레플리카샵 [단독]KB신탁, 공사 참여 안 한 감리사에 PF 연대보증 씌워…시공사 부실 위험 전가 > 공지사항

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레플리카샵 KB금융그룹 산하 부동산 신탁사가 공사에 참여하지 않은 감리회사를 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출·신탁계약의 연대보증사로 참여시킨 것으로 드러났다. 기한 내 공사를 끝내지 못하면 PF대출금과 신탁사가 투입하는 돈까지 감리회사가 떠안도록 해 부실 위험을 전가한 것이다. 감리사가 현재까지 부담한 금액만 371억원에 달한다.
국회 정무위원회 소속 손명수 더불어민주당 의원실과 경향신문 취재를 21일 종합하면, KB부동산신탁(KB신탁)은 2021년 1월 인천 원창동 물류센터 신축 공사에서 부동산 감리회사인 A사가 책임준공 연대보증인으로 포함된 PF 대출 및 신탁계약을 체결한 것으로 확인됐다.
책임준공형 PF 대출·신탁은 시공사가 준공 기한을 지키지 못하면 시행사에 실행된 PF 대출 원리금을 시공사가 갚고, 기한이 지난 후 신탁사가 준공을 위해 투입하는 돈(신탁계정대여금)까지 시공사가 부담하는 구조다.
이처럼 시공사가 상환 부담을 지는 형태는 현 금융소비자보호법(금소법)상 허용되지만 하도급사, 감리사 등 시공사가 아닌 회사까지 연대보증을 서는 것은 불법이다.
원창동 물류센터 PF 사업 대출은 IBK투자증권 주선으로 메리츠캐피탈(선순위), 키움캐피탈(중순위), 애큐온캐피탈(후순위) 등이 실행했으며, KB신탁이 A사를 이 사업의 연대보증인으로 참여시켰다.
그러나 KB신탁이 계약 체결 전인 2020년 12월 작성한 ‘원창동 사업성 검토서’를 보면 시공사인 B사를 “보유 자산 대비 부채비율이 651.3%로 불량”이라고 평가했다. B사는 2019년 감사보고서에서 한정 의견을 받기도 했다. KB신탁이 B사의 신용이 낮다고 보고, A사의 연대보증을 참여시킨 것 아니냐는 의혹이 제기되는 대목이다.
다만 A사도 연대보증을 서는 과정에서 얻는 수익이 있었기 때문에 이를 기대하고 사업에 들어간 것으로 보인다. A사는 연대보증 조건으로 15억~22억원 수준의 수익을 받기로 했다.
KB신탁은 경향신문에 “다른 물류창고에 비해 규모가 커서 A사를 책임준공 연대보증인으로 참여해 사업을 진행하게 됐다”고 말했다.
B사는 책임준공기한(2023년 2월)까지 공사를 끝내지 못했고 A사의 연대보증이 현실화했다.
A사가 지금까지 투입한 금액은 추가공사비 130억원, 신탁계정대여금 상환액 195억원, PF대출 이자 대납금 22억원, 물류센터 운영비 24억원 등 371억원에 달한다. 여기에 공실로 인해 발생한 손실액도 A사에 떠넘겨질 가능성이 크다.
금융감독원은 지난 7월쯤 KB신탁에 대한 검사를 진행하고 해당 사안을 들여다보고 있다.
향후 쟁점은 계약 체결 시점이 될 것으로 보인다. A사와 KB신탁간 계약은 금소법 시행(2021년 3월) 전인 2021년 1월에 처음 체결됐고, 2023년 8월 A사와 공사비 및 신탁계정대여금 상환 등의 부담을 새로 지우는 합의서를 체결했다.
금융위원회는 법 시행 전에 체결된 계약이어도 계약의 중요 부분이 변경된 경우 신규 계약으로 금소법을 적용할 수 있다는 유권해석을 지난 8월 내렸다. A사 측은 2023년 계약이 ‘중요 부분이 변경된 경우’라는 입장이다.
KB신탁 측은 “최초 계약은 금소법 시행 전에 체결된 계약”이라며 “연장합의서는 기존 계약의 이행기간을 조정하기 위한 것으로 새로운 계약을 체결하거나 계약의 본질적인 내용을 변경한 것은 아니다”라고 말했다.
또한 민법(428조의3)과 금융소비자감독규정(14조6항8호)상 보증 시 계약서에 한도(채무의 최고액)를 명시해야 하지만 KB신탁은 이를 지키지 않았다.
손 의원은 “책임준공 신탁의 리스크를 법이 금지한 방식의 연대보증으로 하도급사나 감리사 등에 전가하는 관행이 횡행하고 있다”며 “금융당국은 즉각 실태 점검에 나서고 재발 방지 대책을 마련해야 한다”고 말했다.
연상호 감독(사진)이 영화 <얼굴>(2025)에 이어 두 번째 저예산 영화 <실낙원>으로 관객을 만난다. 적은 제작비로 실패 가능성을 줄여 상업적인 간섭 없이 하고픈 이야기를 해보려는 시도다. <실낙원>은 순제작비 2억여원으로 50배 이상 매출(약 110억원·관객 108만명)을 거둔 전작 <얼굴>의 뒤를 이을 수 있을까.
<실낙원>의 배경은 가상현실(VR) 안경을 쓰면 죽은 사람이 살아 돌아온 듯 상호작용할 수 있는 인공지능(AI) 프로그램이 상용화된 근미래다. 고인의 생전 사진과 영상을 바탕으로 생성된 가상 인물은 만질 수 없다는 것만 빼면 정서적으로 함께 있는 것 같은 느낌을 준다.
‘소영’(김현주)은 ‘낙원의 아이들’이라고 불리는 트랜스휴먼사의 프로그램으로 열 살 아들 ‘선우’(유지완)와 살아간다. 선우는 9년 전 캠핑 스쿨버스 납치 사건 이후 실종됐으나 가상 세계 속 매일의 선우는 변함이 없다. 손톱을 물어뜯는 버릇이 있고, 엄마가 ‘접속’하지 않으면 뾰로통하게 토라진다.
그러던 어느 날, 진짜 선우(배현성)가 나타난다. 너무 커버려 얼굴을 알아볼 수 없는 데다가 왜인지 원망이 가득한 눈빛이다. 꿈에 그리던 재회는 반가움은커녕 불편한 동거로 이어진다.
지난 14일 서울 종로구 한 카페에서 만난 연 감독은 AI 소재에 관한 관심이 자연스럽게 생겨났다고 했다. 그는 “초기작부터 조직과 개인의 관계에 관심이 있었다. 보이지 않는 체제가 실체를 갖게 된 게 AI라고 생각한다”며 “<실낙원>은 AI와 인간, 보편성과 개별성의 싸움 등 고민해오던 주제를 압축해 표현한 작품”이라고 했다. 소영과 선우의 관계는 연 감독의 어머니가 쓴 3장짜리 원안에서 구상했다. 악인인 아들을 너무 사랑한 엄마의 이야기였다고 한다.
<실낙원>의 순제작비는 5억원대다. <얼굴> 때처럼 배우와 스태프가 최소 비용을 받고, 흥행에 따라 러닝 개런티를 받는 구조를 유지하되 정산 구조를 정교하게 짰다고 한다. 14회차 만에 촬영을 마무리한 것이 제작비 절감에 가장 주효했다.
트랜스휴먼사의 프로그램을 사용하는 여러 인물의 이야기를 담은 4편의 단편 <실낙원-유니버스>를 개봉 전 공개했다. 연 감독이 각본을 쓰고, 영상 제작에는 생성형 AI 기술이 활용됐다. 가상현실의 남편에게 헤어짐을 고하는 아내, 데이터 일부가 손상돼 얼굴과 목소리가 미묘하게 달라진 엄마를 마주한 딸 등이 등장한다. 윤리적·도덕적 문제를 생각해보게 하는 단편들이다. 연 감독은 “영화를 보고 토론하는 것만큼 재미있는 게 없다”며 “이야기할 만한 담론과 세계관에 관해 탐구할 거리를 관객에게 제공하고 싶었다”고 했다.
연 감독에게 저예산 프로젝트는 “새로운 대중성(있는 이야기)을 발견하기 위한” 시도다. <얼굴>은 대중성이 부족하다는 이유로 오래 투자받지 못한 작품이었다. 그러나 작품이 100만명이 넘는 관객을 동원하는 것을 보며 연 감독은 “용기를 얻었다”고 한다. 다만 그는 “<얼굴>의 성공을 재현한다는 심리로 접근하면 안 되는 것 같다. 그러면 그건 도박이 된다”고 말했다.
“독립영화계의 구조를 해쳐서는 안 된다”는 건 연 감독의 원칙 중 하나다. 저예산이더라도 독립영화 제작 지원을 받지 않는 식이다. 그는 “체계가 있는 배급사에서 독립영화 브랜드를 만들어 지원하면 좋겠다는 마음이 있다”고 말했다. 21일 개봉. 100분. 15세 이상 관람가
소비자 10명 중 3명은 최근 1년간 당류나 열량을 크게 낮춘 ‘제로 슈거’ ‘제로 칼로리’ 식품을 구매한 적이 있는 것으로 나타났다.
19일 롯데멤버스가 고객 거래 데이터를 분석해 발간한 ‘엘포인트 트렌드 리포트’를 보면, 지난해 9월부터 올해 8월까지 최근 1년 동안 한 번 이상 제로 식품을 구매한 소비자는 전체의 29.3%였다. 2년 전 26.3%에 비해 3%포인트 증가한 수치다. 제로 식품 매출 비중은 2년 전 5.8%에서 6.8%로 늘었다.
최근 1년간 제로 식품을 구매한 소비자에서 20대가 차지하는 비중은 전체 상품 구입자에서 20대가 차지하는 비중의 1.42배였다. 30대(1.27배)와 10대(1.19배)도 전체 상품 구입자에서 차지하는 비중보다 제로 식품 구매자에서 차지하는 비중이 높았다.
초기 제로 시장 형성을 이끈 탄산음료는 최근 1년간 제로 판매량에서도 42%를 차지해 압도적인 1위를 유지했다. 제로 식품은 푸딩·젤리와 숙취해소제 부문에서 가장 큰 성장세를 보였다. 푸딩·젤리의 제로 판매량 비중은 2년 전에 비해 26.9%포인트 증가한 30%였고, 숙취해소제는 11.8%포인트 증가한 15%로 나타났다.
소비자들이 제로 신제품보다 검증된 기존 제품을 제로로 바꾼 제품을 선호하는 경향도 나타났다. 최근 1년간 탄산음료 부문에서 기존 상품 기반 제로 식품의 품목당 평균 판매량은 제로 신제품 대비 약 5배였다. 푸딩·젤리와 커피·차 음료 부문에서도 기존 상품 기반 제로 식품이 제로 신제품 대비 약 3배 높은 판매량을 기록했다.
롯데멤버스 관계자는 “제로 시장이 20·30세대를 중심으로 성장하고 있고, 품목 다변화, 오리지널 브랜드 선호 등 구조적 변화를 거치고 있다는 점을 데이터로 확인했다”고 밝혔다.

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