에 무자본 갭투기 주택에 입주한 세입자들은 2022~2023년 부동산 침체에 역전세(전세 시세가 기존 전세보증금보다 낮아지는 것) 현상이 두드러지면서 보증금을 떼였다. 보증금을 받으려면 해당 주택에 대한 경매(공매)에서 배당을 받아야 하지만, 대부분의 주택에 상당액의 선순위 근저당이 잡혀있다 보니 후순위 세입자들은 경매를 통한 회수가 불가능했다. 한 푼도 받지 못하고 살던 집에서 쫓겨난 이들도 많았다.
2023년 6월 제정된 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(전세사기특별법)’은 피해자가 법원 등에 경매 유예를 신청해 당장 집에서 쫓겨나는 일을 막도록 했고, 피해자들에게 저리 대출을 지원했다. 보증금 회수가 불가능한 후순위 세입자들이 목숨을 끊는 일이 이어지자, 2024년 11월 시행된 개정법은 한국토지주택공사(LH)가 경매에 참여해 피해주택을 낙찰받은 뒤, LH 감정가와 낙찰가의 차액(경매차익)을 피해자에게 지원토록 했다.
경매차익은 전세사기 피해자들의 유일한 희망이 됐다. 다만 피해자의 실질적인 보증금 회수로 이어지고 있는지는 따져볼 문제다. 국정기획위원회는 지난 8월 20일 발표한 ‘이재명 정부 국정운영 5개년 계획안’에 ‘전세사기 피해 지원’을 포함시켰다. 향후 관건은 보증금 회수를 현실적으로 보장할 대책 마련에 있다.
경기 수원의 한 다세대주택 65가구는 모두 전세사기 피해자다. 이중 6~8층(총 30가구)이 지난 4~6월 진행된 3차 경매에서 낙찰됐고, 특별법에 의해 피해자들로부터 매입 요청을 받은 LH가 22개 물건의 낙찰자가 됐다. LH는 경매에서 입찰가를 써내지 않는다. 최고가를 써낸 1순위 입찰자가 있으면, 그 가격으로 낙찰을 받을 수 있는 권리(우선매수권)를 행사한다.
법원 감정가는 물건당 1억4000만~1억5000만원 수준이었는데, LH가 매수한 금액(낙찰가)은 1억1000만~1억2000만원이었다. 두 번째로 높은 금액을 써낸 2순위 입찰자들은 대략 7000만~8000만원 수준에 경매에 들어왔지만, 1순위 입찰자들이 이보다 훨씬 높은 금액으로 써내면서 LH의 낙찰가가 껑충 뛰었다. 30개 물건의 1순위 입찰자는 총 6명이었는데, 이중 한 명은 18개 물건에 최고가를 써냈다. 피해자들은 1순위 입찰자 6명 중에 근저당권자가 끼어 있다고 의심한다. 피해자 이하은씨는 “LH가 낙찰할 매물들인데, 근저당권자 입장에서는 낙찰가가 낮으면 돈을 회수할 가능성이 작아지잖아요. 방어입찰을 해서 LH의 낙찰가를 높이는 거죠”라고 말했다.
LH 감정가가 법원 감정가와 같은 금액이라고 가정할 경우, 경매로 얻게 된 LH의 경매차익은 물건당 3000만원 정도다. 이 다세대주택에는 반전세와 전세가 절반씩 섞여 있는데, 전세의 경우 보증금은 1억6000만~1억9000만원이다. 경매차익을 지원받게 되면 전세보증금의 15~17% 정도만 회수하게 된다.
보증금 1억~1억5000만원으로 반전세를 사는 피해자의 경우 그나마 사정이 나은 편이다. 해당 주택에는 2022년 근저당권이 설정됐는데, 당시 기준으로 수원의 보증금 1억3000만원 이하 세입자는 소액임차인으로 분류돼 경매 배당 과정에서 최우선변제금(4300만원)을 근저당권자에 우선해 받게 된다. 반전세 보증금 1억원을 피해본 경우라면 최우선변제금 4300만원에 경매차익 3000만원을 더해 총 7300만원까지 회수할 수 있다. 피해액의 73% 수준이다.
아예 한 푼도 건지지 못한 피해자도 있다. 이 다세대주택에서 1㎞쯤 떨어진 또 다른 다세대주택의 외국인 피해자는 LH의 도움을 받을 수 없어 1순위 입찰자가 낸 가격으로 우선매수권을 행사해 셀프 낙찰을 받았다. LH는 외국인 피해자에 대해서는 경매에 참여하지 않는다. LH가 전세사기 피해주택을 매입하는 돈은 주택도시기금에서 나오는데, 주택도시기금법상 지원대상이 국민으로 한정돼 있기 때문이다. 이외에도 1순위 입찰자들이 써낸 금액이 너무 높을 경우 LH가 매입을 포기하기도 한다. LH 관계자는 “해당 지역의 경매 낙찰가율이나 감정평가 금액 등을 감안해서 내부적으로 매입을 할 수 있는 상한가격을 정해놓는다. 상한가격 이내로 들어오는 것만 매입한다”고 말했다. 이하은씨는 “지역 피해자들의 이야기를 들어보면, 피해자 요청으로 LH가 매입에 나섰다가 낙찰가가 너무 높아 포기한 집들이 있다”고 말했다.
LH에 기대는 방식으로는 외국인 피해자 같은 사각지대가 생긴다. 예컨대 선순위 가등기나 가압류 등 경매로도 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리가 있는 주택들은 LH가 매입할 수 없다. 권리관계가 복잡해 매입이 까다로운 곳도 많다. 가구별로 호실이 나뉘어 있지만 등기상으로는 한 가구(단독주택)로 표시되는 다가구주택이 대표적이다. LH가 다가구 피해주택을 매입하려면 건물 전체를 통으로 사야 하기 때문에 금액이 커진다. 다가구주택은 또 불법 증축, 무단 용도 변경 등 불법 건축물이 다수라 LH가 매입하기 전 지방자치단체의 양성화 절차(건축물 조사·시정 작업을 거쳐 합법화하는 일)를 밟아야 한다. 그만큼 LH 매입까지 오랜 시간이 걸린다.
경기도 광주의 다가구주택에서 전세를 살다 사기 피해를 본 김태욱씨와 같은 주택의 피해자 7세대는 지난해 11월 LH에 피해주택 매입을 요청했다. 지난 1월에 불법 건축물 실사를 마치고 지자체의 양성화 결정을 기다리고 있다. 김씨는 “(근저당권자의 경매 신청으로) 경매 절차가 진행됐다가 피해자들이 경매 유예를 요청해 중지된 상황”이라며 “당시 건물 전체 감정가가 15억7000만원이 나왔는데 개인이 셀프 낙찰을 받기엔 금액이 너무 커서 LH의 매입만 기다리고 있다”고 말했다. LH가 매입을 결정하고 낙찰가가 LH 상한가격 이내로 결정되면 경매차익을 얻을 수 있다.
하지만 그는 “한 푼도 못 건질 수도 있다고 보고 마음을 단단히 먹고 있다”고 말했다. “2주 전에 LH 경기남부지사 담당자들과 면담을 진행했어요. 이 지역 다가구 같은 경우는 소위 ‘경매꾼’들이 많이 달라붙는다고 하더라고요. 보통은 1순위 입찰가가 법원 감정가의 60~70% 정도인데, 80% 이상 되지 않을지 걱정돼요. LH가 매입을 포기할 수도 있고, 매입하더라도 경매차익이 많지 않아 세대별로 나누면 돌아오는 게 얼마 되지 않을 것 같아요. 제 전세대출금도 상환해야 하는데, 갚을 수가 없으니 개인회생 절차를 밟는 방법밖에 없을 것 같아요.”
신탁사기로 인한 전세사기 피해자들도 막막하기는 마찬가지다. 집주인(위탁자)이 집을 신탁회사에 맡긴 경우로, 집주인이 신탁사 동의 없이, 혹은 동의서를 위조해 전세계약을 한 경우다. 신탁사 동의가 없이 진행된 전세계약은 무효로, 애초에 계약이 설립되지 않은 불법 점유라 경매를 진행할 경우 한 푼도 받지 못하고 쫓겨나게 된다. 특별법은 신탁사기 경우에 한해 LH가 신탁사와 협의해 매수할 수 있도록 했지만 실제 매수는 거의 이뤄지지 않았다. 그러다 지난 8월 19일 LH가 대구의 신탁사기 피해주택을 매입하는 첫 사례가 나왔다. 해당 주택에 사는 피해자 정태운씨는 “LH가 매입했다는 소식을 들었을 때 2년 6개월간 고생했던 게 주마등처럼 지나가면서 눈물이 났다. 기적 같은 일”이라고 말했다.
LH가 감정가 대비 싼값으로 매입하면서 정씨는 전세보증금 1억원 중 6500만원을 회수할 수 있게 됐다. 그는 전세사기를 당하기 직전 대구의 한 아파트 청약에 당첨됐고, 계약금 등으로 1억2000만원을 낸 상황이었다. 하지만 전세보증금 1억원이 묶이면서 분양 계약을 해지했다. 1억2000만원도 날아갔다. 그가 말했다. “많이 아쉽죠. 조금만 빨리 해결됐으면 열심히 일하고 모은 그 돈들이 사라지지 않을 수 있었을 텐데···.” LH의 첫 신탁사기 피해주택 매입 날 참여연대는 “현재 LH에 매입을 신청한 신탁사기 피해주택이 170가구다. 이번 매입이 신탁사기 피해주택의 신속 매입을 본격화하는 신호탄이 돼야 한다”고 논평했다.
전문가들은 정부가 예산을 투입해 전세보증금 일부를 회수할 수 있도록 보장해야 한다고 말한다. 전 세입자114 운영위원장인 김태근 변호사(법무법인 융평)는 “지금의 방식으로는 보증금을 한 푼도 회수하지 못하는 피해자가 생긴다”며 “최소한 전세보증금의 50%는 회수할 수 있도록 정부가 예산을 투입해야 한다”고 말했다.
“전세사기는 ‘사회적 재난’입니다. 정부는 투기에 취약한 전세 제도를 방치했고, 민간 임대사업자에게는 세금 혜택을 주면서 의무 위반에 대한 제재는 유명무실했습니다. 보증기관과 금융기관은 임대인의 상환 능력을 제대로 검증하지 않은 채 보증과 대출을 내주었고, 책임을 다하지 않은 일부 공인중개사까지 얽혀 지금의 전세사기가 발생한 것입니다. 정부에 아무런 책임이 없다고 말할 수 없죠. ‘재난지원금’의 형식으로 정부가 이들에 대한 지원을 늘리는 일이 필요합니다.”
전세사기가 발생하지 않도록 제도를 보완하는 일도 시급하다. 김 변호사는 “조치를 취하지 않으면 금리 인상·인하기에 부동산 버블과 침체가 반복될 때마다 전세사기도 반복될 가능성이 크다”고 말했다. 그는 ①전세금을 주택 공시가격(시세의 60~70%) 이하로 제한 ②등록임대사업자의 보증보험 가입 의무 위반 시 형사 처벌 도입 ③공공주택 전세 확충 등을 제안했다.
이철빈 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위 공동위원장은 “반복되는 전세사기·깡통주택 문제를 근본적으로 해결하기 위해서는 부동산을 담당하는 국토교통부뿐 아니라, 금융·행정·법원 등 범부처와 기관들이 모여 종합적으로 청사진을 그리면서 가야한다”며 “범정부 차원의 태스크포스(TF)나 대통령실 산하 위원회 같은 조직에서 이 문제를 풀어나가기를 희망한다”고 말했다.
애초 2년 기한이었던 특별법은 지난 5월 2년 더 연장됐다. 피해 구제는 지지부진한데 피해자는 계속 늘어난 데 따른 조치다. 국정기획위는 8월 20일 발표한 ‘이재명 정부 국정운영 5개년 계획안’에서 전세사기 피해자 보호 방안으로 ‘최우선 변제금 보장 대상 확대’, ‘공공임대 지원’, ‘피해주택 신속 매입’, ‘가해자 처벌 강화’, ‘안전계약 컨설팅’, ‘정보제공 강화’, ‘예방교육 확대’ 등의 대책을 제시했다. “정말 이 정도 수준으로 피해자를 보호할 수 있다고 생각하는 걸까요? 이런 방법으로 전세사기를 막을 수 있을까요?” 국정기획위 발표를 본 피해자의 말이다.
대전 도시철도 2호선 건설 공사에 따라 도심 버스전용차로 단속 유예 구간이 확대된다.
대전시는 도시철도 2호선 13공구 건설 공사로 차로 폭이 축소된 대전로 삼성네거리~효동네거리와 중앙로 중구청네거리~대전역네거리 구간의 버스전용차로 단속을 내년 말까지 유예 한다고 25일 밝혔다.
해당 구간 버스전용차로 단속 유예는 도시철도 2호선 건설 공사에 따른 한시적 조치로, 공사 진행 상황에 따라 단속 유예 조치를 탄력적으로 시행할 예정이다.
시는 올해 도시철도 2호선 건설 공사가 본격화 됨에 따른 출·퇴근 시간대 교통 혼잡을 완화하기 위해 기존 버스전용차로의 일반 차량 통행 단속을 구간별로 유예하고 있다.
현재 천변고속화도로 당산교~신탄진 진출입로, 계족로 읍내삼거리~중리네거리, 계백로 정림삼거리~도마삼거리 등에서 단속을 유예하고 있고, 도안대로 유성네거리~도안네거리 구간은 버스전용차로가 폐지됐다.
남시덕 시 교통국장은 “공사차량의 잦은 진출입과 도로 폭 축소로 인한 정체를 완화하기 위해 도시철도 공사 구간에서 한시적으로 전용차로 단속을 유예한다”며 “향후 공사 진행 상황에 따라 유예 구간과 기간이 조정될 수 있으니 정확한 단속 유예 상황은 시 홈페이지에서 확인해 달라”고 말했다.

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