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남양주이혼전문변호사 [경제뭔데]‘4000피’ 코앞, 지금이라도 탈까?···기세등등 코스피에 어지러운 투자자들

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작성자 행복이이
댓글 0건 조회 82회 작성일 25-10-29 00:26

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남양주이혼전문변호사 ‘오늘이 9만전자 마지막 날이길.’
‘이번엔 오른다’는 말과 달리 매번 떨어지던 삼성전자가 4년만에 최고점을 갈아치우면서 24일 10만전자 문턱까지 왔습니다. 주식 투자자들이 모인 커뮤니티에선 ‘9만전자’를 보는 마지막날이길 고대하는 목소리가 간절했습니다.
지난 4월 2300선 밑으로 떨어지면서 ‘올해 3000은 가나?’ 싶던 코스피 지수도 ‘최고가 랠리’를 이어가면서 4000까지 약 60포인트만을 남겨놨습니다. 9월부터 두달도 안되어서 900포인트나 오를 정도로 가파른 상승세를 보인 결과입니다. 바닥까지 추락한 이차전지도 최근 들어 급격히 살아나면서 이번엔 다르다는 기대감이 커지고 있습니다.
코스피를 바라보는 시선도 ‘4000피’가 아니라 ‘5000피’까지 멀리 보는 모양새입니다. 시장에선 10월 마지막주 SK하이닉스와 빅테크의 실적발표, 도널드 트럼프 미국 대통령이 방한하는 아시아태평양경제협력체(APEC) 회의를 앞두고 있어 4000포인트를 넘길 수 있다는 기대감도 묻어나옵니다.
그렇지만 인공지능(AI) 거품론이 잊을만 하면 불거지고 있다는 점도 유의해야 합니다. 미국의 도널드 트럼프 대통령의 한마디에 휘청할 수도 있는 게 주식시장입니다. 오늘 [경제뭔데] 코너에서는 최근 주식시장 흐름을 살펴봤습니다.
올해 코스피 지수는 64.27% 올랐습니다. 대만 증시(20.03%)는 물론 S&P500(14.57%), 나스닥지수(18.8%)보다도 3배 더 오른겁니다.
올해 코스피가 최저점을 기록했던 지난 4월 9일(2293.70)과 비교하면 차이가 더욱 두드러집니다. 코스피는 이후 71.84%, 코스피200은 80.61% 급등했습니다. 다른 종목에 투자하지 않고 ‘KODEX200’, ‘TIGER200’ 등 코스피200지수를 추종하는 ETF를 1000만원 어치 샀으면 800만원을 번 셈입니다.
주식은 ‘쌀 때 사서 비쌀 때 팔아야’ 한다는데 코스피가 거침없이 계속 오르면서 지난해 11월 ‘4만전자’, 올해 4월 ‘2300피’에 주식을 사지 않았던 투자자들의 후회도 막심합니다. 20대 투자자 김모씨는 “22만닉스에 팔았지만 요즘 전망을 보면 60만닉스도 가능할 것 같아 50만닉스에 다시 들어왔다”며 “코스피 ETF도 늦었지만 사고 있다”고 말했습니다.
실제로 지난 한달 간 개미투자자의 순매수액 1위는 SK하이닉스로 1조2650억원 어치를 순매수했습니다. 올 상반기만 해도 미국 S&P500 등 미국 증시 추종 ETF의 선호도가 높았다면 같은 기간 KODEX200(3384억원)이 전체 ETF 중 개인투자자 순매수 2위에 오르는 등 국내 투자 비중이 높아지고 있습니다.
코스피가 이례적인 상승률을 보인 배경엔 유동성이 가장 먼저 거론됩니다. 금리가 낮아지고 재정정책이 실시되면서 돈이 많이 풀렸고, 주식·금·부동산으로 향했습니다. 세계 증시가 올해 하반기 강세를 보인 이유도 화폐가치가 떨어지는 것을 피하려는 투자 수요가 컸기 때문이죠. 그러나 코스피가 다른 증시보다 3~4배 넘게 오른 이유엔 상법 개정 등 자본시장 정책과 ‘실적’ 개선을 빼놓을 수 없습니다.
코스피가 2600선에서 3200선까지 올랐던 지난 5월말부터 8월말까진 자본시장 정책으로 저평가됐던 국내 주식의 가치가 재평가된 영향이 컸습니다. 실제로 밸류업프로그램에도 불구하고 지난해 하반기부터 코스피 주가순자산비율(PBR)은 줄곧 1배를 밑돌 정도로 저평가 됐는데요. 정책이 시행된 6월부턴 1배를 넘기면서 가치가 오르는 모습을 보였습니다.
3200부터 3950선까지는 인공지능(AI)의 힘이 컸습니다. 삼성전자, SK하이닉스 모두 AI사이클의 수혜를 받으면서 ‘역대급 실적’ 기대감이 커지고 있고 전력, 이차전지도 AI로 덩달아 실적 기대감이 높아지면서 지수가 치솟고 있죠. 9월 이후 SK하이닉스는 89.59% 올랐고, 삼성전자도 41.55% 급등했습니다. LG에너지솔루션은 39.77% 오르면서 최근 1년만에 시가총액 100조원을 탈환하기도 했습니다.
박석현 우리은행 이코노미스트는 “반도체 업종 강세는 큰 폭으로 상향조정되고 있는 향후 이익 전망에 기반하고 있고, 향후 추가 상향조정 여력도 기대할 수 있어 주가 상승에 거품이 끼어있다고 판단되지는 않는다”고 말했습니다.
원·달러 환율이 1440원을 넘길 정도로 원화 가치가 약세를 보였지만, 오히려 수출엔 우호적으로 작용하면서 증시엔 긍정적인 영향을 줬죠. 한·미 무역협상이 APEC 전에 체결될 것이란 낙관적인 기대도 유독 코스피가 강했던 이유로 꼽힙니다.
코스피가 연일 역대 최고가를 경신하고 있지만, 더 오를 수 있다는 기대감도 상당합니다. 미국 증시는 실적 대비 가치가 높아 번번이 발목을 잡혔지만, 코스피는 반도체를 중심으로 내년 순이익 전망(올해 200조원 초반, 내년 260조~270조원)이 상향되고 있는 만큼 ‘실적장세’라는 겁니다. 다음주 SK하이닉스와 빅테크가 실적을 발표하는 만큼 견고한 실적과 향후 전망이 확인될 경우 증시가 강세를 보일 수 있다는 전망도 나옵니다. 11월 이후 3차 상법개정안도 추진된다는 점도 기대감을 키우는 요인입니다.
코스피가 강세지만 달러로 환산한 코스피는 아직 2021년 6월 최고가에 미치진 못하고 있습니다. 연합인포맥스에 따르면 24일 달러환산 코스피지수는 1327.95로 지난 2021년 6월16일 기록한 최고치(1419.65)보다 6.5% 가량 부족한 상태입니다. 원화 약세 영향을 제외한 코스피의 성과가 아직 2021년 강세장보다 부족하다는 뜻이기도 하지만 한편으론 더 오를 여지가 있다는 것이죠.
그러나 코스피가 너무 빠르게 오른데다 변수가 많은 만큼 흔들릴 수 있다는 우려도 나옵니다.
박 이코노미스트는 “급격한 주가 상승에 따른 과속 후유증을 유의할 필요가 있다”며 “낙관적 기대가 선반영된 한·미, 미·중 정상회담이 단기적으론 차익실현의 빌미가 될 수 있다”고 말했습니다.
특히 끊임없이 제기되는 인공지능(AI) 거품론도 고려해야 할 요소입니다. 반도체, 그래픽처리장치 등 인프라 수요에 힘입어 AI 기업 주가가 상승 가도를 달리고 있지만 그에 상응하는 실적을 매번 내놓는 건 아닙니다. 한번이라도 실적이 위태로우면 거품은 빠르게 사그러들 수 있습니다.
중장기적으론 미국의 인플레이션도 변수로 꼽힙니다. 저유가의 영향으로 관세 영향에도 미국의 인플레이션은 예상과 달리 높아지진 않았지만 여전히 금리인하를 하기엔 부담스러운 수준입니다.
만약 금리가 인상된다면 AI사이클을 이끌었던 AI투자 부담이 커질 수밖에 없어 반도체도 타격을 받을 가능성이 크죠. 현재로선 거시환경에 주목해야 하는 이유입니다.
[주간경향] 서울 동대문구에 사는 구재희씨(39)는 더 큰 평수로 아파트 갈아타기를 고민하다 최근 마음을 바꿨다. 아이가 커가면서 더 늦기 전에 큰 평수의 집을 마련해야겠다는 생각에 마음이 급했지만, 아파트 가격이 계속 오르며 자금 조달 계획에 문제가 생겼기 때문이다. 그는 “(주택담보대출) 금리가 4% 수준인데 (전용면적 84㎡로 갈아타려면) 이자 감당이 안 될 것 같다”면서 “요즘에는 24평(59㎡)도 쓰리베이(정면 발코니에 면한 공간의 개수가 3개)가 나오는 구조가 많아서 그런 집들을 먼저 보고 있다”고 말했다.
내 집 마련 공식이 변하고 있다. 과거 국민평형으로 불리던 전용면적 84㎡ 크기의 아파트 대신 소형인 전용면적 59㎡ 아파트의 수요가 증가하고, 청약이나 매매가 아닌 경매를 통한 내 집 마련을 꿈꾸는 사람들도 늘면서다. 무거워진 집값과 강화된 규제에 적응해 실수요자들의 전략도 변하고 있는 것으로, 소형 선호, 규제 회피 전략이 한동안 부동산시장의 뉴노멀이 될 것이라는 관측이 나온다.
지난 10월 23일 분양평가 전문업체 리얼하우스가 국토교통부의 실거래가 자료를 분석한 결과를 보면, 올 9월 30일 기준 서울 아파트 거래 5만6775건 중 전용 59㎡는 1만4302건(25.2%)으로 집계됐다. 84㎡를 초과하는 다른 모든 대형 평형의 거래 비중(15.4%)보다 10%포인트 가까이 높다.
소형 아파트 선호현상은 신규 분양 시장에서도 확인된다. 8월 25일 기준 전국 민간 분양 아파트의 59㎡ 1순위 평균 경쟁률은 19.2 대 1로, 84㎡ 경쟁률(5.5 대 1)의 3배가 넘는다. 수도권만 놓고 보면 59㎡와 84㎡의 1순위 경쟁률은 6배에 육박하는 차이가 난다. 리얼하우스는 “금리와 세금 부담이 대형 수요를 줄이는 동시에, 1~2인 가구 증가와 주거비 부담은 소형 수요를 꾸준히 떠받치고 있다”며 “59㎡는 실수요와 투자수요를 동시에 흡수하는 교집합 평형으로 자리 잡았다”고 분석했다.
소형평형 아파트 인기의 직접적인 원인은 부쩍 커진 집값 부담이다. 부동산중개업체 직방에 따르면 9월 말 기준 서울의 59㎡ 아파트 평균 매매가격은 10억5006만원으로 지난해(9억7266만원)보다 8% 상승했다. 서울 기준 59㎡의 신규 분양가는 이보다 2억원 가까이 더 높은 12억1183만원이다. 연간 소득이 6000만원인 가구가 20년 동안 한 푼도 쓰지 않고 돈을 모아야 59㎡ 아파트 분양가를 감당할 수 있는 셈으로, 소득 대비 주택가격비율(PRI)이 20에 달한다. 무엇보다 내 집 마련이 앞으로 더 어려워질 것이라는 관측이 커지면서 눈높이를 낮춰서라도 서울·상급지 진입을 최우선 목표로 삼는 실수요자들이 늘고 있다.
마포의 한 공인중개소 대표는 “32평이면 중급지에서 15억원이지만 2급지에서는 24평 가격”이라면서 “올라도 상급지가 더 빨리, 많이 오르니까 살던 집을 팔아서 상급지로 이사하기가 점점 더 어려워진다”고 말했다. 그는 “똘똘한 한 채가 부자들만의 이야기가 아니라 일반인들도 ‘이제 똘똘한 한 채가 아니면 안 되겠다’는 생각을 가장 먼저 하게 된다”며 “특히 가족 수도 적어 요즘은 크기보다 상급지에 자가를 마련하는 게 더 중요해졌다”고 말했다.
실제로 패닉바잉 현상까지 일어났던 지난 9월 성동구(1.49%), 송파구(1.30%), 용산구(1.20%), 마포구(1.17%) 등 이른바 한강벨트 집값은 한 달 새 1% 이상 급등하며 전체 상승률을 견인했다. 반면 ‘노·도·강’으로 불리는 노원구(0.23%), 도봉구(0.11%). 강북구(0.16%)는 상승률이 높지 않았다. ‘금·관·구’(금천·관악·구로구)의 상승률도 0.14~0.35% 상승하는 데 그쳤다. 이 같은 학습효과에 더해 특히 최근 서울 전역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶이면서 상대적으로 ‘덜 오른’ 지역 주민들이 향후 내 집 마련 계획을 세울 때 크기보다 입지를 더 중요시하는 경향이 강해질 것이라는 관측에도 힘이 실린다.
정부가 10·15 부동산대책으로 서울 전역과 경기 지역 12곳을 토지거래허가구역으로 묶으면서 이들 지역에는 2년간 실거주 의무가 부여됐다. 부동산 가격 상승의 주범으로 지목된 갭투자(전세 끼고 매매)가 전면 차단된 것인데, 규제 우회 수단으로 매매거래가 아닌 경매에 관심을 갖는 수요도 늘고 있다.
부동산거래신고법(제14조)에 따르면 ‘민사집행법에 따른 경매는 토지거래계약 허가 대상에서 제외한다’고 규정하고 있다. 이는 경매의 경우 부동산시장 안정보다는 채권 회수가 우선적인 목표이기 때문이다. 이에 따라 경매 낙찰은 일반적인 부동산 거래와 달리 토허제 지정에 따른 각종 규제를 피할 수 있는데, 당장 자치구의 허가나 실거주 의무, 자금조달계획서 제출 의무가 없다. 실제로 10·15 대책 이전 토허구역으로 지정됐던 강남 3구와 용산구의 경우 경매 물건에 대한 관심이 급등했는데, 앞으로 이 같은 흐름이 가속화될 수 있다는 관측이다.
경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 지난 9월 서울 아파트 낙찰률은 전월(40.3%) 대비 10.4%포인트 급등한 50.7%를 기록했다. 이는 2022년 6월 이후 3년 3개월 만에 가장 높은 수치다. 마포·용산·성동구가 모두 낙찰률 100%를 기록했고, 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 전월(96.2%) 대비 3.3%포인트 상승하며 역시 2022년 6월(110.0%) 이후 최고치를 나타냈다. 일찌감치 토허구역으로 묶인 용산·송파구의 낙찰가율이 10%포인트 넘게 높아졌고, 9월 불장을 기록했던 한강벨트 마포구와 광진구의 낙찰가율도 7%포인트 넘게 올랐다.
특히 토허제가 적용된 지난 10월 20일부터 22일까지 사흘간 서울과 경기도의 토허구역 아파트 경매 낙찰가율은 각각 100.1%, 101.9%를 기록, 전달 평균 낙찰가율을 상회했다.
다만 앞선 6·27 부동산 대책으로 경락잔금대출(경매로 낙찰받은 부동산을 담보로 잔금을 금융기관에서 빌리는 대출)이 최대 6억원으로 제한되고 대출을 받으면 6개월 이내 전입의무가 생겨, 고가의 경매 물건보다는 중저가 아파트에 대한 수요가 더 클 것으로 분석됐다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “과거보다 경매 물건에 대한 권리분석 등을 더 편하게 할 수 있게 되면서 경매를 통한 내 집 마련에 대한 관심은 꾸준한 상황”이라며 “이번 토허제 지정 지역의 경우 (실거주) 규제를 피할 수 있다는 점 때문에 실수요자들이 전략적 선택으로 경매를 택할 가능성이 더 커진 셈”이라고 분석했다.

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