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수원검사출신변호사 토허제 예외하고 또 예외하면서…다주택자 거래 ‘혼선’

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작성자 행복이이
댓글 0건 조회 22회 작성일 26-04-18 22:23

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수원검사출신변호사 다주택자 A씨는 오는 17일부터 시행되는 주택담보대출 만기 연장 제한을 앞두고, 전세 세입자가 살고 있는 서울 강남구 아파트 한 채를 팔려다 혼란에 빠졌다. 이 아파트는 2028년 3월1일 전세 계약이 만료되는데 한 부동산 중개업소는 “매매가 어렵다”고 말했다. 토지거래허가제(토허제)상 실거주 의무 유예가 적용되지 않아 매매 허가를 받을 수 없다는 것이다. 반면 다른 부동산 중개업소는 “매매가 가능할 것 같다”고 말했다. 실거래 의무 유예가 적용된다는 것이다. A씨는 “양도세 중과, 보유세 부담을 피하고 싶어 매매를 하려고하는데 매매가 가능한 것인지 아닌지 몰라 답답하다”고 15일 말했다.
최근 정부가 5월 9일 다주택자의 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 다주택자의 전세 낀 주택 거래의 ‘퇴로’ 마련을 위해 토허제 적용 예외를 잇따라 발표하면서 ‘예외 적용 시점’을 두고 시장 일각에선 혼란이 빚어지고 있다.
혼선은 실거주 의무 유예가 적용되는 임대차 계약 시점이 발표때마다 다르게 제시되면서 발생했다.
지난 2월12일 정부는 다주택자가 5월9일까지 토지거래허가와 매매 계약을 완료했다면 토허제상 실거주 의무를 임대차 종료 시점까지 유예하도록 했다. 이날 발표에선 단서가 붙었다. 발표일인 2월12일 기준 유효한 임대차 계약이어야 하며, 늦어도 2028년 2월12일까지는 임대차 계약이 종료돼야 한다는 것이다.
즉, 2028년 3월1일에 전세 계약이 만료되는 A씨 주택의 경우 실거주 의무 적용 예외를 적용받을 수 없었다.
이 기준은 지난 2월 개정 시행령에 반영돼 공포·시행됐다. 이후 5월9일까지 토지거래허가를 ‘신청’한 경우까지 실거주 의무 유예가 적용되도록 또 개정돼 오는 17일까지 입법예고된 상태다.
문제는 지난 1일 발표된 가계부채 관리방안에서 다른 기준이 등장한다는 점이다. 정부는 다주택자에 대한 주담대 만기 연장을 제한하면서 ‘전세 낀 매물’의 거래가 가능하도록 또 한번 퇴로를 열었다. 세입자와 주담대가 존재하는 주택의 경우, 올해 12월31일까지 무주택자가 이 집을 매수하고 토허제 신청을 하면 기존 세입자의 임대차 종료 시점까지 실거주 의무를 유예한다고 밝힌 것이다.
이때는 2월 발표와 달리 유효한 임대차 계약 체결 시점이나 유예 적용 범위 등을 따로 제시하지 않았다. 이 경우 올해 4월1일에 전세 계약을 체결했거나 갱신한 경우에도, 연말까지 토허제 신청만 한다면 2028년 4월1일까지 실거주 의무가 유예가 적용되는 것으로 해석될 여지가 있다. 그렇다면 2028년 3월에 전세계약이 종료되는 A씨의 ‘전세 낀 매물’도 팔 길이 열리는 것이다.
국토교통부는 이와 관련해 아직 구체적인 기준을 마련하지 못하고 있다. 당장 오는 17일부터 대출 만기 연장 제한이 시작되는데도 정책에 ‘공백’이 남아있는 것이다.
국토부 관계자는 “4월1일 발표된 토지거래허가 관련 실거주 유예 세부 기준은 아직 확정되지 않았고, 현재 시행령 개정을 위한 검토를 진행 중”이라고 말했다. A씨가 지난 1일 발표 내용만 믿고 중개업소나 지자체를 찾아도, 뚜렷한 답을 듣지 못한 이유다.
서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “같은 다주택자 매물이라도 적용 규정에 따라 거래 가능 여부가 달라지면서 소비자 혼란이 커지고 있다”고 우려했다. 심형석 법무법인 조율 수석전문위원은 “로드맵 없이 그때그때 대응하다 보니 토허제가 누더기처럼 정합성 없이 운영되고 있다”면서 “앞서 발표한 정책을 뒤이은 대책으로 계속 허물고 있는 상황”이라고 지적했다.
앞으로 발표될 비거주 1주택자의 전세 낀 매물과 관련된 대책에서도 실거주 의무 예외가 적용되면 토허제의 실효성 자체가 흔들릴 수 있다는 우려도 나온다.
서울 송파구의 한 공인중개사는 “토허제 예외 규정이 계속 추가되는 것을 규제 완화 신호로 받아들이는 사람들이 많다”면서 “최근 매물이 늘어나기보다 오히려 매도자들이 가격을 올리거나 관망하는 모습이 나타난 이유”라고 말했다.
심 전문위원도 “매물 출회를 유도하려다 오히려 시장에 잘못된 신호를 줄 수 있다”며 “가격 상승 기대를 자극할 가능성도 있다”고 말했다.
초등학교 4학년 민준이(가명)는 또래 사이에서 ‘건장한 아이’로 통했다. 큰 키에 좋은 체격, 무엇이든 잘 먹는 모습에 할머니는 “요즘 애들은 이 정도는 먹어야 한다”며 손주를 기꺼이 챙겼고, 부모 역시 “어릴 때 살은 다 키로 간다”는 세간의 격언을 믿고 안심했다. 그러나 가족들이 체중계의 숫자에 안도하는 사이, 민준이의 몸 안에서는 지방조직과 호르몬, 그리고 면역 체계가 동시에 흔들리고 있었다.
우리는 흔히 지방을 남는 에너지를 저장하는 ‘창고’ 정도로 생각한다. 하지만 의학적 관점에서 지방조직은 엄연한 내분비 기관이자 면역 기관이다. 비만 상태가 되면 체내에서는 염증성 물질인 ‘렙틴’이 과도하게 분비되는 반면, 염증을 억제하는 ‘아디포넥틴’은 급격히 줄어든다.
이러한 불균형은 몸 전체를 만성적인 염증 상태로 몰아넣는다. 특히 이 염증 신호는 뇌의 시상하부-뇌하수체-생식선(HPG) 축을 자극한다. 사춘기를 억제해야 할 ‘생물학적 브레이크’가 지방세포가 뿜어내는 염증 탓에 느슨해지는 것이다. 결국 소아비만은 단순히 “살이 조금 찐 상태”가 아니라, 호르몬과 성장 시스템 전반을 교란하는 전신 질환인 셈이다.
민준이가 5학년이 되자 몸의 변화는 가속화됐다. 겨드랑이 땀 분비가 늘고 여드름이 생겼다. 친구들은 “벌써 중학생 같다”고 했지만, 성장클리닉의 진단 결과는 충격적이었다. 민준이의 골연령(뼈 나이)은 실제 나이보다 2년 이상 앞서 있었고, 이미 성선자극호르몬 수치가 치솟은 상태였다.
렙틴과 인슐린, 그리고 인슐린 유사성장인자(IGF-1)가 과도해지면 사춘기를 유도하는 GnRH(성선자극호르몬 분비호르몬)의 박동성이 일찍 활성화된다. 겉으로는 키가 잘 크는 것처럼 보이지만, 실상은 성장판이 남들보다 훨씬 일찍 닫힐 준비를 하는 과정이다. 비만이 성장의 기회가 아닌, 성장의 조기 종료를 재촉하는 독이 된 격이다.
주목해야 할 점은 비만이 성조숙증뿐만 아니라 알레르기 질환과도 궤를 같이한다는 점이다. 비만으로 인한 염증 반응은 우리 몸의 면역 체계를 흔들어 Th2·Th17 면역 반응을 강화한다. 이는 천식이나 알레르기 비염에 취약한 체질을 만든다.
실제로 유치원 때부터 가벼운 비염을 앓던 민준이는 비만이 심해지며 호흡기 증상까지 악화됐다. 밤마다 기침에 시달리고 응급실을 찾는 일도 잦아졌다. 비만 아동은 폐 기능 자체가 감소할 뿐 아니라, 치료를 위한 스테로이드제에 대한 반응조차 무뎌진다는 연구 결과는 이를 뒷받침한다.
민준이의 일상은 소아비만의 전형적인 환경을 보여준다. 시리얼과 당 음료로 시작하는 아침, 배달 음식과 탄산음료로 이어지는 저녁 식단은 식이섬유가 실종된 ‘초가공식품’의 향연이었다. 여기에 밤늦게까지 이어지는 스마트폰 사용과 수면 부족은 식욕 조절 호르몬을 더욱 교란해 폭식을 부르는 악순환을 완성했다.
다행히 민준이는 1년간의 집중 관리를 통해 체지방률을 낮추고 알레르기 증상을 호전시킬 수 있었다. 비록 이미 앞서가기 시작한 성장판의 시간을 완전히 되돌릴 수는 없었지만, 더 빠른 악화를 막고 호흡기 건강을 되찾은 것은 큰 성과다.
소아비만은 이제 단독 질환이 아니라 성조숙증과 알레르기를 동반한 ‘복합 만성질환’으로 정의되어야 한다. 부모들이 “살이 키로 간다”는 과거의 관성에 젖어 있는 동안, 우리 아이의 호르몬과 면역계는 소리 없이 무너지고 있을지도 모른다. 이제는 아이의 체중계 숫자가 아닌, 그 안의 ‘보이지 않는 계통’에 주목해야 할 때다.
14일 오후 7시 31분쯤 경북 상주시 화서면 한 야산에서 산불이 발생했다.
산림 당국은 산불진화차량 47대와 진화 인력 143명을 투입해 1시간 16분 만에 불을 껐다.
당국은 정확한 피해 면적과 화재 원인을 조사할 방침이다.

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