수원법률사무소 10·15 부동산 대책 Q&A···2년 실거주 의무, 20일 계약부터 적용 > 공지사항

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수원법률사무소 정부가 15일 발표한 부동산 대책으로 서울 전역과 경기도 12개 지역(경기 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이 토지거래허가구역(토허구역)과 조정대상지역·투기과열지구(규제지역)으로 지정된다. 대출 한도가 얼마나 줄어들고 언제부터 적용되는지 등 자세한 제도 변화를 문답 형식으로 정리했다.
-토허구역 지정으로 언제부터 거래를 허가받을 의무가 생기나?
“20일부터 적용된다. 아파트나 아파트가 포함된 연립·다세대 주택는 허가를 받아야 거래가 된다. 만약 19일까지 계약을 체결했다면 허가 의무와 2년 실거주 의무가 부과되지 않는다. 통상 토허구역 지정되면 거래허가까지 2주 정도 걸린다.”
-주택담보대출 한도 규제는 언제부터?
“16일부터 전면 시행된다. 15일까지 매매계약서를 체결하고 계약금을 납부한 경우만 기존 규제를 적용받는다. 규제지역에서 주택담보대출비율(LTV)은 종전의 70%에서 40%로 줄어든다. 수도권·규제지역의 시가 15억원 이하 주택의 주담대 한도는 지금처럼 6억원, 시가 15억원 초과～25억원 이하 주택은 4억원, 시가 25억원 초과 주택은 2억원으로 축소된다.”
-전세대출이나 신용대출이 있다면?
“전세대출을 보유한채로 규제지역 내 3억원을 초과하는 아파트를 취득하면 전세대출이 회수된다. 새로 아파트를 사려면 전세대출을 갚으라는 의미다. 이 지역에서 3억원 초과 아파트를 얻은 이들에게도 전세대출을 제한한다. 1억원 초과 신용대출 보유 차주의 경우, 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택을 살 수 없다.”
-스트레스 금리 하한선도 3%로 올린다는데 영향은?
“소득이 5000만∼1억원의 차주가 규제지역에서 금리 4%, 30년 만기, 원리금 균등분할 상환 방식의 주담대를 받는다고 가정하면, 한도는 약 6.6∼14.7% 줄어들 것으로 예상된다. 가령 연소득 5000만원인 차주의 기존 대출 한도는 2억9400만원이었으나 향후 2억5100만원으로 4300만원 가량 줄어든다. 연소득 1억원이 같은 조건으로 대출을 받으면 5억8700만원에서 5억100만원으로 8600만원 줄어든다.”
-생애 최초 주택 구입자도 LTV 40%인가?
“아니다. 기존 LTV 70%가 유지된다. 정책대출에서 신혼부부 관련 규정도 유지된다.”
-상가 등 비주택에도 대출 규제가 적용되나?
“토허구역 시행으로 상가나 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV가 종전 70%에서 40%로 강화된다.”
-1주택자 전세대출의 DSR 적용 영향은?
“DSR 산정시 전세대출의 원금은 반영하지 않고, 이자상환분만 반영한다. 금융위는 소득 5000만원 1주택 차주가 2억원의 전세대출을 받는다면 DSR이 최대 14.8%포인트 상승해, 실제 대출금이 크게 줄어들 수 있다고 예상했다.”
-부동산 세금이 달라지는 건?
“규제지역에서 다주택자의 취득세가 중과돼 2주택은 8%, 3주택 이상은 12% 세율이 16일부터 적용된다. 다주택자의 양도소득세도 2주택은 기본세율(6~45%)에서 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트 중과되고 장기보유특별공제가 전면 배제된다. 다만 다주택자 양도세 중과는 내년 5월까지 유예된다. 1가구1주택의 양도세 비과세 요건도 2년 보유 외에 2년 거주 요건이 추가된다.”
-분양가상한제도 함께 적용되나?
“아니다. 정부는 현재 시장의 문제가 주택 매매 가격의 상승에 따른 것으로 보고, 투기과열지구에 적용될 수 있는 분양가 관련 규제는 일단 제외했다.”
-분양권 전매제한은 누구에게 언제부터 적용되는지?
“분양권은 16일부터 즉시 전매제한이 적용되지만, 지정일 당시 당첨이나 매수를 통해 분양권을 이미 보유하고 있는 경우 1회에 당해 전매가 허용된다.”
-청약에도 제한이 생기나?
“국민·민영주택의 1순위 자격요건이 통장 가입 후 2년 이상 가입자와 세대주 등으로 강화된다. 가점제 적용비율이 높아지고, 재당첨 제한이 최대 10년으로 길어진다. 16일 이후 입주자모집승인 신청분부터 규제가 적용된다.”
-재개발 조합원 양도는 할 수 있나?
“규제지역에서 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위양도가 금지되며 재건축 조합원당 주택 공급 수가 1주택으로 제한된다.”
-이주비 대출이나 중도금 대출은.
“생활안정자금 목적이나 중도금·이주비 대출은 대출 한도 적용 대상에 포함되지 않아 기존과 동일한 규정이 적용된다. 중도금·이주비 대출은 스트레스 금리 조정의 적용대상도 되지 않는다.”
-수도권 이외 지역에서 주택을 구입할 경우, 어떤 영향이 있나
“지방은 주담대 최대한도나 스트레스 금리 조정의 영향이 없다. 1주택자 전세대출의 DSR 적용도 지방에는 적용되지 않는다.”
대구 지역에서 일하던 40대 쿠팡 택배노동자가 뇌출혈로 쓰러져 이달 초 사망한 것으로 알려졌다. 노조는 고인이 주 60시간 이상 장시간 노동에 시달렸다며 택배노동자 과로사 방지를 위한 1·2차 사회적합의에 쿠팡도 동참해야한다고 촉구했다.
16일 취재를 종합하면, 쿠팡로지스틱스서비스(CLS) 대구 지역 영업점 소속 배송기사 A씨(45)는 추석 연휴를 앞둔 지난 1일 새벽 자택에서 뇌출혈로 쓰러졌다. 병원으로 이송돼 치료를 받았으나 5일 숨졌다.
쿠팡 측은 “고인은 주 5~6일 근무했고, 평균 작업시간은 56시간이었다”며 “고인의 배송물량은 일 평균 520개, 대다수는 2~3kg의 가벼운 상품이었다”고 설명했다. 또 고인은 고혈압 치료를 받아왔다고 밝혔다.
노조 측은 A씨의 실제 근무시간은 매일 프레시백을 반납하고 분류작업을 진행하는 시간까지 포함해 훨씬 더 길다고 주장하고 있다. 쿠팡이 밝힌 작업시간은 최초 배송상품 스캔 시간부터 배송 완료시간을 말한다. 그러나 캠프에 입차한 택배노동자가 전날 회수한 프레시백을 일일이 뜯어 해체하고 청소한 뒤 이를 지정된 장소에 반납해야 하고, 분류작업까지 해야한다. 택배노조는 “매일 최소 1시간의 노동시간이 스캔작업 이전에 진행된다”며 “쿠팡이 은폐한 매일 1시간을 더하면 고인의 주 노동시간은 60시간이 넘는다”고 했다. 명절을 앞두고 물량이 폭증하면서 업무 부담이 더 늘어났을 가능성도 제기된다.
뇌출혈, 뇌경색, 심근경색 등과 같은 뇌심혈관계 질환은 과로사의 전형적 징후로 꼽힌다. 고용노동부는 뇌혈관 질병과 관련해 발병 전 12주 동안 업무시간이 1주 평균 52시간을 넘는 경우 업무 관련성이 증가하고, 60시간을 초과하는 경우 업무와 질병과의 관련성이 강하다고 평가한다. 근로복지공단은 뇌심혈관질환 사망에 대해 주 52시간 이상 업무의 경우 73.3%, 주 60시간 이상의 경우 90% 이상 산재를 인정하고 있다.
노조는 “과로사 산재의 원인은 과로이지 고혈압이 아니다”며 “쿠팡은 분류작업과 프레시백 회수 업무를 여전히 택배노동자들에게 전가하고 있고, 이는 택배노동자들의 과로를 유발하는 주요 원인이 된다”고 주장했다. 지난해 5월 쿠팡 택배노동자 정슬기씨의 과로사 이후 CLS는 ‘분류작업 문제 해결’ ‘프레시백 회수 강요 금지 및 비용 현실화’ 등 대책을 약속했다. 노조는 “주무부처인 국토교통부와 고용노동부는 CLS에서 계속되는 과로의 해결을 위해 적극적으로 나서야 한다”며 “쿠팡은 2021년도 1·2차 사회적 합의에 동참할 것을 지금 당장 선언해야 한다”고 촉구했다.
정부와 택배 노사는 2021년 택배 노동자의 과로사를 막기 위한 사회적 합의를 체결했다. 이는 택배노동자의 작업 범위에서 분류작업을 제외하고, 주 60시간을 초과하는 장시간 업무를 금지하는 등의 내용을 골자로 한다. 그러나 쿠팡은 이에 동참하지 않고 있다. 지난해 CLS의 택배시장 점유율은 약 37%로, 업계 1위다.

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