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문상현금화 “민간임대 ‘매매예약금’은 전세보증금 아닙니다”···금감원 “대출 주의해야”

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작성자 행복이이
댓글 0건 조회 24회 작성일 26-04-16 18:53

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문상현금화 민간임대주택에서 이른바 ‘매매예약금’을 둘러싼 피해가 커지면서 금융당국이 소비자경보 ‘주의’를 발령했다. 전세보증금과 비슷하다고 생각되지만 정확히는 법적 보호를 받지 못해 신중해야 한다는 지적이다.
금융감독원은 13일 민간임대주택 사업자가 요구하는 ‘매매 예약금’을 내기 위해 금융권 대출이 늘어나는 가운데 이는 사인간 거래에 해당 법적인 보호·보증을 받을 수 없다고 상당한 주의를 요구한다고 안내했다.
민간임대주택은 주택 시장 안정화를 위해 장기 임대를 목적으로 공급되는 주택이다. 다만 일부 사업장에서는 임대차계약과 별도로 의무 임대기간 이후 분양 전환을 조건으로 소위 ‘매매예약금’ 납입을 권유하는 사례가 발생하고 있다. 목돈이 없는 임차인들이 이 예약금을 내기 위해 대출을 받는 경우가 종종 발생한다.
문제는 매매예약금은 ‘임대보증금’과는 성격이 다르다는 점이다. 임대사업자가 파산하는 등 사고가 발생할 경우, 이미 납입한 매매예약금은 임대차보호법상 우선변제권이 인정되지 않아 돌려받기 어려울 수 있다.
국토교통부에서도 해당 방식이 제도 취지에 맞지 않고 임차인 피해가 발생할 수 있으니 각 지방자치단체에 주의를 촉구하는 공문을 지난 2023년 발송한 바 있다.
특히 블로그, 사회관계망서비스(SNS) 등에서 매매예약금을 금융회사의 전세대출 등을 이용해 납부할 수 있다는 확인되지 않은 내용이 홍보되고 있어 주의가 필요하다.
금감원은 “매매예약금은 임대보증금에 포함되지 않아 임대사업자 파산 등 사고시에 임대차보호법에 따른 우선변제권을 인정받기 어렵다”며 “주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관의 전세보증금 반환보증 대상에도 포함되지 않아 보호받지 못할 수 있다”고 경고했다.
‘임대보증금과 매매예약금의 90%를 대출해준다’는 식의 홍보물도 주의해야 한다. 홍보 내용의 사실 여부를 떠나서, 과도한 레버리지를 이용해 민간임대주택을 투기 대상으로 활용하는 것은 제도 취지와도 맞지 않는다는 지적이다.
오는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 급매물 거래가 이어지면서 지난달 서울 아파트 실거래가격지수가 7개월 만에 하락 전환한 것으로 추정됐다. 4월 둘째주 서울 강남권 아파트의 경우 두달째 하락세가 이어졌으나 서울 외곽 등은 일정한 상승 폭을 유지하며 ‘키맞추기’ 거래가 지속된 것으로 나타났다.
한국부동산원이 16일 발표한 전국 공동주택 실거래가격지수에 따르면 지난달 계약된 서울 아파트 실거래가지수 잠정치는 전월 대비 0.59% 하락한 것으로 잠정 집계됐다. 이 같은 흐름이 확정 수치까지 이어진다면 지난해 8월(-0.07%) 이후 7개월 만에 하락 전환하는 것이다. 다음 달 다주택자 양도세 중과 시행을 앞두고 다주택자나 고가 1주택자들의 급매물 거래가 늘어난 것으로 풀이다. 직전 거래가에 비해 하락 거래가 증가한 영향이다.
권역별로는 강남 3구(강남·서초·송파구)와 강동구가 있는 동남권의 잠정치가 2.96% 하락해 5대 권역 중 낙폭이 가장 클 것으로 전망된다. 용산·종로·중구가 위치한 도심권 잠정치가 0.45% 떨어졌고, 마포·은평·서대문구가 있는 서북권은 0.31% 하락한 것으로 추산됐다.
4월 둘째주(4월 13일 기준) 주간 아파트 가격 동향에서도 강남권 하락 흐름이 이어졌다. 강남구(-0.06%), 서초구(-0.06%)는 하락했고 송파구도 직전 주 대비 0.01% 내렸다. 다만 강남구는 전주 대비 하락폭이 0.04%포인트, 송파구는 0.01%포인트 줄었다.
반면 강북구(0.27%), 강서구(0.24%), 동대문구(0.20%), 성북구(0.20%), 서대문구(0.20%), 구로구(0.17%) 등 외곽을 포함한 중하위권 지역은 대단지와 역세권 중심으로 상승률이 높았다.
부동산원은 “일부 지역에서는 가격 조정된 매물이 나오면서 하락 거래가 발생했으나 선호도 높은 단지를 중심으로 상승 계약이 체결되며 서울 전체적으로 상승했다”고 말했다.
경기도(0.07%)는 직전 주와 상승률이 동일한 가운데 광명시(0.42%), 성남시 수정구(0.29%), 구리시(0.28%), 안양시 동안구(0.24%) 등이 상대적으로 강세를 보였다.
한편, 전세 매물 부족이 이어지면서 전국 아파트 전세가격은 직전 주 대비 0.09% 상승했다.
서울(0.17%)은 역세권 등 정주 여건이 양호한 단지 중심으로 임차 수요가 지속되고 상승 거래가 발생해 전체적으로 전셋값이 올랐다. 광진구(0.31%), 성북구(0.30%), 노원구(0.30%), 송파구(0.28%), 강북구(0.26%), 구로구(0.25%) 등의 상승률이 높았다.
이스라엘과 레바논의 휴전 논의가 급물살을 타고 있다. 도널드 트럼프 미국 대통령은 이스라엘·레바논 정상이 오는 16일(현지시간) 회담할 예정이라고 밝혔다.
트럼프 대통령은 15일 SNS 트루스소셜에 “이스라엘과 레바논 정상이 대화를 나눈 지 34년이라는 긴 시간이 흘렀다”며 “내일 대화가 이뤄질 것이다. 멋진 일!”이라고 적었다. 이번 회담에 대해서는 “이스라엘과 레바논 사이 약간의 숨통이 트일 공간을 마련해주려는 것”이라고 설명했다. 이스라엘과 레바논 정상이 미국의 중재로 34년 만에 16일 회담에 나선다는 취지다. 회담 장소나 시간 등 구체적 내용은 언급하지 않았다.
트럼프 대통령의 이 같은 발언은 이스라엘과 레바논 무장정파 헤즈볼라의 휴전 가능성에 관심이 쏠린 상황에서 나왔다. 파이낸셜타임스는 이날 레바논 당국자들 말을 인용해 이스라엘과 헤즈볼라의 휴전 합의가 “곧” 또는 “이번 주” 발효될 가능성이 있다고 보도했다. 뉴욕타임스(NYT)는 이스라엘과 레바논이 이르면 16일부터 약 일주일간 단기 휴전에 돌입하는 방안을 논의 중이라고 전했다.
이스라엘과 레바논의 휴전이 성사되면 다음 주 휴전 만료 시한을 앞둔 미국과 이란의 종전 협상에도 속도가 붙을 가능성이 있다. 미국과 이스라엘은 지난 7일 2주간 휴전을 발표하고 종전 협상을 이어가고 있지만, 헤즈볼라와 이스라엘의 충돌이 협상 걸림돌로 작용했다. 이란과 중재국 파키스탄은 미·이란 휴전 합의에 레바논도 포함된다고 주장했지만, 이스라엘은 레바논 전선은 휴전 대상에 포함되지 않는다며 공격을 계속해왔다.
미국 정부는 공식적으로는 미·이란 종전 협상과 레바논 휴전은 별개 사안이라고 선을 긋고 있다. 그러나 이스라엘과 헤즈볼라의 충돌이 이란과의 협상에 악영향을 줄 것을 우려해 미국이 양측 휴전 협상을 주도하고 있다는 분석이 나온다. 트럼프 대통령은 이란과 첫 종전 협상을 앞뒀을 때도 이스라엘에 레바논 공격을 자제하라고 압박하기도 했다.
다만 미국에 떠밀려 일단 봉합하는 모양새인 휴전 합의가 실질적 효과를 낼 수 있을지는 미지수다. 거론된 휴전 기간 일주일은 임시 조치에 가까운 데다, 베냐민 네타냐후 이스라엘 총리는 이날까지도 헤즈볼라의 핵심 거점인 빈트즈베일 등 레바논 남부 지역에 공세를 강화할 것이라고 주장했다. 이스라엘 정부는 이날 안보 관계 장관회의에서 레바논 휴전 문제를 논의할 계획이었으나 결정을 내리지 못한 채 회의를 마쳤다고 미 온라인 매체 액시오스가 전했다.
AFP·로이터통신에 따르면 레바논 정부 소식통은 이날 트럼프 대통령의 정상회담 예고에 대해 “이스라엘 측과 접촉 계획을 알지 못한다. 공식 채널을 통해 어떤 통보도 받은 바 없다”고 밝히기도 했다.
레바논 정부가 헤즈볼라에 대한 통제권이 없다는 것도 레바논·이스라엘 간 회담의 실효성에 의문을 더하는 점이다. NYT는 레바논 정부가 지난 14일 워싱턴에서 이스라엘과 고위급 회담을 한 후 미국으로부터 이스라엘이 단기 휴전을 고려하고 있다는 통보를 받았으나, 헤즈볼라는 아직 휴전 제안에 대한 답변을 내놓지 않았다고 전했다.

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