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성남이혼전문변호사 [정준호의 부동산과 사회경제]레버리지의 출발 ‘주담대’, 규모보다 ‘조달 구조’ 고민해야

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작성자 행복이이
댓글 0건 조회 56회 작성일 26-03-11 13:39

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성남이혼전문변호사 지난 2월22일 대통령비서실 정책실장은 ‘공적 신용의 질서와 주택시장’이라는 페이스북 글을 통해 주택금융에서 과도한 레버리지의 관리 필요성을 언급했다. 주택담보대출은 가계의 핵심 금융 수단이자 경제 전체를 흔드는 레버리지의 출발점이다. 문제는 빚의 존재 자체가 아니라 그 빚이 어떤 방식으로 만들어지고 어디로 흘러가며 어떤 구조적 효과를 남기는가에 있다. 부동산 가격 급등기에 신용이 과잉 팽창하면 자금은 혁신기업보다 부동산으로 집중되면서 경제의 역동성과 안정성을 동시에 떨어뜨릴 수 있다. 1990년대 일본 거품 붕괴와 2008년 글로벌 금융위기도 다주택자만의 문제가 아니라 과잉 신용과 레버리지가 결합한 구조적 결과였다.
이런 레버리지를 줄이는 방법은 여러 가지다. 지분형 모기지는 부채 대신 지분 투자를 활용해 금융 불안을 줄일 수 있지만, 레버리지 확대 유인을 낮춰 확산에는 한계가 있다. 일본식 대출총량 규제는 강력하지만, 급격한 유동성 경색을 초래할 위험이 있다. 주택담보대출의 위험가중치를 높이는 방식은 신용창조 속도를 늦출 수 있으나, 대출 금리 상승과 제2금융권으로의 풍선효과를 낳을 수도 있다.
이와 다른 접근이 덴마크식 모기지 시스템이다. 이 시스템의 핵심은 모기지 은행이 대출을 통해 새로운 돈을 만들어내지 않는다는 점이다. 대출이 승인되는 순간 동일 조건의 커버드본드, 즉 신용등급이 높은 담보부 은행채가 발행되고 연기금과 보험사 등 기관투자가 자금이 그대로 차주에게 전달된다. 모기지 은행은 예금을 기반으로 신용을 창조하는 일반은행이 아니라 투자자와 차주를 연결하는 중개자이며 수익 역시 예대마진이 아니라 수수료에 의존한다. 즉 자본시장에 이미 존재하는 자금이 대출로 이동하는 구조다. 대출과 채권의 금리와 만기가 일치하는 ‘균형원칙’ 덕분에 모기지 은행의 금리 위험과 유동성 위험도 크게 줄어든다.
또 하나의 특징은 바이백 옵션이다. 금리가 오르면 채권 가격이 하락하고 차주는 할인된 가격에 자신의 채권을 매입해 부채를 줄일 수 있다. 금리 상승이 곧바로 시스템 위기로 번지는 것이 아니라 시장가격 조정을 통해 충격을 흡수하는 구조다. 시장 위험은 투자자와 차주가 분담하고 은행은 관리 수수료를 받는다.
물론 이 모델이 만능은 아니다. 담보 가치가 낮거나 불안정한 지역에서는 대출 접근성이 제한될 수 있다. 덴마크는 이러한 한계를 사회주택 시스템으로 보완한다. 일반주택은 시장 기반 모기지 체계에 편입되지만, 담보 요건을 충족하지 못하는 계층은 공공이 보증하는 사회주택을 통해 주거를 보장받는다. 시장과 공공이 역할을 나누는 구조다.
흥미로운 점은 덴마크의 가계부채 비율이 매우 높음에도 금융 불안이 상대적으로 제한적이라는 사실이다. 이는 강력한 연금제도와 사회보험 체계로 가계가 동시에 상당한 금융자산을 보유하고 있기 때문이다. 반면, 우리나라 주택담보대출은 일반은행의 신용창조에 크게 의존한다. 대출이 늘어날수록 통화량이 팽창하고, 이는 자산가격 상승과 추가 대출을 자극하는 순환을 형성한다. 이러한 구조에서는 금리 상승이나 자산가격 조정이 금융시스템 전반의 불안으로 전이될 가능성이 있다.
이처럼 과도한 레버리지를 다루는 방식은 하나가 아니다. 부채 규모를 줄일 수도 있고 비용을 높일 수도 있으며 행정적으로 억누를 수도 있고 자본시장의 기존 유동성을 중개하는 방식으로 전환할 수도 있다. 각각 장단점이 있다.
중요한 것은 빚의 양이 아니라 그 조달 구조다. 같은 레버리지라도 구조에 따라 위기가 되기도 하고 관리 가능한 위험이 되기도 한다. 당분간은 대출총량 규제 같은 행정적 수단이 불가피할 수 있다. 그러나 특히 고도의 위험 심사가 크게 요구되지 않는 주택담보대출 영역에서는 은행의 신용창조에만 의존하기보다 자본 규제를 통해 대출 팽창 속도를 조절하거나 자본시장의 기존 유동성을 중개하는 방식도 함께 고민할 필요가 있다. 이러한 문제의식은 앞으로 우리 주택금융 질서를 설계하는 데 하나의 출발점이 될 수 있다.
현직 검사가 검찰의 ‘쿠팡 퇴직금 미지급 수사외압’ 사건과 관련해 “중요 노동사건을 포함해 통상의 사건 처리에서 보기 어려운 장면이었다”며 당시 검찰 수사과정을 지적했다.
박대범 부산지검 형사1부 부장검사는 10일 오후 검찰 내부망에 글을 올리고 “수사와 결정 과정이 ‘공정의 외관’을 갖추었을 때 국민적 신뢰를 얻을 수 있다”며 “그러나 상설특검의 공소장에 기재된 쿠팡 사건의 처리 과정을 보면 (당시 검찰) 수사팀이 이 금과옥조를 소홀하게 여긴 것은 아닌가 의문이 든다”고 밝혔다.
지난달 27일 상설특검은 인천지검 부천지청의 엄희준 전 지청장(현 광주고검 검사)과 김동희 전 차장검사(현 부산고검 검사)를 쿠팡 퇴직금 미지급 수사에 외압을 가한 혐의(직권남용 권리행사방해) 등으로 기소했다. 특검은 이들이 사건 초기부터 주임검사에게 “불기소 쪽으로 사건을 정리하라”는 취지의 지시를 내렸다고 결론 냈다. 중간간부인 문지석 전 부장검사가 무혐의 처분 방향에 이의를 제기했는데, 이들이 이를 배제했다고 특검팀은 밝혔다. 엄 전 지청장과 김 전 차장검사는 모두 혐의를 부인하고 있다.
박 부장검사는 “뼈아픈 대목은 지휘부의 조급함”이라면서 “어떠한 사정이 있었기에 (당시 문지석) 부장검사를 설득하거나 협의하려는 노력을 생략한 채 ‘부장검사 패싱’이라는 무리수를 두어야 했는지 이해되지 않는다”고 밝혔다. 이어 “이로 인해 이 사건처리는 차장검사의 선의와 노력과는 달리 ‘유착의 결과물’이라는 강력한 의심을 자초했다”며 “치열한 설득의 시간을 건너뛴 조급함, 이것이 뼈아픈 실책”이라고 밝혔다.
박 부장검사는 쿠팡 수사를 지휘한 대검찰청 간부가 사건 담당 부장검사와 수사 전략을 상의한 직후 쿠팡 측 김앤장 변호사와 통화한 사실도 거론하면서 “시스템이 무너졌다”고 했다. 박 부장검사는 “진실이 무엇이든 상관없이 검찰, 대형 로펌, 거대 자본의 카르텔이 실재한다는 세간의 의심에 가시적 근거를 제공했다”고 밝혔다. 그러면서 “이 사건이 문제 된 것은 형사상 불법 여부를 논외로 하더라도 그간 쌓아온 노동사건 처리 관행과 방식과는 다른 데 원인이 있는 것은 아닌가 생각한다”며 “범죄를 구성하는지 여부라는 관점뿐만 아니라 사건처리의 방식이 적정했는지까지 함께 고민했으면 한다”고 했다.

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