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성남성범죄전문변호사 [올앳부동산]아파트 잡으려다 얼어붙은 빌라 시장···“‘건전 임대’ 늘릴 정책 병행해야”

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작성자 행복이이
댓글 0건 조회 59회 작성일 26-03-12 12:32

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성남성범죄전문변호사 “매물이 많이 나와도 거래는 전멸이에요. 지금 누가 빌라 시장에 들어오겠어요?”
지난 4일 빌라 등 비아파트 주택이 밀집한 서울 은평구 역촌동에서 만난 공인중개사 A씨는 “10년 전 1억4000만원에 거래됐던 역세권 빌라를 1억1000만원까지 낮춰도 문의가 없다”며 “전세사기 이후 매수자가 줄어든 상황에서 다주택자 규제가 더 강해진다는 얘기까지 나오니 시장이 완전히 얼어붙었다”고 말했다.
부동산 가격 안정을 목표로 한 다주택자 압박 정책이 서민 임대주택의 주요 공급원인 비아파트 시장을 먼저 위축시키고 있다는 지적이 나온다. 비아파트 매매시장의 침체는 전·월세 시장 불안과 주거 사다리 약화로 이어질 수 있는 만큼 비아파트 시장에서 다주택자 규제 기준을 ‘보유 주택 수’가 아니라 ‘건전한 임대 운영’ 등으로 전환해야 한다는 목소리가 커지고 있다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울의 연립·다세대 매매 거래량(6일 기준)은 올해 1월 3478건에서 2월 1640건으로 한 달 만에 절반 가량(52.8%) 감소했다. 1년 전 같은 달(2119건)과 비교해도 22.6% 줄어들었다.
정부는 오는 5월10일 다주택자 양도소득세 중과 재개를 결정한 데 이어 임대사업자에 대한 주택담보대출 연장 제한 등 추가 규제 방안을 검토하고 있다. 시장에서는 다주택자 압박이 거세지면서 빌라 등 비아파트 시장을 떠받치던 투자 수요도 빠르게 이탈하고 있다. 빌라 거래 절벽은 가격 하락 압력으로까지 이어지는 모양새다.
서울 은평구에서 빌라 등 비아파트를 주로 취급하는 공인중개사 B씨는 “빌라는 실제 거주 목적으로 사는 경우는 적고 다주택자들이 투자·임대용으로 매수하는 경우가 대다수”라며 “지금처럼 다주택자 규제가 강화되면 매물이 나와도 수요가 없어 거래 침체가 불가피하다”고 말했다.
A씨도 “지금도 10세대짜리 신축 빌라 매물을 파는 데 2~3년은 걸리는데, 앞으론 더 쌓이기만 할 것”이라고 말했다.
아파트와 달리 가격 상승세가 미미했던 비아파트 시장까지 다주택 규제의 직격탄을 맞게 된 셈이다. 비아파트 시장은 실거주 매수 수요가 적고 임대사업자와 투자 수요 의존도가 높은 구조이기 때문이다.
실제 국토연구원 분석에 따르면 2023년 전체 가구의 아파트 자가 비율은 36.9%인 반면 비아파트 자가 비율은 20.5%에 그쳤다. 특히 청년 가구의 경우, 아파트 자가 비율이 19.6%인 데 비해 비아파트 자가 비율은 4.5%에 불과했다. 비아파트가 자가 주택보다는 임대 중심 주거 유형으로 활용되고 있음을 보여주는 대목이다
특히 현재 검토되는 등록임대사업자에 대한 대출 연장 제한 등이 시행되면 비아파트 시장의 타격은 더 커질 것으로 보인다. 국토부에 따르면 2024년 기준 서울 장기매입 민간임대주택 중 84.3%는 빌라·오피스텔 등 비아파트가 차지하고 있다.
문제는 비아파트 시장 위축이 곧 임대차 시장 불안으로 이어질 수 있다는 것이다. 다주택자들이 임대로 공급하던 주택을 매물로 내놓으면 그만큼 전·월세 물량이 줄어 전·월세 가격이 상승할 수 있기 때문이다. 또 주택 시세 하락으로 보증보험 가입이 거절되거나 다주택자가 빚을 갚지 못해 빌라·오피스텔이 경매로 넘어가면 보증금 미반환 등 ‘깡통전세’의 위험이 커질 수도 있다.
2022년 전세사기 여파와 지난해 10·15 대책 등에서의 다주택자 대출 규제 강화 영향이 겹쳐 비아파트 시장 침체와 그에 따른 임대차 가격 불안은 이미 현실화되고 있다. 한국부동산원에 따르면 서울 연립·다세대 월세가격지수는 올해 1월 103.32로 통계 작성이 시작된 2012년 이후 최고치를 기록했다.
서울 역촌동 공인중개사 C씨는 “5년 전만 해도 보증금 3000만원에 60~70만원 하던 투룸 빌라 월세가 지금은 90만원 수준”이라고 말했다.
공인중개사 D씨는 “예전에는 작은 원룸에서 시작해 더 넓은 빌라로, 나중에는 아파트로 이동하는 흐름이 있었는데 요즘은 매물 부족과 가격 상승으로 이동 자체가 어려워졌다”며 “전세는 워낙 희귀해 울며 겨자먹기로 반지하를 선택하는 임차인도 있다”고 말했다.
선호도가 높은 신규 빌라 등 주택의 공급도 부족한 상황이다. 국토부에 따르면 지난해 비아파트 인허가는 3만3061호로 전년 대비 11.4% 감소했다. 착공은 3만1215호로 7.7%, 준공은 3만311호로 28% 줄어 모든 공급 단계에서 감소세를 보였다.
전문가들은 비아파트 시장의 경우 다주택자가 ‘임대 공급자’ 역할을 하는 부분이 있는 만큼 ‘다주택자 규제’라는 틀로 시장을 일괄적으로 묶기보다 건전한 임대 공급을 유지할 수 있도록 정책을 정교하게 설계할 필요가 있다고 지적했다. 공공임대 확대만으로는 전체 가구의 40%에 달하는 임차 가구의 수요를 충족할 수 없기 때문이다.
이상영 명지대 부동산학과 교수는 “아파트 가격 안정에 초점을 맞춘 다주택자 규제를 비아파트 시장까지 무차별하게 적용할 경우 임대주택 공급 기반이 위축될 수 있다”면서 “기존 등록임대주택에 대한 보완 등 민간 비아파트 시장에서 저렴하고 우량한 임대 주택을 유지하기 위한 정책이 병행돼야 한다”고 말했다.
즉 비아파트 시장에서는 다주택자 규제의 기준을 ‘보유 주택 수’가 아니라 ‘건전한 임대 여부’로 바꿀 필요가 있다는 것이다. 또한 아파트에만 쏠린 수요를 빌라 등으로도 분산될 수 있도록 주거 인프라 개선도 같이 필요하다는 지적이 나온다.
윤성진 국토연구원 부연구위원은 “중요한 것은 ‘다주택자’ 자체에 대한 규제 여부가 아니라 불법 건축이나 과도한 전세가율 등 위험 요인을 걸러낼 기준을 만들어 임대 시장의 건전성을 높이는 것”이라며 “동시에 현재 기피되고 있는 비아파트 자가 수요를 회복시켜, 아파트에만 쏠린 주택 수요를 분산시킬 필요가 있다”고 말했다.
비아파트 임대 시장에서 저렴한 주거를 제공할 기관·법인을 키우는 노력이 필요하다는 제언도 나온다. 최경호 주거중립성연구소 수처작주 소장은 “현재 비아파트 임대는 시세 차익을 노린 개인 임대인들이 전세 중심으로 제공하는 경우가 많은데, 정책대출 등을 통해 전세가율을 낮추고 월세 중심의 안정적 구조로 전환할 필요가 있다”면서 “장기적으로는 사회적 기관·법인 등 제도화된 임대 공급 주체를 확대해야 한다”고 말했다.
10·29 이태원 참사 희생자 유가족들이 참사 진상규명 청문회를 하루 앞두고 기자간담회를 열었다. 유가족들은 “이번 청문회는 그간 유가족들이 제기해 온 질문에 대한 답이 제시되는 자리여야 한다”며 청문회 불출석 의사를 밝힌 윤석열 전 대통령의 출석을 촉구했다.
10·29 이태원 참사 유가족협의회·시민대책회의는 11일 서울 종로구 ‘별들의집’에서 기자간담회를 열었다. 10·29 이태원참사 진상규명과 재발 방지를 위한 특별조사위원회(특조위)가 오는 12~13일 진상규명 청문회를 연다.
유가족들은 참사 직전 신고 묵살·경찰의 사고 예방 실패 원인 등을 청문회가 밝혀야 한다고 말했다. 송해진 유가족협의회 위원장은 참사 당일 사전에 경찰 신고가 총 11건 접수됐지만, 이 중 10건이 출동하지 않고도 출동 처리되는 등 조작됐다고 지적했다. 그러면서 “이 조작이 현장 경찰의 단독 판단이었는지, 더 윗선의 지시가 있었는지 아직 밝혀지지 않았다”고 했다.
송 위원장은 “참사 당일 이태원에 배치된 경찰의 40%가 마약 단속에 투입됐다”며 “정작 인파 관리를 위한 경비기동대는 단 한 명도 배치되지 않았다”고 했다. 또 구조 과정에서도 “소방의 중앙긴급구조 통제단 문서 허위 작성 의혹, 현장의 중증도 분류실패 의혹, 1조원을 들여 구축한 재난안전통신망이 현장에서 제대로 활용되지 못한 문제” 등에 대한 의문도 여태껏 해소되지 않았다고 했다.
증인으로 채택됐지만 청문회 불출석 의사를 밝힌 윤 전 대통령에 출석도 요구했다. 고 이남훈씨의 어머니 박영수씨는 “(윤 전 대통령이)청문회까지 나오지 않는다면 국민 앞에 진실을 밝히기를 거부하는 것”이라고 했다. 그러면서 “정당한 사유 없이 출석을 거부하는 증인에 대해서는 법과 원칙에 따라 즉각적인 조치가 이뤄져야 한다”고 했다.
윤복남 시민대책회의 공동대표(민주사회를위한변호사모임 회장)도 “합동감사와 재판 과정에서 축적된 증거들은 참사가 대통령실 (용산) 이전에 따른 경호 우선 기조, 경찰과 용산구청의 안전관리 공백, 재난 대응 체계의 총체적 미작동이 복합적으로 작용한 결과임을 강하게 시사한다”고 했다. 그러면서 “윤석열의 출석 여부와 상관없이 이번 청문회에서 그 연결고리가 명백하게 확인되기를 바란다”고 덧붙였다.
참가자들은 참사 이후 증거 은폐 의혹·추모 방해 의혹 등도 청문회를 통해 규명돼야 한다고 주장했다. 송 위원장은 “참사 직후 인파가 몰릴 위험성을 사전 경고한 경찰 내부 보고서 4건이 삭제됐다”며 “삭제를 지시한 서울경찰청 정보부장은 유죄 판결을 받았지만, 그 지시의 윗선은 아직 밝혀지지 않았다”고 했다. 또 참사 이후 경찰이 희생자·생존자를 포함한 피해자 450명의 금융정보를 조회한 배경 등에 대해서도 조사해야 한다고 덧붙였다.
유가족협의회는 “이번 청문회에서 다른 무엇보다 참사의 구조적 원인과 문제점을 밝히고 명백히 밝히고 책임자들의 과오가 남김없이 밝혀지기를 바란다”며 “증인들은 참사 당시의 기억과 기록을 되새겨 진실만을 말하고, 진상조사 과정에 적극 협조해야 한다”고 밝혔다. 유가족 50여 명은 오는 12일 청문회장을 찾아 현장을 지켜볼 계획이다.
지난해 12월 30일 용산어린이정원이 전면 개방됐다. 2023년 5월 윤석열 정부가 미군 반환 부지에 용산어린이정원을 조성해 문을 연 지 약 2년 7개월 만이다. 이번 전면 개방 조치로 방문객들은 사전 예약 등 별도의 출입 절차 없이 자유롭게 방문할 수 있게 됐다. 환경단체들은 미군 부지 토양 오염 문제가 해결되지 않은 상황에서 전면 개방하는 것은 위험하다고 보고, 부지 정화 작업을 실시해야 한다고 촉구한다.
8일 취재를 종합하면, 용산어린이정원 부지는 주한미군 기지로 사용되던 곳으로 기름 유출 사고와 중금속 검출 등 토양 오염 문제가 지속적으로 제기돼 왔다. 현재 어린이정원이 들어선 장군숙소 단지, 야구장 부지, 숙소 및 학교, 스포츠필드에서도 독성 물질이 검출돼 논란이 일었다.
2021년 한국환경공단이 미군과 합동으로 수행한 ‘환경조사 및 위해성 평가’에선, 스포츠필드 토양 1㎏당 석유계 총탄화수소(TPH)가 1만8040㎎ 검출됐다. 토양환경보전법 토양 우려 기준(1지역 공원)의 36배가 넘는 수치다. 장군숙소 구역에서도 TPH와 아연이 각각 기준치의 29.3배, 17.8배 검출됐고, 야구장 부지는 TPH 8.8배, 비소 9.3배가 검출됐다. 숙소 및 학교 부지에서는 TPH 23.4배, 수은 7.65배가 검출됐다.
토양오염에 따른 안전성 우려가 커지자 2022년 6월 정부는 “어린이정원의 관람 시간은 평균 2시간”이라며 “평균적 공원 이용 형태인 주 3회, 1회당 2시간 공원 내 체류로는 인체에 위해성을 미치지 않는다”는 입장을 밝혔다. 오염물질이 기준치를 초과했다는 조사 결과는 ‘매년 350일씩 25년 동안 주거용도로 사용할 때 위험할 수 있다는 내용’으로 위해성 주장은 과장된 것이라고 해명했다.
2023년 5월 기후부(당시 환경부)와 국토교통부가 “최근 6개월 동안 3차례 용산어린이정원에서 환경 모니터링을 시행한 결과, 대기 환경 안전성 기준을 만족했다”고 밝혔다. 아울러 15cm 이상의 흙을 덮어 기존 토양과 철저히 격리했기 때문에 오염 물질과 접촉 가능성이 낮다고 설명했다.
그러나 민주당과 환경단체들은 안전 문제가 우려된다며 개방에 반대했다. 김민석 당시 민주당 정책위의장은 2023년 5월 4일 열린 국회 정책조정회의에서 “(어린이정원이)안전하지 않은 것은 명백해 보인다. 국민 안전을 놓고 볼 때나 국익을 놓고 볼 때나 굉장히 잘못된 것”이라고 말했다.
용산어린이정원 개방을 막기 위한 법안도 잇따라 발의됐다. 2023년 설훈 민주당 의원은 용산공원 임시 개방을 앞두고 반환 미군기지의 오염 정화 없이 시민에게 개방하지 못하도록 하는 내용의 미군공여구역법 개정안을 발의했다. 이듬해 박정현 민주당 의원도 반환 미군기지 개방 시 토양오염 정화를 의무화 하도록 한 미군공여구역법 개정안을 발의했다.
정권 교체 이후 용산어린이정원은 빠른 시일 내 폐쇄될 것이라는 전망이 나왔지만 오히려 지난해 12월 대통령실이 청와대로 이전되면서 사전 예약 등 출입 절차가 폐지돼 이용이 확대됐다.
국토부는 공기질과 토양에 대한 모니터링을 정기적으로 시행하는 등 부지 환경 관리를 강화하겠다고 밝혔다. 지난달 국토부가 공개한 용산어린이정원 6차 실외 공기질 모니터링 결과에 따르면, 중금속 등 측정 대상 물질 12종 모두 환경기준 이내 또는 주변지역과 유사한 수준에 그쳤다.
정부는 안전성에 문제가 없다는 입장이지만, 환경단체들은 의구심을 거두지 않고 있다. 미군 사용 기간 확인된 기름유출사고만 것만 100건이 넘고, 유해독성물질이 스며든 땅에 일체의 정화조치 없이 흙으로 덮는 ‘임시 조치’만으로 안전성을 담보할 수 없다는 것이다.
2023년 한국환경공단이 진행한 ‘주한미군 주변지역 토양지하수 환경오염조사 및 평가결과 보고서’에 따르면 6개 미군기지(캠프 레드클라우드·성남 골프장·메디슨사이트·광주비행장·캠프 조지·워리어베이스)주변지역(면적 약 5000㎡)에서 토양 오염물질이 검출됐다.
환경단체들은 반환 미군기지에 대한 철저한 부지 정화 작업부터 진행할 것을 요구하고 있다. 인허가 신고와 시설물 철거 및 폐기물 처리 등 준비 단계를 거쳐, 실시 설계와 정화 작업(오염 토양 굴착 및 되메움, 토양 정화, 지하수 정화), 사후 검증 절차까지 밟아야 한다는 입장이다.
정권 교체 이후 환경단체들은 국정기위원회와 대통령실에 용산어린이정원의 문제점을 지적하는 내용의 의견서를 전달하는 등 ‘선 폐쇄 후 정화 작업’을 요구해왔지만, 정부로부터 아무런 답변을 받지 못하고 있다.
여당은 별다른 대응에 나서지 않고 있다. 한 민주당 의원실 관계자는 “어린이정원 개방에 대한 입장이 달라진 것은 아니다”라며 “정권 교체 이후 중요한 이슈가 많아 관심을 갖지 못했다”고 말했다.
결국 용산어린이정원은 근본적인 안전성 논란이 해소되지 않은 채 방문객을 맞이하고 있다. 박은정 녹색연합 정책팀장은 “미군기지 전체 반환과 오염 정화라는 마땅한 절차를 이행하라는 요구에도 묵묵부답인 이재명 정부가 실망스럽다”며 “진정으로 국민을 위한 정부라면, 국민 안전을 위해서라도 용산어린이정원을 지금 당장 폐쇄해야 한다”고 말했다.

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