수원이혼전문변호사 ‘부실 뇌관’ 부동산 PF…자기자본비율 3%→20%로 올리면, 아파트 총사업비 11% 감소 > 공지사항

수원이혼전문변호사 ‘부실 뇌관’ 부동산 PF…자기자본비율 3%→20%로 올리면, 아파트 총사업비 11% 감소

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작성자 행복이이
댓글 0건 조회 111회 작성일 25-09-24 03:44

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수원이혼전문변호사 부동산 시장 부실의 뇌관으로 꼽히는 프로젝트파이낸싱(PF)의 자기자본비율을 사업비의 3%에서 20% 수준까지 끌어올리면 아파트 건설 총사업비가 11.1%나 줄어드는 것으로 나타났다.
한국개발연구원(KDI)은 22일 ‘부동산 PF 자본확충의 효과와 제도개선 방안’ 보고서에서 2013~2025년까지 추진된 약 800개 PF 사업장 자료를 분석한 결과를 발표했다.
현재 대부분 PF 사업은 시행사가 총사업비의 3% 정도만 자기자본으로 충당하고 나머지는 시공사(건설사) 보증에 의존해 금융기관 대출로 충당한다. 이에 부동산 경기가 침체하거나 공사비·금리가 올라 PF 사업이 흔들리면 대출해준 금융기관 부실이 커질 수 있다. 주요국들은 한국과 달리 시행사가 20~40% 수준의 자기자본을 들여야 한다. 정부는 이를 개선하기 위해 지난해부터 자기자본비율을 중장기적으로 20% 수준까지 끌어올리는 방안을 추진 중이다.
KDI 분석 결과, PF 사업 자기자본비율이 높을수록 분양 리스크 등 전반적인 위험이 감소하는 것으로 조사됐다. 시행사의 자기자본비율이 현행 3% 수준에서 정부의 중장기 목표치인 20%까지 늘어날 경우, 아파트 등 주거용 사업장의 ‘엑시트(Exit) 분양률’(손익분기점)은 약 13%포인트 감소하는 것으로 나타났다. ‘엑시트 분양률’이란 시행사가 PF 대출을 갚으려면 달성해야 하는 최소한의 분양률이다. 이 지표가 낮아진다는 것은 아파트 미분양이 늘어도 시행사가 투자금을 회수할 수 있는 여력이 생긴다는 뜻이다.
반대로 시공사의 자기자본비율이 낮으면 PF 부실 위험이 늘어났다. KDI가 미국에서 2015~2024년 착공된 1만5000개 아파트 사업장을 분석한 결과, 아파트 PF에서 부채비율인 담보인정비율(LTV)이 17%포인트 늘어나면 착공 후 3년 이내 부실 확률이 0.39%에서 0.63%로 올라가는 것으로 조사됐다. 부실 후 회생할 가능성은 55%에서 44.1%로 내려갔다.
자기자본비율이 늘어나면 총사업비도 아낄 수 있다. KDI는 자기자본비율이 20%로 늘어나면 총사업비는 평균 3108억원에서 2883억원으로 7.2% 감소한다고 분석했다. 특히 아파트 등 주거용 사업장은 총사업비가 평균 3151억원에서 2801억원으로 11.1%나 감소했다. 자기자본이 많을수록 고신용 시공사의 보증을 받을 필요가 줄어 비용을 아낄 수 있고, 대출 규모가 작아 이자 부담도 줄어들기 때문이다.
KDI는 PF 부실을 막으려면 “프로젝트금융투자회사(PFV)에 점진적으로 프로젝트 리츠 수준의 건전성 규제와 감독을 도입해야 한다”고 제안했다. 국내 대형 부동산 개발사업은 투자자가 많고 권리관계와 자금 흐름이 복잡해 시행사가 페이퍼컴퍼니인 ‘프로젝트금융투자회사’(PFV)를 내세워 사업을 시행하는 경우가 많다. 평균 자기자본비율이 38%에 달하는 리츠(부동산투자회사)와는 달리, PFV는 건전성 규제와 감독 사각지대에 놓여 자기자본비율이 3%에 그친다.
KDI는 “PFV에 자기자본비율을 규제하고, 부동산 금융에 전문성이 있는 부처를 주무부처로 지정하고 인허가와 감독을 해야 한다”고 촉구했다.
원·달러 환율이 최근 1400원에 육박하고 있다. 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 기준금리를 인하하고 외국인이 국내 주식을 대거 사들이는데도 통상적 흐름과 달리 오름세를 보이는 것이다. 영국 재정적자 우려가 커지면서 달러화가 강세를 나타내고 미국이 3500억달러 규모의 대미 투자를 압박하는 등 한·미 관세협상의 불확실성이 커진 영향이다.
원·달러 환율은 22일 서울 외횐시장에서 전 거래일보다 4.9원 오른 1398.5원으로 출발해 1400원대를 위협했다. 다만 수출업체의 달러 매도, 외환당국 개입에 대한 경계감 등으로 환율은 1392.6원으로 주간거래를 마쳤다.
원·달러 환율은 미국의 기준금리 인하와 외국인의 한국 주식 대거 순매수 흐름을 생각하면 하락세를 보여야 하지만 최근 흐름은 다르게 나타나고 있다. 시장 예상대로 연준이 지난 17일(현지시간) 기준금리를 0.25%포인트 인하했지만 원·달러 환율은 되레 오름세를 보이면서 이날까지 2거래일 연속 1390원대를 기록했다.
최근 원·달러 환율 흐름은 일단 미국 금리인하 기대감을 반영해 하락했던 부분이 ‘되돌아가는’ 국면으로 풀이된다. 연준이 기준금리를 인하하긴 했지만 연준의 태도는 매파적으로 여겨지면서 달러가 반등했기 때문이다. 제롬 파월 연준 의장은 기준금리 인하 뒤 기자회견에서 이번 인하는 노동시장 악화에 대비하기 위한 ‘보험성 금리 인하’라고 설명했다. 이민혁 KB국민은행 연구원은 “연방공개시장위원회(FOMC) 이후 되돌림 장세가 이어지며 달러 강세가 지속되고 있다”고 말했다.
영국 재정적자 우려를 반영한 파운드화 약세도 달러 강세 요인이다. 영국 통계청에 따르면 올해 4~8월 영국의 재정적자는 838억파운드로, 2020년 코로나19 팬데믹 이후 최고치를 기록했다. 주요 6개국의 통화 대비 달러 가치를 반영한 달러인덱스는 96포인트대에서 97포인트대로 올라섰다.
3500억달러 대미 투자를 둘러싼 한·미 협상 장기화도 원·달러 환율 상승 요인이다. 위재현 NH선물 연구원은 “주요 아시아 통화 환율을 보더라도 원화 약세 압력이 두드러진 상황”이라며 “3500억달러 대미 투자 압박이 지속적으로 환율에 반영되는 모습”이라고 말했다. 이민혁 연구원도 “한·미 관세 후속협상 과정에서의 불확실성도 환율 반등에 일부 기여한 것으로 보인다”며 “이번 주도 환율은 주요 경제지표 부재 등으로 박스권에 머물 것으로 예상된다”고 말했다.

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