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탐정사무소 [정준호의 부동산과 사회경제]한강 변 따라 ‘기세등등’…아파트 가격 상승, 지속 가능할까

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작성자 행복이이
댓글 0건 조회 86회 작성일 25-10-17 21:25

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탐정사무소 최근 강남발 아파트 가격 상승이 한강 변을 따라 확산되고 있으며, 그 기세가 점차 다른 지역으로 번지고 있다. 단기적으로 이러한 움직임을 정확히 예측하기는 어렵다.
태엽이 풀린 시계도 하루에 두 번은 맞듯이, 일시 조정과 반등이 반복되는 시장 단면을 단기 예측으로 단정하기는 힘들다. 따라서 단기 등락의 의미를 부여하는 것도 중요하지만, 특정 지역으로의 자금 쏠림이 어떤 구조적 변화를 반영하는지를 차분히 들여다보는 일 또한 의미가 있을 것이다.
맥킨지 글로벌연구소(MGI)가 2025년 10월 발표한 최신 보고서 ‘불균형의 시대: 성장, 부, 부채의 미래’는 이와 관련해 시사하는 바가 큰 생각거리를 던져준다. 보고서에 따르면 2024년 기준 한국의 실물자산은 명목 국내총생산(GDP)의 8.9배에 달하며, 이 중 7배(약 80%) 정도가 부동산이다.
세계 평균은 실물자산 5.6배, 부동산 3.9배(약 70%) 수준으로, 한국의 부동산 비중은 매우 높다. 이는 생산력 성장보다 자산 가격이 과도하게 올랐음을 의미하며, 한국 경제가 부동산 의존도가 높고 부채 레버리지가 큰 구조임을 보여준다.
보고서는 이러한 불균형이 앞으로 어떤 경로를 밟을지를 네 가지 시나리오로 전망한다. 첫째, 장기 침체(secular stagnation) 시나리오로, 저성장·저물가·저금리·초과 저축이 지속되는 상태를 말한다. 실물 투자는 부진하지만, 부동산과 주식 등 자산 가격은 올라 부의 불평등이 심각해지고, 자산과 부채의 배수는 커져서 충격 발생 시 급락 위험이 뒤따른다.
이 시나리오는 글로벌 금융위기와 팬데믹 위기 사이의 시기를 떠올리게 한다. 둘째, 1970년대 오일 쇼크기를 연상시키는 인플레이션 지속 시나리오로, 명목 성장은 빠르지만 실질 성장은 둔화하고, 인플레이션이 부채와 자산의 실질 가치를 낮춘다. 부동산은 인플레이션 헤지 수단으로 기능하지만, 실질 자산가치는 감소한다. 셋째, 대차대조표 조정(Balance sheet reset) 시나리오로, 자산 가격 급락과 부채축소가 동시에 일어나며, 단기적으로 경기 침체가 일어난다. 이 과정에서 소비와 투자가 위축되면서 일본의 1990년대 버블 붕괴 이후와 유사한 장기 침체로 이어질 수도 있다.
마지막으로, 생산성 가속 시나리오에서는 기술혁신과 투자 확대를 통해 실질 성장이 강화되고, 자산가치 상승이 생산성과 조화를 이룬다. 이 경우 자산 가격 상승은 ‘건전한 부의 축적’으로 이어진다. 이 시나리오는 1990년대 후반 미국의 IT 혁신 기반 신경제 시기와 맞닿아 있다. 최근 AI 기반 혁신이 다시 이렇게 갈 수 있을지도 초미의 관심사다.
이런 맥락에서 보면, 최근 한강 변 아파트 가격 급등은 단순한 투기적 행위로만 볼 것이 아니라 장기 침체의 그림자 속에서 자산의 희소성, 투자 불확실성, 그리고 안전자산 선호가 복합적으로 얽힌 결과가 아닐까. 저성장이 이어지고 실질금리가 낮게 유지되는 환경은 실물 투자 매력을 떨어뜨리고, 과잉 저축은 부동산으로 흘러든다. 지방의 인구 감소와 서울의 인프라 및 어메니티 개선은 소위 서울 강남권과 이와 연결된 특정 지역의 희소성을 높이는 요인으로 작용하며, 불확실한 경제 환경은 실물자산에 대한 선호를 더욱 강화한다.
이러한 현상은 노벨 경제학상 수상자인 장 티롤(Jean Tirole)이 제시한 ‘합리적 버블(rational bubble)’ 개념과도 맞닿아 있다. 실질금리가 낮고, 고수익 실물 투자 기회가 제한되고, 자산을 다음 세대나 보유자에게 이전할 수 있다는 기대가 있다면, 버블은 단순한 비이성적 투기가 아니라, 저축을 대체하는 가치 저장 수단으로 기능할 수 있다. 따라서 한강 변 아파트 가격 상승은 ‘비이성적 과열’만이 아니라, 장기 침체의 징후가 엿보이는 가운데 ‘합리적으로’ 형성된 자산 가격 조정의 결과로 볼 수도 있다.
문제는 이러한 상승 국면이 얼마나 지속될 수 있느냐다. 장기 침체의 그림자가 드리워진 환경에서 부동산이 단기적으로는 안전자산의 역할을 하더라도, 장기적으로는 생산성과의 괴리가 커질 위험이 있다. 그 결과 자산 가격이 유지되더라도 실질 자산가치는 줄어들 수 있다.
결국 생산성 향상을 통한 성장 회복만이 이러한 구조적 불균형을 바로잡을 수 있다. 생산성이 뒷받침되지 않는 자산 가격 상승은 불가피하게 인플레이션에 따른 실질 자산가치 축소나, 일본처럼 대차대조표 조정이라는 고통스러운 과정을 초래할 수 있기 때문이다.
경기지방노동위원회 소속 조사관들이 노사합의로 교섭이 종결된 사업장을 찾아가 자신들을 통해 교섭이 ‘사후 조정’된 것처럼 처리해달라고 요구한 사실이 확인됐다. 지노위가 하는 ‘조정’은 노사간 합의가 안될 시 관이 개입하는 것으로, 노사 자율로 대화와 타협을 통해 해결하는 것과는 엄연히 다르다. 건전한 노사 교섭을 독려해야할 조사관들이 ‘실적’을 올리기 위해 노동현장의 현실을 왜곡하려 했다는 비판이 제기된다.
14일 경향신문 취재를 종합하면 지난 8월 21일 경기 평택에 위치한 금속노조 산하 A사업장 노조 사무실에 경기지노위 소속 조사관 2명이 찾아왔다.
조사관들은 다짜고짜 노조에 지노위에 사후조정을 신청해 합의한 것으로 해줄 수 있는지 요청했다. A사업장은 이미 노사 합의로 교섭이 원만하게 끝나 지노위 개입이 필요 없는 상황이었다. A사업장 노조는 황당한 요구라고 생각해 단칼에 이를 거절했다.
이 조사관들은 같은날 평택에 있는 금속노조 산하 B사업장을 찾아가서도 비슷한 요구를 했다. 이 사업장 역시 노사 교섭이 끝난 상황이었다. 조사관들은 해당 노조에 “실제 조정회의는 하지 않겠지만 사후 조정을 신청한 것으로 서류를 꾸며달라”고 말했다.
조사관들은 지난달 1일에는 이미 파업하기로 잠정합의된 성남의 C사업장을 찾아 “파업 대신 사후조정 신청으로 변경하는것은 어떻겠느냐”라고 권유하기도 했다. 이들이 찾아간 사업장 3곳 모두 요구를 거절해 실제 사안이 변경되거나 꾸며지지는 않았다.
조사관들이 사업장을 돌며 조정신청 등을 요구한 것을 놓고 부적절하다는 비판이 제기된다.
조정은 파업 등 분쟁상황이 발생해 더 이상 노사 교섭이 불가능한 경우 노동위원회가 개입해 중재 등을 시도하는 분쟁해결제도다. 지역의 경우 지노위가 노동관계 당사자의 의견을 들어 조정안을 작성한 뒤 노사에 수락을 권고하는 형태로 운영된다. 이는 노사 합의를 통한 교섭과는 큰 차이가 있다.
지노위 소속 조사관들이 이같은 행위를 벌인 것은 결국 본인들의 ‘실적’을 채우기 위한 것으로 추정된다. 익명을 요구한 한 노무사는 “조정건수와 화해건수 등은 지방노동위원회 기관 평가에 반영되는 사항”이라며 “문제가 된 조사관들도 건수를 늘리기 위해 그런 행위를 한 것으로 보인다”고 밝혔다.
한 노동계 관계자는 “조사관 요구대로 허위 조정이 이뤄질 경우 조정의 본 취지를 왜곡하는 것은 물론 통계적인 오류가 발생할 수 있다”며 “각종 노동정책 추진에 있어 실제 현장의 현실을 제대로 반영하지 못하는 결과를 초래할 것”이라고 밝혔다.
노동계는 이같은 행위가 그동안 관행적으로 이뤄져왔던 문제일 수 있다고 지적한다. 민주노총 경기도본부 관계자는 “문제가 된 사업장은 모두 민주노총 산하 노조였다”면서 “연합단체에 소속된 사업장까지 찾아와 이런 요구를 한 정도면 그렇지 않은 사업장에서는 얼마나 만연해 있었을지 심히 우려된다. 조정된 건들에 대해 전반적인 점검이 필요해 보인다”고 말했다.
경기지노위 관계자는 “조사관들의 사후조정 신청 권유 행위는 적절하지 않은 사항으로 인지하고 있고 민주노총 경기도본부에 공식적으로 사과 공문을 보냈다”면서 “비슷한 일이 재발하지 않도록 조사관에 대한 교육과 지도를 철저히 하겠다”고 말했다.
피트 헤그세스 미국 국방장관이 러시아의 침략을 막으려면 유럽이 북대서양조약기구(나토)를 주도해야 한다고 말했다.
헤그세스 장관은 15일(현지시간) 벨기에 브뤼셀에서 열린 우크라이나방위연락그룹 회의에서 “미국은 동맹에 대한 의무를 계속하겠지만 다른 나라들도 국방력을 강화하길 기대한다. 무임승차자는 없어야 한다”고 말했다.
우크라이나 우선요구목록(PURL)으로 불리는 이같은 방식의 무기지원 체계는 우크라이나 지원 비용을 유럽이 부담하라는 도널드 트럼프 미국 대통령의 요구에 따라 지난 8월부터 가동됐다. 이는 유럽이 자금을 대면 미국이 무기를 공급하는 방식이다.
마르크 뤼터 나토 사무총장은 미국산 무기 조달 시스템에 32개 나토 회원국 가운데 절반 이상이 참여해 20억유로(3조3000억원)를 약속했다며 “트럼프 대통령에게 다시 한번 감사드린다”고 말했다.
이날까지 PURL에 돈을 냈거나 기여 의사를 밝힌 나라는 벨기에·캐나다·덴마크·독일·네덜란드·노르웨이·스웨덴·핀란드·리투아니아·라트비아·에스토니아 등이다. 존 힐리 영국 국방장관은 “영국도 PURL을 통해 우크라이나를 지원하는 방안을 적극 검토 중”이라고 말했다. 프랑스·이탈리아·스페인 등은 아직까지 참여 의사를 밝히지 않았다.
뤼터 사무총장은 올여름 들어 우크라이나 무기 지원이 줄었다는 지적에 대해 “아니다. 전반적으로 작년과 비슷한 수준이고 핵심 사안은 계속 진행되고 있다”고 반박했다.
독일 킬세계경제연구소 집계에 따르면 올해 7∼8월 우크라이나 군사지원액은 월평균 22억6000만유로(약 3조7천억원)로, 상반기 월평균 39억4000만유로(약 6조5000억원)에서 42.5％ 감소했다. 데니스 슈미할 우크라이나 국방장관은 내년에 PURL을 통해 120억∼200억달러(약 17조1000억∼28조5000억원) 상당의 군사지원이 필요하다고 말했다.

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