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홈페이지제작 [기고]공시가격을 둘러싼 오해, 통계 산정방식에서 시작된다

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작성자 행복이이
댓글 0건 조회 59회 작성일 26-03-26 01:04

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홈페이지제작 최근 발표된 공동주택 공시가격 변동률을 둘러싸고 적지 않은 혼란이 나타나고 있다. 전국 기준으로 공동주택 가격은 전년 대비 9.16% 오른 반면, 주택가격동향 조사에선 1.04%, 실거래가격지수는 3.79% 상승해 수치상 격차가 나타나고 있기 때문이다.
그러나 이러한 차이는 시장과의 괴리가 아니다. 가격 변동률을 산정하는 방식의 차이에서 비롯된 결과다. 가격 변동률을 계산하는 방식에는 산술평균방식, 기하평균방식, 총액변동방식 등이 있다. 공시가격 변동률은 개별 주택 가격을 합산하는 총액변동방식을 따르지만, 주택가격동향 조사와 실거래가격지수는 기본적으로 기하평균방식이 사용된다. 이 차이는 동일한 시장 상황에서도 전혀 다른 결과를 만들어낸다.
주택 3채로 구성된 시장을 가정해보자. 주택 A, B, C의 가격이 2025년 1월1일 각각 50억원, 10억원, 3억원이었다고 하자. 1년 뒤인 2026년 1월1일에는 각각 70억원, 10억5000만원, 3억원으로 변했다. 이 경우 개별 상승률은 A 40%, B 5%, C 0%다. 그렇다면 전체 상승률은 얼마일까. 답은 하나가 아니다. 산정 방식에 따라 결과가 달라진다. 산술평균을 적용하면 15%, 기하평균은 약 13.70%, 총액변동방식으로는 약 32.54%로 계산된다.
이 사례는 산정 방식에 따른 1년간 전체 상승률의 차이를 보여준다. 산술평균방식은 15%, 기하평균은 약 13.70%로 낮아지며, 총액변동방식은 약 32.54%로 크게 높아진다. 사례에서 보듯 같은 시장이라도 어떤 방식으로 평균을 계산하느냐에 따라 결과는 크게 달라진다. 특히 총액변동방식은 주택 가격을 가중치로 반영하기 때문에 고가주택의 상승폭이 클수록 전체 상승률이 크게 나타난다. 반면 기하평균은 상승률을 상대적으로 완만하게 만드는 효과가 있다. 결국 통계 간 차이는 시장과의 괴리가 아니라, 계산 방식에서 비롯된 ‘착시’에 가깝다.
한편, 올해 공동주택 공시가격에서 주목할 점은 현실화율이 전년과 동일하게 유지됐다는 점이다. 공시가격은 시세에 현실화율을 곱해 산정되는데, 올해 역시 지난해와 같은 69% 수준이 적용됐다. 이는 시장에서 형성된 가격 변화만을 반영했다는 의미다. 보유세 부담 역시 인위적인 인상이 아닌 시장 변화에 따른 상승분만을 반영해 결정될 것이라는 뜻이다.
현실화율 동결은 국민 수용성 측면에서 중요한 의미를 갖는다. 과거 현실화율이 인상되던 시기에는 공시가격 이의신청이 급증한 사례가 있었다. 이는 시세 상승분을 넘어서는 인상이 반영될 경우 국민이 체감하는 부담이 커지기 때문이다. 반면 올해처럼 시장 변화분만 반영하는 경우에는 변동률이 다소 높더라도 상대적으로 수용성이 높을 가능성이 크다. 다만 공시가격 발표 시점과 보유세 납부 시점 사이의 시장 상황에 따라 국민의 체감도는 달라질 수 있다.
또 하나 주목할 점은 공시가격이 최근 부동산 시장의 양극화 흐름을 그대로 반영하고 있다는 점이다. 수도권과 비수도권 간 격차, 서울 내에서도 강남 3구와 한강벨트 중심의 가격 상승은 이미 여러 통계에서 확인된 바 있다. 이번 공시가격 역시 이러한 흐름을 반영한 결과다. 시장과 괴리된 것이 아니라, 오히려 시세를 객관적으로 드러낸 것으로 보는 것이 타당하다.
결국 공시가격 변동률을 둘러싼 논쟁의 핵심은 ‘시장 괴리’가 아니라 ‘산정 방식’에 있다. 서로 다른 방식으로 산출된 지표를 단순 비교하면 시장을 오해할 위험이 크다. 중요한 것은 숫자 자체가 아니라, 그 숫자가 어떻게 만들어졌는지를 이해하는 일이다. 부동산 시장은 하나의 지표로 설명될 수 있는 단순한 구조가 아니다. 동일한 현상도 관점에 따라 전혀 다르게 보일 수 있다. 지금 필요한 것은 특정 통계에 대한 단편적 해석이 아니라, 다양한 지표를 종합적으로 읽어내는 균형 잡힌 시각이다.
정부 주관으로 열리는 올해 5·18민주화운동 기념식이 항쟁의 마지막 장소였던 광주 동구 옛 전남도청에서 열릴 것으로 보인다. 정부 기념식이 옛 도청에서 개최되는 것은 2020년에 이어 두 번째다.
22일 경향신문 취재를 종합하면 국가보훈부와 5·18 관련 단체는 지난 18일 간담회를 갖고 오는 5월18일 개최하는 ‘제46주년 5·18민주화화운동 기념식’을 광주 동구 옛 전남도청에서 여는 방안에 대해 논의했다.
보훈부와 5·18단체는 ‘도청 기념식’에 대해 큰 이견이 없었던 것으로 전해졌다. 보훈부는 올해 기념식을 ‘12·3 불법 비상계엄’ 극복의 의미 등을 담아 옛 도청에서 개최하는 방안을 추진하고 있다.
옛 도청은 1980년 5·18당시 광주 시민들이 전두환 등 신군부의 ‘비상계엄 전국 확대’ 조치로 광주에 투입됐던 계엄군에 끝까지 맞섰던 곳이다.
옛 도청이 1980년 5·18 당시 모습으로 복원돼 오는 5월 개방되는 점도 고려된 것으로 전해졌다. 2005년 11월 전남도청이 전남 무안 남악신도시로 이전한 이후 옛 도청이 시민들에게 완전 개방되는 것은 21년 만이다.
정부는 옛 도청 부지에 아시아문화전당(ACC)을 건립하는 과정에서 원형이 훼손됐다는 비판이 커지자 2019년 1980년 당시 모습으로 복원하기로 했다.
도청 본관과 별관, 회의실, 경찰국 본관, 민원실, 상무관 등 6개 건물은 복원을 마치고 지난달 28일부터 다음달 5일까지 시범 운영되고 있다. 정부는 전시물 등에 대한 의견을 수렴해 보완한 뒤 5·18 46주년인 오는 5월 정식 개방한다.
1997년 5·18이 국가기념일로 지정된 이후 정부 기념식이 옛 도청에서 열리는 것은 문재인 정부였던 2020년 40주년 기념식 이후 6년 만이다. 그동안 기념식은 주로 광주 북구 운정동 국립 5·18민주묘지에서 거행됐다.
5·18단체 관계자는 “옛 도청은 불법 계엄에 맞선 광주시민들의 항쟁을 상징하는 공간”이라면서 “복원된 도청에서 기념식을 개최하면 ‘12·3 내란을 막아 낸 배경에 5·18이 있었다’는 것을 국민에게 보여줄 수 있을 것”이라고 말했다.

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