경주이혼전문변호사 [올앳부동산]아파트 청약도 ‘양극화’…이어지는 ‘로또 분양’ > 공지사항

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경주이혼전문변호사 이달 진행된 서울 서초구 반포동 ‘반포 래미안 트리니원’의 청약에 약 8만명(특별공급 포함)이 신청했다. 최대 30억원의 시세 차익이 예상되는 만큼 고가 주택 대출을 제한하는 10·15 대책의 영향을 받지 않은 자산가들이 대거 몰렸다는 분석이 나온다.
규제에 따른 대출 부담이 커진 상황에서도 서울 아파트 분양 시장엔 활기가 이어진 반면 비수도권은 청약 경쟁률이 역대 최저 수준을 기록했다. 분양 시장에서도 양극화가 더욱 심화하는 모양새다.
23일 한국부동산원 청약홈을 보면, 올해 서울 분양 단지 중 청약 경쟁률이 가장 높았던 곳은 서울 성수동 ‘오티에르 포레’다. 지난 7월 진행된 1순위 청약 경쟁률이 688.1대 1에 달했다. 1순위 청약 40가구 모집에 무려 2만7527명이 몰렸다.
올 들어 집값이 유독 많이 오른 성동구에 위치한 이 아파트는 분양가 상한제가 적용되지 않아 전용면적 84㎡가 24억1260만~24억8600만원으로 분양가가 상대적으로 높은 수준이었다. 하지만 주변 단지와 비교하면 10억원 이상의 시세 차익이 예상되면서 경쟁률이 높아졌다. 수도권 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하는 6·27 대출 규제 발표 전 입주자 모집 공고가 나와 해당 규제 적용을 피한 것도 ‘막차 수요’가 몰린 요인이었다.
청약자 수 기준으로는 지난 9월 1순위 청약을 진행한 서울 송파구 ‘잠실 르엘’이 1위를 기록했다. 110가구 모집에 6만9476명이 신청(경쟁률 631.6대 1)했다.
특별공급 신청자까지 포함하면 전체 청약자는 10만6102명에 달한다. 분양가 상한제가 적용돼 주변 시세보다 분양가가 낮게 책정돼 입주 후 가격 상승에 대한 기대가 컸다. 이 단지 청약에서는 청약가점 만점자도 나와 화제가 됐다.
경기도에서는 성남시 분당구의 ‘더샵 분당 티에르원’(100.4대 1)이 높은 경쟁률을 기록했다. 이곳은 분당의 첫 리모델링 일반분양 단지로, 기존 생활권을 유지하면서 새 아파트로 갈아타려는 수요가 집중됐다는 분석이 나온다. 규제지역 시행 이전 분양 승인을 받아 1순위 청약 요건은 비규제 기준이 적용된 점도 높은 경쟁률에 영향을 미쳤다.
정부가 지난달 내놓은 10·15 주택시장 안정화 방안에 따라 서울 전 자치구와 경기도 분당, 과천 등 12개 지역이 규제지역(조정대상지역, 투기과열지구)으로 지정되면서 청약 요건이 까다로워졌다.
국민·민영주택 1순위 자격요건이 통장 가입 후 2년(비규제지역은 12개월) 이상 가입자와 세대주(비규제지역은 세대원도 가능) 등으로 강화됐다. 또 가점제 적용 비율이 높아지고 재당첨 제한도 최대 10년으로 길어졌다.
대출 규제도 강화됐다. 시가 15억원 이하 주택의 주택담보대출은 6·27 규제로 적용된 6억원 한도가 유지되지만 시가 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 시가 25억원 초과 주택은 2억원으로 대출 한도가 줄었다.
이 때문에 부동산 시장에서는 대출에 의존하지 않고 잔금까지 치를 여력이 되는 ‘현금 부자’들만 청약 시장에 몰릴 것이란 전망이 나왔다.
반포 래미안 트리니원은 이에 해당하는 대표적 사례였다. 분양가가 최저 18억4900만원, 최고 27억4900만원에 달하는 데다 내년 8월 입주 예정인 후분양 단지로 자금 마련 부담도 큰 편이다. 하지만 이달 분양 진행 결과 특별공급(276가구 모집)에 2만3861명, 1순위 청약(230가구 모집)에 5만4631명이 몰렸다.
반포 래미안 트리니원은 청약 당첨 가점도 매우 높았다. 청약 가점은 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 등으로 산정한다. 무주택 기간 15년 이상(32점), 청약통장 가입 기간 15년 이상(17점), 본인 제외 부양가족 6명 이상(35점)이면 만점(84점)이다. 반포 래미안트리니원 청약 가점 최저점은 70점(전용 59㎡D형)이어서 4인 가구가 최고점(69점)을 받아도 당첨권 아래였다.
반포 래미안 트리니원이 큰 관심을 받은 것은 분양가 상한제가 적용돼 분양 가격이 인근 아파트 시세보다 최대 수십억원 저렴한 것으로 평가됐기 때문이다.
이 단지 분양 가격은 전용 59㎡의 경우 18억4900만~21억3100만원, 전용 84㎡의 경우 26억3700만~27억4900만원 수준이다. 인근 래미안 원베일리 전용 84.98㎡의 실거래가가 지난 6월 72억원(12층)을 기록한 것을 감안하면 청약에 당첨되는 수분양자는 향후 수십억원대의 시세 차익을 거둘 수 있는 셈이다.
올해 서울 아파트 1순위 청약 평균 경쟁률은 이전 집값 급등기 이후 4년 만에 가장 높은 것으로 나타났다. 반면 서울 바깥 지역의 청약 경쟁률은 12년 만에 최저치를 기록했다.
부동산 리서치 전문업체 리얼투데이가 청약홈 데이터를 토대로 분석한 결과를 보면, 올해 1~10월 서울의 1순위 청약 평균 경쟁률은 136.02대 1이다. 이는 2021년(163.84대 1) 이후 가장 높은 수치다.
서울의 1순위 청약 경쟁률은 고금리에 부동산 시장이 차갑게 식은 2022년 10.25대 1까지 떨어졌다가 2023년 56.93대 1, 2024년 108.3대 1로 꾸준히 상승했다.
서울을 제외한 전 지역의 올해 1순위 청약 경쟁률은 평균 4.19대 1이었다. 이는 2013년(1.81대 1) 이후 12년 만에 가장 낮은 수치다. 서울의 1순위 청약 경쟁률은 비서울보다 32.4배 높았다. 리얼투데이는 “집계를 시작한 2010년 이후 가장 큰 격차”라고 설명했다.
최근 5년간 서울과 비서울 청약 경쟁률 격차를 보면 2020년 3.7배, 2021년 9.4배, 2022년 1.3배, 2023년 7.1배로 모두 10배 아래였다. 하지만 지난해 13.9배, 올해는 32.4배로 격차가 커지고 있다.
김은선 직방 빅데이터실랩장은 “전반적으로 ‘모두가 청약하는 시장’에서 ‘골라서 청약하는 시장’으로의 전환 흐름이 더 뚜렷해지고 있다”고 분석했다.
아파트 청약 양극화가 심화되면서 수분양자가 과도한 시세 차익을 누리게 되는 ‘로또 분양’ 문제를 해결할 대안이 필요하다는 지적이 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “분양가 상한제로 책정된 금액과 일반 청약가 사이 차액을 공공이 환수해 임대주택 공급에 쓰는 등의 방안도 검토해야 한다”라고 말했다.
2주 넘게 진행된 조정장에 국내 증시를 좌우하는 외국인과 개인이 상반된 모습을 보이고 있다. 외국인은 인공지능(AI) 거품론 등에 민감하게 반응하며 국내 증시에서 대거 ‘팔자’에 나선 반면 개인은 반도체를 중심으로 역대 최고치에 달하는 ‘빚투(빚내서 투자)’에 나서고 있다. 다음달 미국의 기준금리 결정을 앞두고 조정장세가 계속될 가능성이 있는 만큼 주의가 필요하다는 지적이 나온다.
지난 21일 코스피 지수는 전일대비 151.59포인트(3.79%) 하락한 3853.26에 거래를 마감했다. 삼성전자는 5.77% 하락한 9만4800원에 마감해 지난달 14일 이후 처음으로 종가가 ‘9만5천전자’를 밑돌았고, SK하이닉스는 8.76% 하락한 52만1000원으로 지난달 28일 이후 최저종가를 기록했다. 두 종목의 주가는 모두 지난달 말 실적발표 이전으로 돌아갔다.
급락 중심엔 외국인이 있다. 한국거래소에 따르면 이날 외국인은 유가증권시장에서 2조8229억원 어치를 순매도한 것으로 최종 집계됐다. 지난 2021년 2월26일 기록한 종전 최고치(2조8174억원)를 뛰어넘는 일일 역대 최대 코스피 순매도액이다. 이날 순매도액의 약 80%는 삼성전자(7980억원)와 SK하이닉스(1조4600억원) 두 종목에 집중됐다.
11월 한달간을 보면 외국인 매도세는 더 두드러진다. 외국인은 이달 코스피에서만 12조2500억원 순매도하며 코로나19 충격이 닥친 지난 2020년 3월 기록한 외국인 역대 월간 최대 순매도(12조5500억원)에 근접한 상태다. SK하이닉스(7조8370억원)와 삼성전자(2조1150억원)를 합해 9조9520억원 ‘팔자’에 나서며 반도체를 중심으로 이탈하는 흐름을 보였다.
‘AI대장주’ 엔비디아가 호실적을 발표했지만, 리사 쿡 미 연방준비제도(연준) 의사가 고평가된 자산 가격이 하락할 가능성이 크다고 경고하고, AI거품론도 해소되지 않으면서 외국인의 매도세를 자극하고 있다.
공포심리가 확산되면서 코스피도 롤러코스터를 타고 있지만 동학개미는 반대로 ‘역대급 빚투’에 나서는 모양새다. 금융투자협회에 따르면 지난 20일 국내 증시의 신용거래융자 잔액은 26조8471억원으로 역대 최고치를 경신했다. 코스피가 지난 4일 ‘4200피’를 넘기며 고점을 기록한 이후 21일까지 8.73% 하락했지만, 신용잔고는 오히려 1조3353억원(20일 기준) 불어나며 증가 추세를 이어갔다.
‘빚투’ 증가분의 절반은 삼성전자와 SK하이닉스의 몫이었다. SK하이닉스의 신용잔고는 1조2279억원으로 같은 기간 3931억원 증가했고 삼성전자의 신용잔고는 1조3927억원으로 3845억원 늘었다. SK하이닉스와 삼성전자가 각각 8%, 5% 급락했던 지난 14일에도 신용잔고가 679억원, 393억원 늘어났다. 급락세를 ‘저가매수’의 기회로 삼은 것이다. 지난 한주간 개미투자자가 가장 많이 순매수한 국내주식형 상장지수펀드(ETF)도 코스피200 상승에 두배를 베팅하는 KODEX레버리지(1546억원)였다. 반도체주와 코스피 상승세가 계속될 것이라고 보는 셈이다.
존 윌리엄스 미국 뉴욕 연방준비은행(연은) 총재가 금리인하 가능성을 시사하면서 투매는 일단락됐지만 언제든 반도체 실적 증가 추이가 꺾일 수 있는 만큼 투자에 주의해야 한다는 조언이 나온다. 박석현 우리은행 연구원은 “AI투자 기업의 자본지출이 위축될 경우 메모리반도체까지 연쇄적인 실적 둔화로 이어질 수 있다”며 “시장 우려 해소까지 시간이 필요할 수 있어 당분간 변동성 위험에 대비할 필요가 있다”고 조언했다.
더불어민주당이 25일 법원행정처를 폐지하고, 퇴직 대법관의 대법원 사건 수임을 5년간 제한하는 내용을 담은 사법개혁 초안을 발표했다. 민주당은 올해 관련 법안 통과를 목표로 내부 논의를 이어갈 계획이다. | 관련기사 3면
민주당 사법불신 극복·사법행정 정상화 태스크포스(TF)가 이날 국회 입법공청회에서 발표한 사법개혁안의 핵심은 법원행정처 폐지와 사법행정위 신설이다. 사법행정위는 기존의 법원행정처를 대신해 법원 조직·운영·인사·제도 전반을 논의하고 결정하는 사법행정의 최고 심의·의결기구가 된다.
TF는 장관급 위원장 1명과 상임위원 2명을 포함한 13명으로 사법행정위를 설치하되, 대법원장이 직접 위원장을 맡는 안과 대법원장이 위원장을 임명하도록 하는 안 두 가지를 제시했다. TF안에 따르면 사법행정위원 중 대법원장과 헌법재판소장, 전국법원장회의, 전국법관대표회의가 추천하는 5명을 제외한 나머지는 모두 비법관이다.
TF 단장인 전현희 의원은 “사법개혁의 핵심 원칙은 현재 대법원장에게 집중된 제왕적 권한 분산과 사법행정의 민주적 정당성 확보”라며 “대법원장의 재판 업무와 행정 업무 분리를 통한 민주적 정당성과 사법개혁, 사법권 독립을 도모하자는 것이 개혁안의 기본적 취지”라고 말했다.
전 의원은 외부인사 중심으로 구성되는 사법행정위 설치가 ‘사법권은 법관으로 구성된 법원에 속한다’는 헌법 제101조 1항에 어긋난다는 논란을 의식한 듯 “헌법 제101조의 원칙을 존중하고, 위헌요소를 없애는 데 총력을 기울였다”고 강조했다.
TF는 전관예우 근절을 위해 대법관은 퇴임 후 5년간 대법원 사건을 수임할 수 없도록 제한하는 내용의 법안도 추진키로 했다. 현재 대법관을 포함한 법관은 퇴직 전 1년부터 퇴직한 때까지 자신이 근무한 법원이 처리하는 사건을 퇴직 후 1년간 수임할 수 없고, 퇴직일로부터 3년간은 일정 규모 이상의 로펌에 취업할 수 없도록 제한하고 있다. 정직 1년이 최대 징계 처분이었던 것을 정직 2년으로 상향하는 등 법관 징계 강화도 개혁안에 포함됐다.
이지영 법원행정처 심의관은 공청회에서 “헌법 교과서에도 사법권엔 사법행정권이 포함된다고 기술돼 있다”며 “사법행정에 대한 감시와 견제 기능을 넘어 사법행정 자체가 법관이 아닌 외부인에 의해 결정되는 결과가 초래될 수 있다”고 반대 입장을 밝혔다.

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