의정부소년사건변호사 [정준호의 부동산과 사회경제]집값이 버텨도 내려도, 양극화는 커질 수 있다 > 공지사항

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의정부소년사건변호사 집권당의 정치인은 대체로 두 가지를 동시에 바란다. 무주택자에게는 집을 싸게 공급하면서도 유주택자의 자산가치는 떨어지지 않게 하는 것이다. 영국 이코노미스트는 이를 재치 있게 ‘케이크주의 정부’(cakeistocracy)라고 부른다. 케이크를 먹으면서도 그대로 갖고 있으려는 욕망을 일컫는다. 2026년 9월24일자 ‘왜 주택가격이 위험에 처할 수 있는가’에서 이코노미스트는 이런 행복한 조합을 앞으로 유지하기 어려울 수 있다고 내다본다. 인플레이션과 정부부채, 지정학적 긴장, 대규모 인공지능(AI) 투자 등으로 금리가 다시 올라 미국의 30년 만기 신규 모기지 금리는 7% 안팎까지 상승했다. 2022년 금리 급등에도 버텼던 집값이 이번에는 조정받을 수 있다는 얘기다.
지난번 미국 집값을 지탱한 것은 역설적으로 고정금리 모기지였다. 초저금리 시절 장기 고정금리 대출을 받은 집주인은 집을 팔 유인이 크지 않았다. 매물이 줄면서 거래는 얼어붙었지만 집값은 버텼다. 이른바 ‘잠금효과’(lock-in effect)다. 이번에는 코로나 시기에 쌓인 가계저축이 상당 부분 소진됐고, 변동금리 대출과 주택 공급도 늘었다. 고금리가 오래 지속되면 수요가 약해지고 매물이 늘면서 가격 하락 압력이 커질 수 있다는 것이 이코노미스트의 판단이다.
그렇다고 명목 집값의 폭락을 예상하는 것은 아니다. 이코노미스트는 물가를 감안한 실질 집값의 하락 가능성에 주목한다. 가령, 물가가 매년 3%씩 오르는 동안 집값이 3년간 그대로라면 실질 집값은 약 8.5% 떨어지게 된다. 이러한 완만한 조정은 생애 최초 주택구입자의 진입장벽을 낮추고 거래를 되살릴 수 있으며, 주택을 지나치게 투자자산으로 바라보던 관행을 되돌아보게 하는 계기도 될 수 있다고 기대한다. 그러나 이런 전망을 우리나라에 그대로 적용하기는 어렵다. 우리나라는 미국보다 변동금리 대출 비중이 높아 금리 상승 충격이 기존 차입자에게도 빠르게 전달된다. 미국 장기금리 상승도 국내 금융 여건을 압박한다. 우리는 금융 여건 급변이 가져올 위험을 여러 번 경험했다. 1997년 외환위기의 고금리와 실업 충격, 2008년 글로벌 금융위기의 신용 경색, 2022년의 급격한 금리 인상은 모두 집값을 떨어뜨리고 가계의 재무 상태를 흔들었다. 물론 지금 여건은 과거와는 다르다. 반도체 호황에 힘입은 강한 경제성장이 이어지고, 서울과 수도권의 주택 공급도 제약돼 있다. 일자리와 교육, 교통 등 주요 기회가 서울에 집중된 구조도 여전하다. 성장과 공급 제약은 금리 상승에 따른 가격 하락 압력을 상쇄할 수 있다. 따라서 금리가 오른다고 모든 지역의 집값이 일제히 급락할 것으로 보기는 어렵다. 서울의 선호 지역에서는 집값이 내려가기 전에 거래부터 얼어붙을 수 있다.
관건은 금리 충격의 크기와 지속 기간이다. 고금리가 오래 지속되거나 금융 불안과 경기 둔화가 겹치면 부채 부담을 견디지 못하는 가구 매물이 늘면서 가격 하락이 가팔라질 수 있다. 1997년이나 2008년과 같은 위기가 재현된다고 단정할 수는 없지만, 성장과 공급 부족이 언제나 금융 충격을 막아주는 방패는 아니다. 더 중요한 문제는 어느 경우든 양극화가 심화될 수 있다는 점이다. 집값이 버티면 청년과 무주택 가구의 진입장벽은 여전히 높게 유지될 것이다. 반대로 집값이 하락해도 이들이 반드시 유리해지는 것은 아니다. 집값이 10% 떨어져도 금리 상승으로 원리금 부담이 늘고 대출 한도가 줄어든다면, 자기자본이 부족한 가구에는 내 집 마련의 문턱이 더 높아질 수도 있는 반면 현금과 금융자산이 충분한 가구에는 가격 하락기가 매수 기회가 될 수 있다. 주택가격 조정이 자산 양극화를 심화시킬 수 있는 것이다. 결국 강한 성장과 공급 부족이 집값을 떠받칠지, 금리 충격이 이를 압도할지는 예단하기 어렵다.
하지만 집값이 버틴다고 주거가 안정되는 것도, 하락한다고 무주택자의 기회가 많아지는 것도 아니다. 집값을 지키면서 내 집 마련의 문턱도 낮추겠다는 ‘케이크주의’에서 벗어나야 한다.
주택정책의 성패는 집값의 방향보다 금융 충격을 얼마나 완화하고, 자산과 소득에 따른 주거 기회의 격차를 얼마나 줄였느냐에 달렸다.
일본 관광 당국이 과잉 관광(오버투어리즘) 대책으로 유명 관광지들이 도입하고 있는 이중가격제·숙박세 등에 대해 정부 차원에서 개입하지 않고 자율에 맡기겠다고 밝혔다.
기무라 노리오 일본 관광청장은 13일 외신 기자들을 대상으로 연 온라인 회견에서 관광객을 대상으로 한 이중가격제·숙박세 등 도입에 관한 질문에 “정부로서 외국인 관광객용 요금에 대해 코멘트하지 않겠다”고 말했다. 그러면서 관광세·숙박세를 도입 또는 증액하거나 대중교통 이용요금과 관광지 관람 요금 등을 일본인보다 해외 관광객에 대해 높게 책정하는 정책은 각 운영 주체가 판단할 문제라고 설명했다.
일본에서는 기록적 엔저 상황으로 해외 관광객이 몰리자 과잉 관광 폐해를 줄이고, 관광 자원을 보존한다는 취지로 관광 관련 세금을 도입·증액하거나 현지 이용자보다 높은 요금을 매기는 관광지가 늘고 있다.
기무라 청장은 과잉 관광 부작용 등을 해결할 방안으로 해외 관광객의 지방 분산을 적극적으로 추진하고 있다고 말했다. 당국은 현재 도쿄·오사카 등 주요 도시에 몰린 해외 관광객 수요를 지방으로 분산시켜 2030년 지역 도시에서의 연간 해외 관광객 숙박 일수를 1억3000만박까지 늘리겠다는 구상이다.
일본관광청에 따르면 2024년 일본을 찾은 해외 관광객의 지방 숙박 일수는 5086만박이었고, 지난해는 6056만박이었다. 이 같은 수치는 일본 정부의 2030년 목표치의 절반 미만이다. 기무라 청장은 목표가 달성되면 해외 방문객의 60%가 몰리며 점유율 1~3위를 차지하는 도쿄·오사카·교토에서의 숙박 일수와 지역 도시에서의 숙박 일수가 같은 수준이 된다고 설명했다.
일본 언론들도 관광객 선호 지역에서 나타나는 숙박업소 부족과 그에 따른 불법 숙박 영업의 문제를 지적하고 있다. 니혼게이자이신문(닛케이)은 도쿄 핵심 입지인 미나토구의 고급 고층 아파트에서도 불법 민박이 성행하며 주민들과 마찰을 빚고 있다고 보도했다.
일본 정부는 올해 3월 발표한 ‘관광 입국 추진 기본계획’을 통해 2030년 입국 관광객 수 6000만명, 소비액 15조엔(약 127조원)을 달성하겠다는 목표를 세운 바 있다.
여야는 15일 국정감사에서 오세훈 서울시장의 시정과 조희대 대법원장의 대법관 재제청 등 현안을 놓고 공방을 벌일 것으로 예상된다.
특히 여론조사비 대납 의혹 사건으로 오는 23일 항소심 선고를 앞둔 오 시장이 출석하는 국회 행정안전위원회의 서울시청 국감이 관심을 모을 것으로 예상된다.
국회는 이날 법제사법위원회, 정무위원회, 재정경제기획위원회, 과학기술정보방송통신위원회, 외교통일위원회, 국방위원회, 행정안전위원회, 문화체육관광위원회, 산업통상자원중소벤처기업위원회, 기후에너지환경노동위원회, 국토교통위원회 등 모두 11개 상임위원회에서 국정감사를 실시한다.
법사위는 법제처와 군사법원에 대한 국정감사가 실시된다. 대법관 후보 재제청을 둘러싸고 청와대와 갈등을 빚고 있는 조희대 대법원장, 12·3 불법계엄을 둘러싼 여야 공방이 이어질 것으로 보인다.
행안위에서 실시되는 서울시 국감에서는 주택공급 대책과 GTX-A 삼성역 철근 누락 사태, 주택가격 및 전·월세 상승, 항소심을 앞둔 오 시장의 여론조사 비용 대납 의혹 등을 놓고 여야 공방이 예상된다.
행안위에서는 서울경찰청 국감도 진행된다. 검찰개혁과 후속 경찰개혁 문제가 다뤄질 것으로 보인다.
한국부동산원, 주택도시보증공사 등을 피감기관으로 하는 국토위 국감에서는 수도권 집값 불안과 전월세난, 전세사기 등 부동산 현안 전반이 두루 다뤄진다.
국방위와 문체위는 현장 시찰에 나선다. 국방위는 공군 제1전투비행단과 육군 상무대를 시찰하며, 문체위는 여야가 별도의 현장 시찰을 나간다.
문체위는 당초 이날 부산국제영화제 폐막식 참석 등 현장시찰이 예정됐지만, 여야는 일정 합의에 이르지 못했다. 더불어민주당 소속 문체위 의원들은 부산국제영화제 폐막식에 참석하기로 한 반면, 국민의힘 소속 의원들은 서울 종묘와 태릉 일대를 찾아 종묘 앞 고층 빌딩 논란을 직접 점검할 예정이다.

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