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인스타그램 팔로워 [올앳부동산]우리만의 ‘브랜드 아파트’를 만들었다…소규모 정비사업 성공의 비결

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작성자 행복이이
댓글 0건 조회 23회 작성일 26-05-05 01:15

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인스타그램 팔로워 지난달 23일 더불어민주당 주거복지특별위원회 주최로 국회에서 열린 부동산 정책 토론회. 문재인 정부 국토교통부 장관을 지낸 변창흠 세종대 교수는 이 자리에서 “‘민주 정부’는 재개발 뉴타운의 한계를 극복할 수 있는 대안적 정비모델 개발에 소극적이었다”고 자성했다.
수만㎡를 전면 철거하고 짓는 대규모 재개발을 ‘집값 상승’ ‘원주민 소외’ 등으로 비판하면서도 “그럼 소규모 재개발 대안이 있느냐”는 질문에 제대로 답하지 못했다는 것이다. 2018년 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’ 제정으로 가로주택정비사업·자율주택정비사업 등이 대안으로 제시됐지만, 실현된 사례는 극히 드물다.
문재인 정부가 소규모 정비사업을 띄울 때, 서울 성북구 개운산 자락 단독주택에 살던 개운산마을 사람들도 가로주택정비사업에 뛰어들었다. 2020년 사업을 시작해 지난해 10월 마침내 착공했다. 소규모 정비사업 중 순항 중인 몇 안 되는 모델 중 하나다.
새로 태어날 단지 이름은 ‘커먼즈 종암’. 시공사가 아닌 원주민 조합원들이 직접 붙인 이름이다. 손수 ‘아파트 브랜드’를 만들었다는 자부심이 대단한 곳이다. 지난달 29일 커먼즈 종암 현장 인근에서 개운산마을 이원형 조합장과 홍보 담당 신기수 조합원을 만나 그 어렵다는 소규모 정비사업을 여기까지 끌고 온 과정과 비결을 들었다.
커먼즈 종암의 시작은 원래 서울주택도시개발공사(SH)와 함께였다. 당시 정부는 한국토지주택공사(LH) 등이 조합설립·건축심의 등 행정처리와 사업성 분석 등을 보조하는 ‘공공참여형 소규모주택정비사업’ 모델을 내놨다. SH·LH가 시행사 역할을 하는 셈이다.
이 조합장이 보기에 개운산마을은 기본적으로 사업성이 좋았다. 3종 일반주거지역으로 상향되면서 용적률이 300%까지 허용됐다. 그간 개별적으로 빌라로 재건축한 집도 없이 단독주택이 유지됐기에 모든 가구의 대지 지분이 넉넉했다. 재개발 현장에서 흔히 보는 ‘지분 다툼’의 소지가 작았다. SH도 그런 점을 고려했을 것으로 보인다.
하지만 서울시장이 바뀌고 정권이 바뀌면서 상황도 바뀌었다. ‘미분양 약정매입’ 얘기까지 나누던 SH와의 협업이 갑자기 중단됐다. 다행인 건 주택도시보증공사(HUG)가 사업비 지원·보증을 유지했다는 점이다. 이 조합장은 “HUG의 보증이 이 사업의 금융 리스크를 거의 해소해주면서 조합으로서는 큰 뒷받침이 됐다”고 말했다.
“우리가 짓는 아파트인데 우리 브랜드를 못 붙인다면 임대아파트처럼 지을 수밖에 없습니다.”
이 조합장은 2024년 시공업체를 찾던 중 한 건설사에서 이런 말을 들었다고 했다. 고압적인 태도에도 이 조합장이 굽힐 수 없는 이유가 있었다. 그간 사업을 진행하며 30여 명 조합원 각 가구에 맞춤형 설계를 진행한 터였다. 공간기획·컨설팅 전문업체인 간삼기획과 함께 130가구 규모 단지에 들어갈 평면 타입을 무려 10개나 만들어냈다.
반려동물이 있는 1인 가구(36㎡), 노모와 성인 자녀가 함께 또 따로 살 수 있는 복층형 가구(69㎡), 조부모와 함께 어린 아이를 돌보며 살기 좋게 두 집을 하나로 묶은 가구(133㎡)…. 물론 ‘국민평형’이라고 불리는 전형적인 30평 가구(84㎡)도 있다. 이 조합장은 타입을 생성할 때마다 조합원 한 사람 한 사람의 얼굴을 떠올렸다.
이 모든 것을 접고 ‘평범한’ 59㎡, 84㎡ 아파트로 재편하고, 시공부터 분양까지 주도권을 다 넘기라는 건설사의 요구는 받아들일 수 없었다. 간삼기획을 통해 수소문한 끝에 겨우 찾은 시공사가 보미건설이다.
이 조합장은 이렇게 평범하지 않은 사업을 버티게 해준 한 축으로 건설사업관리(CM) 회사를 꼽는다. 커먼즈 종암이 택한 CM사는 한미글로벌이다.
일반 아파트보다 훨씬 많은 평면 유형, 국내 아파트에선 처음 시도하는 목조 시공, 공사 비용과 기간이 더 소요되는 패시브(단열 등 성능 강화로 에너지 효율을 높이는) 공법, 개운산마을 특유의 성격을 고려한 개방적 커뮤니티 공간…. 한미글로벌은 조합의 이러한 요구들에 공감하고, 전문성이 부족한 조합을 대변해 건설사와의 조율 작업을 하고 있다.
커먼즈 종암이 목조·패시브 주택을 택한 건 ‘탄소중립’이란 시대 흐름에 발맞출 뿐만 아니라 ‘잘 지은 아파트’를 원했기 때문이다. ‘국내 최초 목조 아파트’란 점은 향후 입주자 모집에서 홍보 포인트가 될 것이란 판단도 깔렸다. 굳이 핀란드의 유명 임업회사에서 목재를 조달하는 이유다. ‘웰니스’(wellness·육체적·정신적 건강을 추구하는 생활 방식)를 지향하는 사람들의 관심을 끌어모으는 것이다.
아파트 시장에 던지고픈 메시지도 있다. 신씨는 “건설업계는 패시브 주택을 못 짓는 게 아니라 분양하면 끝이니까 굳이 잘 짓고 싶지 않은 것”이라며 “겨울엔 춥고 여름엔 덥고 관리비도 많이 나오는 것에 소비자들의 불만이 분명 있는데, 아파트가 단순 자산화됐다보니 생활의 불편은 가볍게 여기는 경향이 있다”고 말했다.
커먼즈 종암은 커뮤니티 공간에 공을 들였다. 다만 다른 정비사업에서 추구하는 ‘고급화’와는 다른 결이다. 주민들로 꾸린 협동조합이 카페, 어린이집, 도서관 등 부대시설의 설계뿐만 아니라 운영까지 지속해서 맡는 모델을 시도하고자 한다. 무료하게 지내는 고령 주민을 어린 자녀를 둔 부부와 연결해 자녀 돌봄을 맡도록 주선하거나 카페에서 바리스타로 일하게 하는 등의 플랫폼 역할을 한다는 구상이다.
커먼즈 종암의 커뮤니티 공간은 근처 다른 아파트 주민 등 누구나 이용할 수 있게 개방할 예정이다. 근처 개운초등학교에 면한 부분 외엔 담장도 설치하지 않는다. 지방자치단체가 새로 조성하는 대단지에 용적률 인센티브의 대가로 요구하지만, 정작 완공 후엔 잘 지켜지지 않는 것들이다.
이 조합장은 “정부와 조합이 인센티브와 공공적 가치를 주고받으며 각각 ‘절반의 이익’을 실현하는 게 소규모 정비사업 사업성을 높이는 길”이라고 말했다. 커먼즈 종암은 2028년 완공을 목표로 하고 있다.
음료를 들고 시내버스에 타려다 제지당하자 운전기사의 눈을 찌르고 버스 안에서 대변을 본 60대가 징역형의 집행유예를 선고받았다.
대구지법 형사3단독 이현석 판사는 특정범죄 가중처벌 등에 관한 법률 위반 등의 혐의로 기소된 A씨에게 징역 1년에 집행유예 2년을 선고하고 폭력 치료 강의 40시간 수강을 명령했다고 1일 밝혔다.
A씨는 지난해 7월 19일 대구 동구 한 도로 앞에 정차한 시내버스에서 일회용 컵에 든 음료를 들고 승차하려다 제지당하자 운전기사 B씨(50대)의 눈을 손가락으로 여러 차례 찌르고 얼굴을 때리는 등 폭력을 행사한 혐의로 재판에 넘겨졌다.
범행 직후 그는 운전석 옆 통로에 쪼그리고 앉아 대변을 본 혐의도 받는다.
재판부는 “피고인은 버스 운전기사를 폭행하고 위력으로 운행을 방해했다”며 “피고인의 나이와 전과, 범행 경위와 수법, 범행 후 정황 등을 종합했다”고 밝혔다.
27일(현지시간) 뉴욕증시 주요 지수가 에너지 공급혼란 우려와 빅테크 실적 기대감이 함께 반영되며 혼조세를 보였다.
이날 뉴욕증시에서 다우존스30 산업평균지수는 전장보다 280.12포인트(-0.57%) 내린 48,861.81에 거래를 마쳤다. 스탠더드앤드푸어스(S&P)500 지수는 전장보다 2.85포인트(-0.04%) 내린 7,135.95에, 기술주 중심의 나스닥종합지수는 전장보다 9.44포인트(0.04%) 오른 24,673.24에 장을 마쳤다.
에너지 공급 혼란이 예상보다 길어질 것이라는 우려가 반영된 것으로 풀이된다. 미 월스트리트저널(WSJ)은 도널드 트럼프 미국 대통령이 이란의 핵 포기를 받아내기 위해 이란에 대한 장기적인 해상 봉쇄를 준비하라고 보좌진에게 지시했다고 전날 보도했다.
국제 유가도 급등했다. 브렌트유 선물은 이날 6.1% 오른 118.03달러에 마감했다. 브렌트유 선물은 이날 장중 배럴당 119.76달러로 120달러에 육박하며 2022년 6월 이후 약 4년 만에 가장 높은 수준을 기록하기도 했다.
다만 이날 발표될 주요 빅테크들의 실적발표에 대한 낙관적인 시각이 퍼지면서 주가지수 하락폭은 크지 않았다.
미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)는 이날 예상대로 기준금리를 3.50∼3.75%로 동결했다. 베스 해먹, 닐 카슈카리, 로리 로건 등 연준 위원 3명은 정책결정문에 ‘완화 편향’(easing bias) 문구가 포함되는 것에 반대하며 반대 의견을 표명했다.
시카고상업고래소의 페드워치에 따르면 오는 12월까지 연준이 기준금리를 0.25%포인트 이상 올릴 확률을 약 12%로 반영했다. 전날에는 0%였다.

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